容积率，又俗称建筑面积的密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率
计算公式非常简单，即：
总建筑面积/可建设用地面积
对开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中的占比；这关乎小区的建筑规划
在每次土拍前，这块地的容积率就已经被规定死了，即使是开发商也没有能力改变
不同的建筑形态意味着不同的容积率；别墅的容积率造不了高层，同样，超高层也不能奢求多层的容积率。
下表我们统计了不同物业类型所对应的容积率：
简言之，容积率越低的是别墅，容积率越高的是筒子楼和安置区
贰
对于购房者来说，容积率直接影响到居住舒适度
从容积率一词的定义来看，确实越小越好
在同等土地面积下，总建筑面积越小，就意味着住房面积越小，住户越少
车就越少，小区就越安静，和你分享小区绿化、电梯、公共设施的人就越少
以容积率只有0.18的独栋别墅佘山东紫园为例；容积率低，在同等面积的土地上，小区总建筑面积也不会很大，建筑密度很低。
在443786平的土地上，小区总建筑面积才114757方
小区建造了86栋独栋别墅，每栋别墅的楼栋间距在百米以上，绿化率更高达70%
除此之外，不到0.2的容积率也意味着同样的建筑面积之下，土地面积比较大
小区别墅总建筑面积在400平以上，每栋别墅都配备了大面积花园、私人泳池，做到户户临河，家家有景
叁
容积率与小区舒适度息息相关，但并非是评判舒适度的唯一指标
低容积率，则代表着宽楼间距、高绿化率
若仅从容积率来评判小区品质，这并不完全正确；接下来我们就以同位于长宁北新泾的世纪之春花园和淞虹公寓
淞虹公寓为多层住宅，容积率1.7，建成于1998年；但由于建造年代久远，小区内部绿化景观少，且出现了停车难的现象，外立面老旧，户型设计也不合理。
而世纪之春花园容积率为2.0，建造于2003年
小区内部环境优美，绿植种类繁多，且物业维护得当
即使淞虹公寓在容积率方面占了优势，但其余各项指标都不如世纪之春花园
所以，判断小区是否宜居不能只看容积率，需要综合考量各项指标，如绿化率、户型、小区内部配置等
肆
不是所有的购房者都喜欢住在低密度的别墅里
对于喜欢高层的购房者来说，高层住宅视野开阔，别墅又多位于远郊，出行不便；对于喜欢洋房或别墅社区的人而言，洋房/别墅楼栋间距大，私密性强；高层太压抑。
我们在选房时，容积率这个词，我们不但要看，而且要更实际的了解，清楚自己想要的是什么，比如小区更大的绿地，抑或是更容易的通勤。
DT财经曾统计了上海不同区域住宅小区平均容积率的变化
从图中，我们可以明显看到，市中心区域住宅容积率普遍超过2.0，黄浦、虹口、静安三个区已超过2.5；长宁、普陀、闸北、徐汇及杨浦在2-2.5之间。
而浦东，与绕市一圈的嘉定、宝山等区，住宅容积率则渐渐降低，松江、青浦、崇明等别墅较多的区域容积率最低
由此可见，低容积率的楼盘多位于郊区，都比较远，不在主城区，如松江、奉贤、青浦等
郊区盘不是不能买，一定要注意几下几点：
1.一定要亲自实地去看，去感觉交通距离和周边环境；
2.一定要注意工作区域和活动区域，通勤时间不宜过长，不能横跨整个上海。
01、容积率的计算方法
所谓“容积率”，是指建筑总面积与建筑用地面积的比
计算公式： 容积率=总建筑面积÷总用地面积 例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。
对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度
绿化率也是如此
绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服
这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区
一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%
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