近些年，随着商品房价格的不断上涨，人们逐渐把目光放在集体土地上，“小产权房”受到格外的青睐
所谓的“小产权房”是在农民集体土地上建设的出售给集体经济组织之外的人的房屋，其产权证不是房屋管理部门颁发的，而是由乡政府或村委会颁发产权证的房屋。
“小产权房”具有价格便宜，购买程序简单，使用成本低等特点
但是需注意的是它同时也存在很多的弊端
首先，“小产权房”的建设和交易违背了法律的规定
“小产权房”是建设在集体土地之上的
集体土地建设用地使用权的范围包括宅基地使用权、乡镇企业用地使用权和乡村公益用地使用权
集体土地上建设房屋的情形只适用于宅基地的建设
宅基地是社会福利性质的，只能由本集体经济组织成员使用，禁止用于营利
“小产权房”的销售对象却是普通公民，包括城镇居民，这违背了《土地管理法》和国务院禁止城镇居民购买宅基地的规定。
若想在集体土地上进行商品房建设并出售，必须首先经过国家征收转为国有，开发商缴纳国有建设用地使用权出让金后方可建设和出售。
其次，“小产权房”的交易是受到限制的
它是由村委会作为卖方出售的
没有经过国家审批，没有国家颁发的建设用地使用权证和房产证，当然也不能进行上市交易
从物业管理来看，其管理水平是很低的
物业公司一般是乡或村自己组建的，管理人员大多是农村剩余劳动力，所以整体服务水平不高
对于“小产权房”大家应持谨慎的态度，不能只贪图小便宜，要防止以后的大麻烦
宅基地的具体规定各省、自治区、直辖市有不小的差距，应注意各地不同的规定
01、你觉得小产权房值得买吗？购买小产权的房子存在哪些风险
万事可不可行，无非是利弊的权衡，所以我们先来分析一下大小产权的利弊，你咱俩考虑要不要买！小产权的优势：价格低，如果未来不考虑卖，租金收益率比大产权要高。
小产权的劣势：1、没有房产证，如果将来出售单位注销，这个房子很可能就卖不掉了
另外，房地产本身有它的金融属性，大产权的房子房产证在手，着急用钱，可以用来抵押贷款，而小产权没有它的金融属性，跟咱老家的房子一样，或许未来想卖卖不掉，想贷款也没法抵押。
2、居住人群很多时候是城中村村名，人常说，千金买房，万金买邻；孟母三迁，择邻而居，看你所买房子，大部分的居住群体，你是否愿意生活在一块。
3、小产权的房子没有交过公共维修基金，尤其是十年以上的房龄，小区物业维修维护要差一点
4、物业管理比较豪放，很多小产权的小区物业管理公司都是本地的，有的物业老板是当地的地头蛇，不遇到事儿也还好，一遇到事，武力解决问题是常有的事。
以上我们分析了小产权的优劣势，主要的优势在于价格，主要的风险点在于没有房产证，如果未来出售单位注销，买方会因为无法更名，房子不好出手。
如果以上劣势和风险你可以接受，也不是不可以买，给你的建议是，一定要找到出售单位，和卖方办理完更名手续！虽然你买这个房子有心理准备，买来自己住不打算卖了，但是万事一定要给自己留个后路，不能办理更名手续的房子，建议不要买，否则你未来想卖，买方觉得不安全！。
02、小产权房能买吗，在自己的镇上
镇里的小产权房可以买，但是有一定的法律风险，小产权房只有使用权，没有所有权；再出售时也对买受人有一定的限制。
所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。
买小产权房的风险：1、小产权房拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权，即小产权房只有使用权，没有所有权。
2、根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户，对房屋的保值和升值也有一定影响。
3、买小产权房有一定的法律风险，主要表现在小产权房被拆迁时的补偿，拆迁单位会把补偿款支付给土地使用权人，而不是支付给购房者，购房者只能向卖房者索要，遂产生索要不得的风险。
03、最近老公好想买小产权房，小产权房能不能买？如何买风险比较小
主要不受法律保护，尽量买熟人，或者老实人的就没问题！！我自己就好几套安置房，是我们村里集资房，没有房产证，我就卖了一套给我小舅子，成本价，10年前，135平方，8万元！！位置就在市里某个区政府隔壁！！湖南衡阳！够便宜吧。
那是相当舒服，比商品房质量好多了！！小舅子也不怕我以后和他有购房合同纠纷！毕竟都是亲戚，而且我人品也没问题！说真的，我们那里也有卖房反悔的，盖房子的时候差钱，10万卖给陌生人，这几年房价涨了，能卖30万了。
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