1、什么是大产权房？
大产权又称为单独产权，由国家发产权证个人对房屋拥有所有的处分，是有房产证的，可以贷款，而且有房产证的房子可以落户。
2、什么是小产权房？
小产权的房子是没有房产证的，而且后期也是不会下证的，是没法贷款的，指的是在农村集体土地上建设的房屋，没有缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡或村颁发，所以也称之为乡产权房。
有国家颁发的土地使用证和预售许可证，且购房合同在国土房管局不会备案
其所谓的产权证也不是真正合有效的产权证
小产权房与大产权房的具体区别有哪些？
小产权房
①、小产权房的房产证由乡镇颁发，个人并没有实际的产权
②、个人想要转让小产权房，必须在购买满五年之后才能够进行
③、小产权房的建设用地一般是归乡集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住
④、购买小产权房之后，若要再转让，必须补交土地出让金，否则便不能够上市交易
大产权房
①、大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受
②、职工可以自由或转让大产权房，没有时间上规定
③、大产权房的用地是由国家（也就是当地）划拨或者转让的，销售对象可以是任何人
④、购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、或转让，不用补缴任何费用
3、买小产权房的风险有哪些？
1、缺少“五证”
如果没有“五证”是不能办理房产证的
没有产权，不受律的保护
2、拆迁难补偿
只要依办理了审批手续，它就是合建筑
但也不排除那些在规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。
3、质量难保证
这些房屋价格便宜，房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患
这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。
4、小产权房不能抵押或者上市转卖
由于没有正规的产权证，小产权房不能作为抵押或上市专卖
这些都是购房者在购买小产权房需要注意的地方
5、小产权房不能抵押贷款
小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，没有他项权利就相当于没有合的质押物抵押到银行，银行贷款就无批复，这意味着你需要一次性付款买房。
01、南京小产权房在南京能查到名下有房产吗
1、小产权房在房管局是没有备案的，所以在房管局的网站上是查询不到房产记录的
2、小产权房通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房
由于集体土地在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用，因此这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证，而是由乡政府或村委会颁发，所以也称乡产权房。
3、小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓
该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案
所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证
02、小产权是什么意思？为什么会有小产权房子存在
您好！
“小产权”这个词，其实确切的讲应该叫做“无产权”——字面理解就是，老百姓没有产权的房子。
典型标志就是老百姓没有合法的房产证
什么是“小产权”？
必须要同时满足如下两个条件：
有合法的土地使用权
要么是出让性质的、用途为住宅的国有土地；要么是合法分得的集体宅基地
有合法的房产所有权
而所谓的“小产权”房，重点在于——土地使用不合法
从更广的意义上来讲，小产权房包括三种类型：
在集体土地上建造、向非本集体成员出售的房子
这种类型的房子，又叫做“乡产房”
在政府划拨或出让的土地上，将不能用于建设商业住宅的土地，用来建设商业住宅
这种情况，属于私自变更土地用途，严重违法
在军队拥有使用权的土地上进行房屋的开发，并把房产卖给军人以外的地方居民
以上这些类型的房子，因为土地使用不合规，所以即便买了房屋，也没有产权，更不可能有国家认可的产权证
其中，第一种类型大量存在，基本上等同于“小产权房”的代名词
为什么会有小产权房的存在？
价格便宜
因为房价总构成中，少了一大块土地出让金
折算到房价中，价格相对低很多
对于经济上不太富裕的老百姓，还是有较强吸引力的
不受限制
小产权房，基本不受购房资格、限购政策的影响
只要有一定支付能力，没什么购买门槛
管理问题
之所以把这个原因放在最后，恐怕也是小产权房目前大量存在的最主要原因——本来土地使用就不合法、不能建造商品房、不能出售……不展开说，相信应该能看懂。
至少从目前来看，小产权房转正是不可能的
虽然反复强调“严禁”，但是因为基数太大了，所以一直没有统一的落地政策，只是部分地区出台一些地方性细则，而且不一。
以南方某小产权房“密集”城市为例，出台《非商品住宅补偿标准》：
1、补偿方式分为“产权调换”和“货币补偿”两种；
2、对于村集体成员，符合“一户一栋”标准的（也就是一户只有一栋小产权房，且使用面积不超过480平方米的）；对于非村集体成员，每户拥有150平方米以下的小产权房的，免缴纳罚金；其他情况，视情节轻重，缴纳20-150元/平方米的罚金；。
3、需要补偿10%-300%的国有土地出让金，计算标准为公告基准地价
再以某直辖市为例：
某年共有x个小产权房项目被全部拆除，收缴罚款2841万元：有部分项目因为未经审批或者违法占地建设，房主无法获得补偿，甚至有部分负责人被刑事拘留。
以上介绍的目的，是希望做一个风险提示：小产权房，从大方向上肯定不合法
具体处置办法，只能看不同地方的政策而定
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