近些年，随着商品房价格的不断上涨，人们逐渐把目光放在集体土地上，“小产权房”受到格外的青睐
所谓的“小产权房”是在农民集体土地上建设的出售给集体经济组织之外的人的房屋，其产权证不是房屋管理部门颁发的，而是由乡政府或村委会颁发产权证的房屋。
“小产权房”具有价格便宜，购买程序简单，使用成本低等特点
但是需注意的是它同时也存在很多的弊端
首先，“小产权房”的建设和交易违背了法律的规定
“小产权房”是建设在集体土地之上的
集体土地建设用地使用权的范围包括宅基地使用权、乡镇企业用地使用权和乡村公益用地使用权
集体土地上建设房屋的情形只适用于宅基地的建设
宅基地是社会福利性质的，只能由本集体经济组织成员使用，禁止用于营利
“小产权房”的销售对象却是普通公民，包括城镇居民，这违背了《土地管理法》和国务院禁止城镇居民购买宅基地的规定。
若想在集体土地上进行商品房建设并出售，必须首先经过国家征收转为国有，开发商缴纳国有建设用地使用权出让金后方可建设和出售。
其次，“小产权房”的交易是受到限制的
它是由村委会作为卖方出售的
没有经过国家审批，没有国家颁发的建设用地使用权证和房产证，当然也不能进行上市交易
从物业管理来看，其管理水平是很低的
物业公司一般是乡或村自己组建的，管理人员大多是农村剩余劳动力，所以整体服务水平不高
对于“小产权房”大家应持谨慎的态度，不能只贪图小便宜，要防止以后的大麻烦
宅基地的具体规定各省、自治区、直辖市有不小的差距，应注意各地不同的规定
01、小产权房都是违建吗
小产权房是指建设在城市周边农村、城中村，农村集体所有土地上的房屋，没有土地证，没有房管局房本或者不动产登记的房屋。
可以有村集体开具的证明，或者乡镇政府出具的证明，或者产权书
小产权房是大家对这类房屋的俗称，法律上还没有正式规定
目前不动产改革，农牧民在农村牧区的房屋也要进行登记，发放不动产权证
但是对于城市区内的小产权房政策还不明朗，目前多数地区是保持现状
购买小产权房
小产权房因为没有房屋产权证或者不动产证，所以交易上没有正式法定手续，只可通过个人交易，不交税，不受国家监管，所以不受房产交易法律保护。
有些还是违建
小产权房占用的土地属于村集体所有，村集体土地全体村民共有
所以如果你不是该村村民，法律上你是不可购买使用小产权房，因为土地是集体共有，非本集体村民没有使用权
所以购买小产权房只是购买了房屋
可以在本村村民之间转让，不可向非本村村民转让
小产权房是否是违建，要看房屋本身是否合法。
1.因为村集体土地由村集体自主经营，使用，所以如果是村集体许可，乡镇政府同意建设的房屋，村民使用，享有，经营，符合村集体土地使用法规的，不是违建。
如城中村回迁房，村集体组织建设的村民居住房，或者其它村集体、乡镇府认可的房屋
2.未经全体村民同意，村委会与开发商签订协议，租用的土地上盖房子，售卖非本村村民。
(因为村集体土地归村集体所有，不可买卖所有权，只可转让使用权，经营权，承包权)这种房屋应当属于违建
3.未经允许，村民私自建设房屋出售他人，明显超出村民个人宅基地使用面积的。
或者非法获得村集体用地，建设房屋出售的
或者国土部门划拨给单位集体用于办公，生产的用地，擅自改变用途，建设房屋的
总之，凡是不符合集体用地法规，未经土地所属村委会，政府，部门，组织，单位同意，擅自建设的房屋，均属于违建。
小产权房屋不都是违建，但是多数是打着擦边球，钻法律法规空子，建设起来的房屋
有些政府默认，有些是违建，但是暂时无法拆除，有待法律法规进一步完善，产权明晰后在做处置
02、统建楼和小产权的区别
统建楼属于小产权房的一种，因此它们两者之间没有什么区别，小产权房是在农村集体建设用地上建成的房子，其产权证是由乡政府或者是村政府颁发的，这个产权证并不是真正法律意义上的产权证，我们通常只拥房屋的使用权没有所有权。
根据我国的《土地管理法》的相关规定，小产权房是不能向非集体成员转让或销售
购买小产权房
购房合同是无法在房管局备案
购房者也无法取得有效的房产证，购房者的利益无法保障
03、乡镇划地建房是小产权房吗
是不是小产权房，要看他有没有五证
乡镇划地建房应该来说大部分是小产权房，像集资房、安置房
乡镇建的商品房，它卖的便宜是因为他一般都是没有办理国有土地证，也没有缴纳国有土地出让金
这房是没有任何法律保障，也不能上市和用来交易
即便是能交易，在交易之前先要激纳国有土地出让金方可
而且有的还要你缴纳卖房总款40%的税，缴纳的方式是，打个比方你十年前买的房子，不是照10年前的房价总款来收40%的税，而是以你现在卖的房价总款来收取的。
有的他说有证
但是乡镇发的那个证房产证它是绿色的，而不动产权证它是红色的，这一点要记清楚
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