小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”。
“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓
购房合同在国土房管局不会给予备案
小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。
按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护
中文名小产权房外文名House with limited property rights
01、小产权房子是什么意思，有什么风险
一、什么是小产权房？小产权房并非法律概念，而是人民在社会实践过程中形成的约定俗称的说法
小产权房是指在农村集体土地上开发建设的、未缴纳土地出让金等费用、无法办理独立房屋所有权证的房屋统称
小产权房包括村民筹资在自家宅基地建设的农民房，村委会、村民在集体土地上集资建设的统建房，现在还出现了由开发商出资、村委会出地共同投资、规划、建设的配套有物业甚至学校等的楼房。
而这些小产权房，一旦发生权属纠纷，极大可能被认定为违建
二、购买小产权房有哪些风险？1.违规占用土地
无论是村民宅基地自建房、村集体集资统建房还是村企合作建房，都有可能存在违规占用耕地，或触碰市政黄线、建筑红线等现象。
该类小产权房一旦被政府纳入拆迁规划，则面临被强制拆除的风险
这也是小产权房存在诸多风险的根源
2.违规建筑缺乏质量监管
小产权房普遍存在未进行建设规划与建设施工许可申报，同时，由于缺乏合法合规的建设质量监管，建筑物本身可能就存在设计不合理、偷工减料等质量问题，甚至是危房。
3.违法销售，出现一房多卖
小产权房在销售过程中无法取得政府颁发的预售或现售许可，双方签署的购房合同也不属于法律认可的合同，无法在房管局进行备案，无法取得房屋产权证。
同时，由于买卖过程无法得到合理有效的监管，小产权房在建成买卖过程中，普遍存在违法销售的情况，存在一房多卖的风险，甚至还会出现开发商卷款跑路的情况。
4.利益受损，维权无门
农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只是享有使用权，村民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护。
如果购房者购买了小产权房，一旦遇到一房多卖、房屋拆迁、财产分割等情况，大多数购房者都会遇到维权无门的窘境。
三、已经买了小产权房，合同有效吗？ 1.本集体组织成员间的小产权房买卖合同一般认定为有效。
我国法律明文规定农村宅基地只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售，但并不禁止在同一集体组织成员间流转，只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和行为能力，签订的小产权房买卖合同是其真实意思表示，一般认定为有效。
2.本集体与他集体组织成员间的小产权房买卖合同一般认定为无效。
宅基地使用权的主体是农村特定集体经济组织的农村居民，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。
3.集体组织成员与城镇居民间的小产权房买卖合同一般认定为无效。
《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。
”城镇居民到农村购买农民住宅的行为是不受法律保护的，该买卖行为一般是无效的
但存在一种例外情形，即城镇居民在签订小产权房买卖合同后取得了该集体组织户口并经相关部门批准，该买卖合同一般认定为有效。
四、如何区分正规商品房和小产权房？ 正规商品房预售或现售，必须取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售（现售）许可证，及通常所称的五证齐全，只有五证齐全的商品房才能进行销售，签订的商品房买卖合同才能到房管局进行备案，最终才能办理不动产登记证即房产证。
而小产权房是没有五证的，相应购买小产权房签订的合同也不能进行备案。
即使有房产证，也是由县政府或乡政府颁发的，而非当地不动产登记中心颁发
通过上述分析，不难发现，购买小产权房风险极高
因此，在此告诫各位买房人，无论是出于投资还是自用，请不要图便宜或怕麻烦，应通过合法合规的渠道购买房屋，防范不必要的风险。
02、小产权与城改房的区别是什么
小产权房和城改房是中国社会里一个比较特别的存在，是中国特色社会主义下的产物
如今城镇化进程不断推进，征收拆迁项目遍布全国，小产权房和城改房的区别以及影响在此时就会体现得特别明显，并直接影响到被征收人的补偿利益。
因此，区分小产权房和城改房对被征收人来说是必要的知识储备，下面在明律师就来分析分析二者的区别
什么是小产权房？小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。
“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓
小产权房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案
所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证
小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点，亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。
按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
因此，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换
“小产权房”的性质有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。
因此，总的来说，小产权房买卖交易，不管是对卖家，还是买家都是有风险的
在买卖交易的时候双方需尤为慎重；其次，小产权房本质上是违法建筑，如果遇到征收拆迁，很可能是不会给予补偿的。
什么是城改房？城改房是指城中村改造房是用于安置村民（居民）的住宅建设，所用土地一般是通过划拨方式取得，因而在一定程度上降低了楼盘开发成本，销售价格较低。
根据相关政策规定，凡是取得《城中村改造方案批复》、实施了整村拆迁、安置房正常建设，以及相关手续正在办理中的项目就是城中村改造项目，也是合法的城改项目，允许进行商品房开发。
其实说简单一点
城改房，属于城中村改造项目下的安置房，部分由于无证等情况，也可能成为小产权房
具体说来，如何认定城改房呢？1、首先要看其是否取得《城中村改造方案批复》
如果未取得《城中村改造方案批复》，则不属于城中村改造项目，不得实施改造
2、其次，还要看其开发主体是否合法，一般都是由农村集体经济组织依法成立的具备法人资格和房地产开发资质的经济实体，或者是村委会依法委托的房地产开发企业，或者是该集体组织指定的合法的房地产开发公司。
3、最后，正规城改房和商品房一样，都需要五证齐全，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。
而且购房者也可取的房屋权
03、回迁房是小产权怎么办
1、小产权房是不能购买的，如果想购买的回迁房是小产权房，不能购买的
2、回迁房是发展商征收土地时，赔给回迁户的房子;商品房就是由发展商自己出售的房子
每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价
有房产证的回迁房是可以上市交易的
没房产证的，回迁户手持的是购房合同，无法上市交易
3、小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房"。
扩展资料：小产权购买风险：1、乡产权房只具备普通商品房的使用性质，不具备普通商品房的法律性质
所以购房者的购房合同在法律看，属于无效合同
2、如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人实际只拥有房屋的永久使用权，所以其拆迁补偿要比普通商品房低很多。
3、由于乡产权房没有在房管部门备案，不在政府机构对商品房的统一管理范围内，这样在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，无法有效维护权利。
4、开发资金和建筑质量一般是需要银行和政府进行监管的，而乡产权房在这方面比较薄弱，几乎没有得力的监管机构，主要依靠开发商自律进行开发建设。
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