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小产权房与普通商品房，最大的区别在于“土地”
商品房占用的土地，是国有的、用于住宅用途的，采取“招拍挂”出让使用权的土地
或者不严谨的直白理解为：商品房土地使用权=商品
因此，购买商品房=购买了房子（本身属于商品）+国有土地使用权（市场化行为获取），属于完全可以合法、合规的市场交易行为。
小产权房则不同
小产权房占用的是集体所有的、使用权不可交易的土地
那么，购买小产权房就相当于买了一个可以交易的东西（房子）+一个不可交易的东西（土地使用权）
所以，国家三令五申，直至今日定性依旧——小产权房，不合法
正常情况下的结论是：小产权房不能买卖；已经购买了小产权房，权益不受法律保护。
但是——小产权房的基数太大了（曾经看到过有个数据说全国小产权房占整个住宅数量40%，不清楚真假），购买小产权房的人很多。
造成这种现状的原因不多说，利益驱动、管控不严……如果完全按照“非法”一刀切，恐怕不是稳妥的处理方式
购买小产权房的，买卖双方均违法，参照《民法典》（之前是《合同法》）第一百五十七条处理：买卖双方各挨板子——这倒是完全合法合规。
但是，谁挨的重、利益倾向于哪一方，各地处理办法不一样
购买小产权房的，如果经过乡镇政府批准的，认定为买卖有效
同样——各地处理办法不一样，有的地方即便乡镇政府批准，依然无效
如果是私下交易，同集体成员交易认定为有效，非同集体成员交易认定为无效
还是一样的情况——同集体成员交易也有认定无效的，非同集体成员交易也有认定有效的
……通过上述这些处理情况就可以看出：关于小产权房的处理态度，没有“准数”，全看地方政策
碰到“认”的，风险小；碰到“不认”或模棱两可的，风险很大
总之，简单总结区别，主要就是两条：
购买小产权房，风险远远大于商品房
权益能不能受到保护，不取决于自己、不取决于合同
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01、小产权与城改房的区别是什么
小产权房和城改房是中国社会里一个比较特别的存在，是中国特色社会主义下的产物
如今城镇化进程不断推进，征收拆迁项目遍布全国，小产权房和城改房的区别以及影响在此时就会体现得特别明显，并直接影响到被征收人的补偿利益。
因此，区分小产权房和城改房对被征收人来说是必要的知识储备，下面在明律师就来分析分析二者的区别
什么是小产权房？
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。
“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。
小产权房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案
所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证
小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点，亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。
按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
因此，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。
“小产权房”的性质有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。
因此，总的来说，小产权房买卖交易，不管是对卖家，还是买家都是有风险的
在买卖交易的时候双方需尤为慎重；其次，小产权房本质上是违法建筑，如果遇到征收拆迁，很可能是不会给予补偿的。
什么是城改房？
城改房是指城中村改造房是用于安置村民（居民）的住宅建设，所用土地一般是通过划拨方式取得，因而在一定程度上降低了楼盘开发成本，销售价格较低。
根据相关政策规定，凡是取得《城中村改造方案批复》、实施了整村拆迁、安置房正常建设，以及相关手续正在办理中的项目就是城中村改造项目，也是合法的城改项目，允许进行商品房开发。
其实说简单一点
城改房，属于城中村改造项目下的安置房，部分由于无证等情况，也可能成为小产权房
具体说来，如何认定城改房呢？
1、首先要看其是否取得《城中村改造方案批复》
如果未取得《城中村改造方案批复》，则不属于城中村改造项目，不得实施改造
2、其次，还要看其开发主体是否合法，一般都是由农村集体经济组织依法成立的具备法人资格和房地产开发资质的经济实体，或者是村委会依法委托的房地产开发企业，或者是该集体组织指定的合法的房地产开发公司。
3、最后，正规城改房和商品房一样，都需要五证齐全，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。
而且购房者也可取的房屋权
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