一、什么是小产权房？小产权房并非法律概念，而是人民在社会实践过程中形成的约定俗称的说法
小产权房是指在农村集体土地上开发建设的、未缴纳土地出让金等费用、无法办理独立房屋所有权证的房屋统称
小产权房包括村民筹资在自家宅基地建设的农民房，村委会、村民在集体土地上集资建设的统建房，现在还出现了由开发商出资、村委会出地共同投资、规划、建设的配套有物业甚至学校等的楼房。
而这些小产权房，一旦发生权属纠纷，极大可能被认定为违建
二、购买小产权房有哪些风险？1.违规占用土地
无论是村民宅基地自建房、村集体集资统建房还是村企合作建房，都有可能存在违规占用耕地，或触碰市政黄线、建筑红线等现象。
该类小产权房一旦被政府纳入拆迁规划，则面临被强制拆除的风险
这也是小产权房存在诸多风险的根源
2.违规建筑缺乏质量监管
小产权房普遍存在未进行建设规划与建设施工许可申报，同时，由于缺乏合法合规的建设质量监管，建筑物本身可能就存在设计不合理、偷工减料等质量问题，甚至是危房。
3.违法销售，出现一房多卖
小产权房在销售过程中无法取得政府颁发的预售或现售许可，双方签署的购房合同也不属于法律认可的合同，无法在房管局进行备案，无法取得房屋产权证。
同时，由于买卖过程无法得到合理有效的监管，小产权房在建成买卖过程中，普遍存在违法销售的情况，存在一房多卖的风险，甚至还会出现开发商卷款跑路的情况。
4.利益受损，维权无门
农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只是享有使用权，村民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护。
如果购房者购买了小产权房，一旦遇到一房多卖、房屋拆迁、财产分割等情况，大多数购房者都会遇到维权无门的窘境。
三、已经买了小产权房，合同有效吗？ 1.本集体组织成员间的小产权房买卖合同一般认定为有效。
我国法律明文规定农村宅基地只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售，但并不禁止在同一集体组织成员间流转，只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和行为能力，签订的小产权房买卖合同是其真实意思表示，一般认定为有效。
2.本集体与他集体组织成员间的小产权房买卖合同一般认定为无效。
宅基地使用权的主体是农村特定集体经济组织的农村居民，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。
3.集体组织成员与城镇居民间的小产权房买卖合同一般认定为无效。
《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。
”城镇居民到农村购买农民住宅的行为是不受法律保护的，该买卖行为一般是无效的
但存在一种例外情形，即城镇居民在签订小产权房买卖合同后取得了该集体组织户口并经相关部门批准，该买卖合同一般认定为有效。
四、如何区分正规商品房和小产权房？ 正规商品房预售或现售，必须取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售（现售）许可证，及通常所称的五证齐全，只有五证齐全的商品房才能进行销售，签订的商品房买卖合同才能到房管局进行备案，最终才能办理不动产登记证即房产证。
而小产权房是没有五证的，相应购买小产权房签订的合同也不能进行备案。
即使有房产证，也是由县政府或乡政府颁发的，而非当地不动产登记中心颁发
通过上述分析，不难发现，购买小产权房风险极高
因此，在此告诫各位买房人，无论是出于投资还是自用，请不要图便宜或怕麻烦，应通过合法合规的渠道购买房屋，防范不必要的风险。
01、小产权房是什么意思
小产权房的“小”自然是与通常意义上商品房的“大”区分的
小产权房通常是指在农村集体土地（比如宅基地）上建设的房屋，由于并没有缴纳土地出让金等费用，所以其产权证也就不是来自于国家房管部门颁发，而是来自于乡镇政府。
关于“大”“小”的区分有以下几种说法：1. 是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。
2. 是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。
按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房
3. 是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。
02、小产权的房子能买吗
注意，贪小便宜吃大亏呀！为什么小产权房子不能买呢？且看我来分析一下，看看有无道理
图片来自网络，侵权必删首先：小产权房不能上市交易，小产权房因为没有缴纳土地出让金等费用，它的房产证不是国家房管部门颁发，而是由乡镇府及村委会颁发。
这种房产证就称之为“小产权房”；其次：由于不受法律保护，也无正式的房管部门认可的房产证，所以无法做抵押，不能办理按揭贷款手续。
如果要交易的话，只能是一次性付款；再次：小产权因为不受法律保护， 私底下的买卖行为，随时可以撤销；
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