小产权房是没有单独房产证的，一般小产权房交易的时候都是村集体制作的证件，形态各异没有统一样式，但都不具备法律效力，和其交易过程的律师见证一样只是走个过场，交易本身也不具备法律效力。
所以买小产权房是非常没有保障的，买小产权房无异于把钱丢水里
购买小产权房有以下风险：
1、无法办理两证
2、无法办理贷款
3、房屋买卖合同无效
4、遇到拆迁难获赔偿
5、不能转让
据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于集体所属，村民对宅基地也只是享有使用权，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。
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