只有购房合同，而且还是简单的定房协议，不可以在房管局备案的房子，属于小产权房
小产权房又叫还建房，是村集体开发的房子，没有缴纳土地增值税等费用，在当地房管部门没有备案，用来给那些村里拆迁的人居住的。
小产权房只有村集体一个大本，没有单独的不动产证，在法律上是不受国家承认和保护的，在买卖中，一旦出现问题，都属于个人行为，不受国家法律的保护。
01、独立产权公寓值得买吗
首先住宅、公寓、商铺跟我们买的一件衣服、一个皮包一样，都是属于你的个人财产，终身享有产权，是你的不动产，所谓40年，50年只是使用国家土地年限，只要房子不拆，国家土地你就可以继续使用，当然40年以后是需要按每平米缴纳土地出让金就可以了，据我了解，现在深圳已经实行过，费用很低。
而且遇到拆迁，公寓的补偿比例要高于住宅
公寓价格低，位置好，比同价位住宅更靠近商业繁华区，生活更便捷，而且以后租出去，租金也比周边同面积住宅贵。
只要你需要，购买没有问题
02、小产权房子是什么意思，有什么风险
一、什么是小产权房？
小产权房并非法律概念，而是人民在社会实践过程中形成的约定俗称的说法
小产权房是指在农村集体土地上开发建设的、未缴纳土地出让金等费用、无法办理独立房屋所有权证的房屋统称
小产权房包括村民筹资在自家宅基地建设的农民房，村委会、村民在集体土地上集资建设的统建房，现在还出现了由开发商出资、村委会出地共同投资、规划、建设的配套有物业甚至学校等的楼房。
而这些小产权房，一旦发生权属纠纷，极大可能被认定为违建
二、购买小产权房有哪些风险？
1.违规占用土地
无论是村民宅基地自建房、村集体集资统建房还是村企合作建房，都有可能存在违规占用耕地，或触碰市政黄线、建筑红线等现象。
该类小产权房一旦被政府纳入拆迁规划，则面临被强制拆除的风险
这也是小产权房存在诸多风险的根源
2.违规建筑缺乏质量监管
小产权房普遍存在未进行建设规划与建设施工许可申报，同时，由于缺乏合法合规的建设质量监管，建筑物本身可能就存在设计不合理、偷工减料等质量问题，甚至是危房。
3.违法销售，出现一房多卖
小产权房在销售过程中无法取得政府颁发的预售或现售许可，双方签署的购房合同也不属于法律认可的合同，无法在房管局进行备案，无法取得房屋产权证。
同时，由于买卖过程无法得到合理有效的监管，小产权房在建成买卖过程中，普遍存在违法销售的情况，存在一房多卖的风险，甚至还会出现开发商卷款跑路的情况。
4.利益受损，维权无门
农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只是享有使用权，村民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护。
如果购房者购买了小产权房，一旦遇到一房多卖、房屋拆迁、财产分割等情况，大多数购房者都会遇到维权无门的窘境。
三、已经买了小产权房，合同有效吗？
1.本集体组织成员间的小产权房买卖合同一般认定为有效
我国法律明文规定农村宅基地只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售，但并不禁止在同一集体组织成员间流转，只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和行为能力，签订的小产权房买卖合同是其真实意思表示，一般认定为有效。
2.本集体与他集体组织成员间的小产权房买卖合同一般认定为无效。
宅基地使用权的主体是农村特定集体经济组织的农村居民，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。
3.集体组织成员与城镇居民间的小产权房买卖合同一般认定为无效。
《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。
”城镇居民到农村购买农民住宅的行为是不受法律保护的，该买卖行为一般是无效的
但存在一种例外情形，即城镇居民在签订小产权房买卖合同后取得了该集体组织户口并经相关部门批准，该买卖合同一般认定为有效。
四、如何区分正规商品房和小产权房？
正规商品房预售或现售，必须取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售（现售）许可证，及通常所称的五证齐全，只有五证齐全的商品房才能进行销售，签订的商品房买卖合同才能到房管局进行备案，最终才能办理不动产登记证即房产证。
而小产权房是没有五证的，相应购买小产权房签订的合同也不能进行备案。
即使有房产证，也是由县政府或乡政府颁发的，而非当地不动产登记中心颁发
通过上述分析，不难发现，购买小产权房风险极高
因此，在此告诫各位买房人，无论是出于投资还是自用，请不要图便宜或怕麻烦，应通过合法合规的渠道购买房屋，防范不必要的风险。
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