公寓是商住性质，40年产权到期后，能否自动续期，现在还没有一个明确的说法。
准确点说，40年产权到期之后，公寓还是属于持有者，不过土地使用权不是了
这么说吧，所谓的产权到期，其实是土地使用权到期
因为我们国家所有的土地所有权，都是属于全民所有，国家持有
开发商通过拍卖或者挂牌等方式，取得了土地的使用权，用于建设住宅或者商业房产
从土地最高出让年限上看，一般住宅是70年，办公是50年，商业是40年
也就是到期之后，土地收归国有，但土地上面的建筑，依旧属于购买产权的持有人
按照《物权法》规定，归个人所有的只是土地上构筑物的所有权
土地使用权能否自动续期，还得看土地使用的性质
《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理
”公寓的用地属于非住宅建设用地，在《物权法》的有关规定里，能否自动续期尚不明确，这种不明确意味着购买此类房子，虽然比同地段纯住宅价格上便宜，但存有一定的风险。
公寓40年产权到期后虽然在自动续期方面没有明确，但到期后怎么做，却有法可依
根据《城市房地产管理法》第二十二条之规定：
解读下这条规定，简单的说，就是续期要提前一年申请，而能否续期要获批准
在一定条件之外，续期基本可以达成
达成之后，要依规支付土地使用权出让金
需要注意的是，城市基本都是在扩张，社会公共利益的需求也在扩大，按照《城市房地产管理法》相关规定，不续期的可能性也是有的。
不仅产权到期后能否自动续期的规定不明确，公寓还存在水电费等计价标准较高、贷款方式不同、户口不能解决、交易税费更高等不利因素，所以下手买公寓前，还是得细思量下再做决定。
01、商住公寓40年到期怎么办
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一、商住用房，是指楼盘以商业立项，但以住宅名义对外销售的房屋
因限购政策和价格，大量一线城市的刚需人群选择了购买商业性用房来自住
二、根据相关规定，商用房产权年限为40年，低于普通住宅的70年产权
我国2007年出台的物权法第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，并无自动续期的规定。
三、如果续期问题“有法可依”，根据我国1994年出台的《城市房地产管理法》第二十一条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。
经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金
四、即便国家批准了续期，对于采用何种方式续期，新的年限怎么制定，续期费用的标准如何，各方也存有争议
根据现有法律来看，很可能会由业主缴纳土地使用金；也不排除以后也像住宅一样自动续期，而且有可能不用缴费
40年产权是什么意思
在谈论40年产权是否可以购买之前，我们首先来了解一下40年产权是什么意思
“40年产权房”确切地说应该是“40年土地使用年限房”，年限不是房子的产权年限，而是土地使用权的年限
房屋的产权永远是业主的的，而土地是国家的，业主只有使用权
土地出让是有偿的，土地使用权到期后如需继续使用，需提出申请并缴纳土地出让金
这就是关键了，怎么续租?续租多少钱额?那么根据国家现行的相关规定，土地到期后按照当时的楼面毛地指导价格，依一定比例缴费。
四环中心线以内，按指导价40%补交
四环路中心线以外，按指导价60%补交
根据2002年12月10日起施行的《北京市人民政府发布北京市出让国有土地使用权基准地价的通知》，比如北京立水桥一带属于6类地。
6类地商业毛地楼面指导价格为：720-1090元/㎡，按照取中价格×60%，就是需要补交543元/㎡
注意了，这里指的是按照建筑面积收取，也就是说，象立水桥这里40年的产权房，只收取销售面积的补交地价，而不是包括赠送面积的补交地价。
也就是说53㎡的主力户型，在40年后需要一共补交28779元，就可以再续40年的土地使用年限
40年产权到期怎么办
对于“40年产权到期怎么办”这个问题，提供以下建议供参考：
(1)40年产权房，很多格局是一梯好几十户，这样的话，居住密度相对较高，居住氛围和品质就下降了
此外，40年产权房因为公摊大，使用率会较70年产权房低
(2)40年产权商用住宅在生活费用、买房税费、二次交易费、贷款以及付款方式上通常会有所差别，购房者在出手之前务必打听清楚。
一般来讲，这类物业，业主需支付的水、电等费用较之民用标准要高出许多
但目前，开发商大都在前期开发中采取了相应的补救措施，与政府协商，承诺日后能按照民用水电标准收取，但具体怎么交法，业主们还需等到交了房才能真正知道;而且此类物业一般不能申请公积金贷款，在贷款期限上也会受到一定的限制。
(3)40年产权房存在办不到产权的风险
因此，购买前，购房者应首先确定楼盘的合法性，看它是否具备基本的《土地证》、《规划许可证》、《工程许可证》、《施工许可证》、《销售许可证》五证。
(4)土地使用年限到期后，业主具有有限续约权，继续缴纳土地出让金享受使用权;
居住用地的使用年限一般应当为70年，40年一般是商用土地
不管是40年、50年还是70年，都有到期的时候，土地使用年限到期后，只要房子还能住，就都得续租土地
物权法的规定： 第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理
该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
40、50一般都是商业立项，70是民宅，都是大产权，不是小产权
商业的就注意水电费是按商用还是民用收就行
不管是40年的、写字楼，50年的商业或者是70年的普通住宅，到期之后国家都会收回土地，这个是不会改变的，至于到期后的房子和相关补偿问题，现在的法律上是规定无偿收回。
不过中央及相关部门正在就到期房屋和土地相关补偿问题进行研究和制定相关措施，再过几年或将正式出台到期房屋及土地相关补偿条例。
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