不同的地区对待小产权房的政策及态度都不一样
我在深圳，我只能以深圳为例！为了使大家能更清楚的了解什么是小产权，小产权怎么交易的，我将按以下方面来和大家聊聊这两个问题！（以深圳为例，其他城市不详）什么是小产权？小产权和大产权有何区别？常见小产权的类别有哪？小产权是如何交易的？应注意哪些问题？《通知》里提到发绿本的物业共有11种，而我们常识里的小产权房，理论上就属于第十种：农村居民私人住宅，然而，深圳由于复杂历史原因，小产权类别远不止一种。
要说大小产权有何不同，最主要是在几个方面大产权可以市场流通，且具有金融属性，而小产权没有
大产权的规模及配套更好，如燃气，车库、物业、小区功能等，小产权多数相对比较简单
大产权用地性质全部都居住用地，而小产权则不一定，啥地都有（风险因素之一）同等地段学区积分，大产权比小产权更高。
……大小产权之间差距会随着政策走向而慢慢缩小，比如小产权可以落户，可以积分入学等，这些是以前想都不敢想的事儿。
另外还有大型的统建楼，除了无法正常市场流通及金融属性之外，其他并不比大产权差，例如沙井的盛芳园，名豪丽城等……2、深圳常见的小产权类别有哪些？村委统建楼（主要是四类居住地）开发商统建楼（居住地、工业地、其它地）军产房（现在基本上也没有军产证的了。
确认想了解的话，你可以看我写的头条文章《关于深圳小产权的前世今生，全是你最想知道的故事》
我们直接进入第三环节！3、小产权是如何交易的？应该注意哪些问题？一、村委房统建楼、开发商统建楼、军产房、大红本一手楼，这几类一般来说，用地性质没有太大问题，规划及报建基本上都有做过的，所以被强拆可能性很小（深圳暂时没有过），基本上直接按照开发商开的合同签即可。
二手房，必须要核实真实业主，物业出完费证明，之后与业主同往开发商处过户（原开发商过户资料会核所有原件，及记录房产交易经手人，最后会重新开合同）最后是物业过水电，燃气等等。
划重点：有些村委房、统建楼、军产权房、大红本的二手房不能直接更名过户（也有些是过户费太贵，如金苹果、莹水山庄附近的），通过转让协议交易的，一定要收齐第一手业主购房的原件（合同、收据、见证书等资料）、物业完费证明、业主的承诺书+身份证复印+签字指纹，转让协议和律师见证，之后第一时间物业过水电、燃气等。
如果连物业水电都无法过户，这类还是少碰为妙！二、农民房农民房是存在问题最多的，因为历史原因，导致超多问题。
不过因为有城市更新的存在，农民房也买得好，产生的价值远比上述几类要高得多！农民房怎么交易我就不细说了，我直接说要注意事儿吧！确认用地性质，这个可以通过法定图则来查阅。
是否涉及城市五线，这个也可以法图则来查阅
是否绿皮，这个可以通过地籍图来查阅（绿皮不要买！过不了户，拆迁只认证载人）
是否涉及土地整备，可以查阅规划图（土地整备补偿相当低的）土地来源及房屋权属（两证一书？地皮单？历史遗留普查回执？其他证明？）转手手续资料是否齐全等等需求是自住的话，上面弄清上面几个问题，其实上都没有问题的了！如果是想投资搏以后拆迁的。
这些暂时不在本次的讨论范围，下次有机会专门的出一个图文来细说，请期待！我是阿均，在深从事小产权拆迁房多年，我们对深圳合法外用地有过深入的了解，如有疑问可以在下方评论或者私信告诉我，我们会在第一时间回复。
。01、买了小产权房怎么办
您好，如果已经购买了小产权房，因国家不会发放产权证，这将导致以后对购房者一系列不利的后果
应该如何最大程度来维护小产权房购买者的合法权益呢？根据不同的情况，购房者可以采用的措施如下：1、如果已签了合同但尚未取得产权证明，并且该房屋系在集体土地上建设，且购房者非当地居民，鉴于可能的政策风险和法律风险，可以请求解除合同并退回已支付的购房款，这是最直接的方法。
2、如果购买了当地居民的农民房或从他人手上购买了有产权证明的“红证房”，房款已经支付且已经入住，但无法办理过户的，则要视具体情况而定。
3、如果已经购买了集体土地上建造的房屋并取得了当地乡政府颁发的产权证明或土地使用证明的，可以自己居住或者出租，或者出售给有当地户口的居民。
4、如果是在建的集体建设用地上的商品住宅项目，在委托专业机构评估市场风险和法律风险之后，则应当按照现有的土地管理规范，完成土地征用手续，并按照商品住房项目的规定手续报批，采取可能的补救措施。
02、20年房龄的小产权房能不能购买，有何风险吗?房屋最多能使用多少年
一、小产权房的认识误区
毫不客气的说，其实很多网友根本不知道什么叫小产权房，也不知道为什么叫小产权房，小产权房又是怎么划分的
小产权房不是一个法律概念，从法律上来划分，没有任何一种房屋叫小产权房，这个说法是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的。
就像二手房一样，虽然大家都这么叫，也都明白什么是二手房，但从法律上来讲没有一种房屋叫二手房，只有一种说法叫存量房。
通常我们说的小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，甚至有些地区此类房屋是不核发产权证的，仅仅颁发宅基地使用证或集体土地建设用地使用证，更有甚者，有些地方此类房屋仅有农民建房用地批准书。
当然在现实生活中，还有些网友会对小产权房进行扩大解释，比如会把几类房屋也称为小产权房屋，一类是开发商已经取得大产权证（整幢楼的产权证），业主暂时尚未取得不动产所有权证书的房屋。
一类是房屋再转让时需要缴纳土地出让金的房屋，比如已购公有住房、经济适用房、按经济适用房管理的房屋等
事实上，上述房屋最终都是可以取得不动产权利证书，成为法律意义上的可交易的商品房
所以，区分是否为小产权房的一个标准是能否取得国家房管部门颁发的不动产权证书，能否上市交易、自由流通
二、小产权房有哪些法律风险？我们先说一下“地随房走、房随地走”的法律原则
所谓“房随地走”就是指某块土地的土地使用权（建设用地使用权）被买卖处分时，该土地上的房屋等建筑物及其附属设施也随之一并转让。
反过来，建筑物、构筑物及其附属设施被转让处分时，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权也要一并处分，即所谓“地随房走”。
如果村民出卖自己建造的房屋，必然会一并处分房屋所依附的宅基地使用权
而我国农村宅基地使用权由农村集体组织的成员享有，并具有社会保障和村民福利的性质
根据国务院土地管理行政部门作出的《关于加强农村宅基地管理的意见》的规定，“禁止城镇居民在农村购买宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
”所以一旦非本村村民购买了集体土地上的房屋，就违反了法律的强制性规定，结果就是房屋买卖合同无效
有些网友会问：房屋买卖合同无效有什么法律后果？《合同法》第58条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任
有些网友要说了，我都住了十几年了，当时不到一万买的，现在都好几百万了，这损失法院都能支持吗？未必
因为从法官的角度来讲，买受人购买房屋具有审慎义务，买受人购买房屋时就应该了解自己作为非本村村民无权购买集体土地上的房屋，所以即使房屋买卖合同无效，买受人也要承担相应的法律责任。
就目前实践来看，法院判定买受人承担的法律责任大约占30%左右
还有网友问了，那这损失怎么确定呢？评估，可以向法院申请司法评估，但事实上在司法实践中，法院选定的评估机构最终评估的房屋价格都低于实际市场价格，大概仅能评估到实际市场价的85%-90%左右。
举个例子，小张（居民）十几年前花了1万元购买了小王（村民）的房屋，十几年后小王反悔了，向法院起诉主张房屋买卖合同无效，要求小张返还房屋。
小张虽心有不甘，但因购买此类房屋不受法律保护，只能返还房屋后另行主张房屋差价损失，小张向法院申请房屋价值评估，法院摇号确定评估公司，最终对房屋现价估值为101万元（事实上市场价大约为120万元），最终法院认定小张也有责任，最终判定小王向小张赔偿房屋差价损失70万元。
这样，小张至少损失50万元，关键是小张拿着这70万元也买不起周边的商品房……这又是一个忧伤的故事
三、那我买了小产权房，怎么办呢？1、如果出卖人已经不是本村村民了，即使房屋买卖合同无效，对方可能也无权再拿回房屋，毕竟这房屋下的宅基地具有一定的人身属性，只有本集体成员才有权使用。
2、虽然买受人签订房屋买卖合同时不是本村村民，但后来变为本村村民了，或买受人的同住家属有本村村民，法院依然会驳回对方的诉讼请求。
3、虽然买受人不是本村村民，但买受人又把该房屋出卖给本村村民了，那么对方的计谋也是无法得逞的
4、出卖人把原房屋出卖给买受人后，又批了一块宅基地建房，经乡镇人民政府审核，最终由县级人民政府批准手续，那么根据“一户一宅”的法定原则，法院也未必支持出卖人的诉求。
（不同法院对此有不同观点）综上，虽然小产权房便宜，但这种房屋千万要慎重购买！随时可能面临房屋买卖合同无效的风险，最终买受人往往是赔了夫人又折兵！。
03、小产权房值不值得买？为什么
先说明我的观点，我是不建议买小产权房的
小产权房的定义方式有三种，针对这一问题应该是指“乡产权房”，所以我们下面来讨论一下
首先要搞清楚小产权房的定义，是在农村集体用地上建设起来的住宅房屋
其特点有两个：一是没有办理相关证件；二是没有交纳土地出纳金等费用
所以小产权房是没有具有法律效力的产权证的
只有使用权，没有所有权
其次是小产权房的性质也有区别
一种是在农村宅基地的基础上建设的；一种则是在企业集体用地或者违规占用耕地建设的
后一种性质在小产权房整治时就很容易出问题
然后我们来讨论下如果买的话，有什么风险
04、为什么有的小产权能落户，有的却不能
深圳房地产行业销售6年，深莞惠商品房，小产权房（村委统建楼，军产房）分享行业知识，欢迎咨询探讨，专注深莞惠楼市前沿，帮助更多人《安家在深圳》2018年8月份深圳出台小产权试行办法征求意见稿，经营性小产权可以通过补交地价转商业性质，这是深圳首个关于小产权房的政策信息，也预示着后期政府很有可能会把小产权综合管理，转正，安置等可能性，（目前龙岗和光明区域已经有转红本真实案例，可网上搜新闻事件）。
住宅类小产权可以落户，目前已在稳步实施之中，已有真实案例深圳市公安局户政咨询电话：0755-84465000落户需要注意以下几点：（一）对房屋产权的认定1.收取不动产权登记证复印件，民警通过系统查询有关房产信息。
由于无法领取不动产权证，需收取《建设用地许可证》和《建设工程规划许可证》或《土地使用权证》和《房屋所有权证》及申请人近三个月的水电缴款单据；3.对购买其他类房产尚未领取不动产权证的，收取购房合同和房款缴交票据及申请人近三个月的水电缴款单据（以上材料验原件。
。05、农村乡镇的小产权房，三千一平，能买吗
其实，农村里人有时还是很郁闷的
不在镇上买房吧，家里的小孩又不好说媳妇，一年年地看着他们年龄增长变剩男，将会越来越难娶媳妇，很可能一辈子无老婆。
在镇上买房吧，商品房有保障，但是价格却贵到望房叹止
而且，还不一定会有
那些卖房人的套路多得很，还没建，就已经预定得差不多了
而买小产权房吧，虽然便宜，但是没有一点保障，说不定一辈子省下来的钱就打水漂了
像我这边，镇上有很多小产权房，或者无产权房的
主要表现在以下两种形式
1:农民到镇上找当地人买宅基地，自己盖房子
什么手续都没有，只有一份双方所谓的，却不被法律认可的买卖合同，还有一份全村人签名和村委会盖章的同意书
都是为了孩子
第二种小产权房是以另一种形式表现的
房东是本地人，就是看重了周边村庄的人，都因各种原因，要在镇上买房
于是，房东就自己出钱盖了一大栋房子，有七层那么高
每层有100多平米，属于大房子
为了让来买房子的人放心，房东会把一楼说成是用来开超市的，顶楼用来自己住人的
这表明了，地理位置好，而自家人也住进去的，质量没问题
同时在外面给自己包装成很有钱的大老板，不缺钱，是不会骗大家钱的
二楼到七楼用来卖出去的
个人是没有房产证的，房产证在房东手中，而且只有房东一个人的名字
整个交易，只有一份双方签名的购买合同
合同内容里，把这栋房称为合建房
这样无证的房子卖2800到3200一平米
整个镇上，这样的房子居然有三栋那么多
而且卖得差不多了
我舅舅也买了一间
06、农村小产权房，是卖的犯法，还是买的犯法
这个问题要从二个方面的解读，第一，首先要弄清楚，什么是小产权房？第二，就是什么是犯法？违法等同于犯法吗？第一：什么是农村小产权房，其实近几年关于这方面的话题很多了，我相信大家基本都明白什么是农村小产权房了。
就是我国土地所有二元制，即国有土地所有制和集体土地所有制
在城市里，土地现在都是经过“招拍挂”获得的，都是缴纳了土地出让金的，然后在招拍挂的土地上建设房屋，在转让给我们的普通购房人。
在这里，也涉及小产权，但是与农村的小产权性质不一样的
这里的小产权，更多的是分户产权，也就是说，房屋建好后，开发商办理相关手续获得的是大产权，然后，开发商再进行分户，派出所进行配合登记，将分户后的产权（小产权）转让给购房户。
购房户即使再将分户后的产权再转让，也无需缴纳土地出让金的
但是，有一种情况时，开发商在获得土地时，没有缴纳土地出让金，也就是过去遗留下的或特定时期的政策或福利房，比如经济适用房（集资房）的购房人，只有房屋产权，产权证上的土地属性是划拨地；再次转让，需要补缴土地出让金。
不管，前者的商品房（土地缴纳了土地出让金），还是后者的经济适用房、福利集资房（划拨地），都是国家准许的，都是有不动产产权登记的，所以受到法律的认可和保护。
然而，农村小产权房，就不一样了，它是在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，国家房管部门是不出具任何法律凭证的，更谈不上产权登记，顶多有当地的乡政府或村委会发个纸质的协议之类的，甚至就是直接与村民的私下成交。
而国家对土地管理方面的行政法律许可审批，最小的单位是县级以上政府
所以，农村小产权房显然是没有法律依据的，是不受法律保护的
即使是宅基地，国家也有明确规定，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
所以，宅基地不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在村集体成员内部转让、置换
第二、何为犯法？犯法特指犯罪，特指违反了刑法，是要被追究刑事责任的
《刑法》关于犯罪的规定，具备以下特征： 1、犯罪是危害社会的行为
行为对社会的危害性
是犯罪最本质的特征
2、犯罪是触犯刑律的行为
也就是说危害社会的行为必须同时是触犯《刑法》规定的行为，才构成犯罪
3、犯罪必须是应受刑罚处罚的行为，只有应受刑罚处罚的危害社会的行为，才被认为是犯罪
4、上述特征是确定任何一种犯罪必须具备的缺一不可的条件
5、《刑法》同时还规定，情节显著轻微、危害不大的，不认为是犯罪
这就说明，行为的情节和对社会危害的程度是区分违法和犯罪的界限
从《刑法》的判罚标准来看，显然，买卖小产权房不构成犯罪，只是违法
所以，违法是不等同于犯法的
而另外一方面，民法关于民事合同（房屋买卖协议）订立原则之一，意思自治的原则，也就是说在民事活动（买卖房屋协议）中，买卖双方的意志是独立的、自由的，不受国家权力和其他当事人的非法干预。
也就是说，农村小产权房的买卖双方的协议是成立的，只在买卖双方之间有效力
国家权力机关通常不会主动来干预的，毕竟，俗话说的好：“民不告，官不究”
买卖双方之间的协议好比君子协议，只介于“二人”之间，一旦卖房反悔了，怎么办？比如，小产权房面临国家征地拆迁，宅基地法律意义上属于原卖家，对于买家来说，享有不了国家征地拆迁的相关补偿，只对宅基地原房主负责。
正因为买卖小产权房是没有法律保证的，所以，购买农村小产权房还需要谨慎
但是，买卖小产权房的双方并不犯法，只是房屋交易不受法律保护，事后一旦发生房屋归属的纠纷，还是以房屋原始法律属性界定。
转转请注明出处：https://uauvip.com/cailiao/76315.html
