1、什么是大产权房？大产权又称为单独产权，由国家发产权证个人对房屋拥有所有的处分，是有房产证的，可以贷款，而且有房产证的房子可以落户。
2、什么是小产权房？小产权的房子是没有房产证的，而且后期也是不会下证的，是没法贷款的，指的是在农村集体土地上建设的房屋，没有缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡或村颁发，所以也称之为乡产权房。
有国家颁发的土地使用证和预售许可证，且购房合同在国土房管局不会备案
其所谓的产权证也不是真正合有效的产权证
小产权房与大产权房的具体区别有哪些？小产权房①、小产权房的房产证由乡镇颁发，个人并没有实际的产权
②、个人想要转让小产权房，必须在购买满五年之后才能够进行
③、小产权房的建设用地一般是归乡集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住
④、购买小产权房之后，若要再转让，必须补交土地出让金，否则便不能够上市交易
大产权房①、大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受
②、职工可以自由或转让大产权房，没有时间上规定
③、大产权房的用地是由国家（也就是当地）划拨或者转让的，销售对象可以是任何人
④、购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、或转让，不用补缴任何费用
3、买小产权房的风险有哪些？1、缺少“五证”如果没有“五证”是不能办理房产证的
没有产权，不受律的保护
2、拆迁难补偿只要依办理了审批手续，它就是合建筑
但也不排除那些在规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。
3、质量难保证这些房屋价格便宜，房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患
这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。
4、小产权房不能抵押或者上市转卖由于没有正规的产权证，小产权房不能作为抵押或上市专卖
这些都是购房者在购买小产权房需要注意的地方
5、小产权房不能抵押贷款小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，没有他项权利就相当于没有合的质押物抵押到银行，银行贷款就无批复，这意味着你需要一次性付款买房。
01、什么是小产权房？小产权房有什么不同
您好！“小产权房”是一个俗称，从法律法规角度，是不存在这个概念的
之所以出现这么一个称呼，属于纯粹意义上的误导、蒙蔽
乍一听带着个“产权”，好像应该属于可以合法买卖的房子
至于是“小”还是“大”，就看怎么忽悠了
小产权房，从大的概念上，指建在非住宅建设用地之上的住宅类房产；现实中的绝大多数情况，指建在集体建设用地、用于商品化销售的住房。
小产权房与“大产权房”，从根本上讲的不同之处在于：小产权房属于非法房产；大产权房属于合法房产
细分一下，主要存在如下三点区别：占用土地不同
交易风险不同
没有哪个开发商傻到专为村民开发房地产
从村里弄到地之后，盖好房子一定会向社会出售，寻求利益最大化
国家对小产权房的定性是非法，也三令五申强调非本集体成员不得占用集体土地，所以一旦购买了小产权房，属于买卖双方均有责任。
换句话说，购买了小产权房的人，同样要承担法律责任，无非是与卖家责任大小的划分问题
而商品住宅则无此类风险问题——谁违约谁承担责任，责任主体很明确，合规合法
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