什么是产业地产的特点之一

工业园、开发区、产业园作为产业发展的“老大哥”，为我国国民经济的发展立下汗马功劳，特别是开发区，被誉为我国改革开放的重要创举。

但面对众多的园区概念，很多人对工业园、开发区、产业园的关系和区别并不清楚

那么，他们有何区别呢？首先，从三者的定义上可知工业园、开发区、产业园的行政级别是并不一样的

开发区是一级的行政机构，由国务院和省、自治区、直辖市人民政府批准在城市规划区内设立，是从比较大的地级市或者直辖市或者省级行政主体分离出来的，为了支持地区发展地方经济或者加快城市融合等特殊原因成立的，其中各种机构相对完整，跟政府差不多，它的政府机构通常是以管委会的形式出现的。

工业园跟产业园还称不上是一个行政主体，工业园是建立在一块固定地域上的由制造企业和服务企业形成的企业社区。

其次，从类型上来讲，产业园的类型十分丰富，包括高新技术开发区、经济技术开发区、科技园、工业区、金融后台、文化创意产业园区、物流产业园区等，再次，三者的发展侧重点及发展目标也均有不同。

其中，产业园发展范围较小，集中发展某一产业

工业园区规划工业园区是划定一定范围的土地，并先行予以规划，以专供工业设施设置、使用的地区

作为工业发展的一种有效手段，工业园区在降低基础设施成本，刺激地区经济发展，向社区提供各种效益的同时，也给人类的生存环境带来了巨大的威胁。

因此，工业园区的规划与建设必须改变过去单一的经济目标，创造一种新的科学的生态理念，将生产与环保、生态与消费有机结合起来。

工业园选址四要素：经济开发区规划：经济技术开发区规划建设的主要任务是：引进、吸收先进技术和现代管理经验；扩大出口贸易，增加外汇收入，积累建设资金；开发国内紧缺产品，满足全国生产建设需要；及时掌握和传播经济技术信息；培养各方面人才，以适应进一步对外开放工作的需要。

高新技术开发区规划：高新技术产业园区的发展，GDP是重要指标，但环保指标、循环经济指标、研发投入指标、节能指标都要注重。

因此，高新技术产业园区规划要以人为本，尊重自然，对项目设置、交通组织、生活设施等要详加考虑

三、产业园产业园区是指由政府或企业为实现产业发展目标而创立的特殊区位环境

它 的类型十分丰富，包括高新技术开发区、经济技术开发区、科技园、工业区、金 融后台、文化创意产业园区、物流产业园区等以及近来各地陆续提出的产业新城、 科技新城等。

产业园区规划是比较全面的产业园区长远发展计划，是对园区产业发展、空 间布局、土地开发、招商引资、运营管理等全局性、长期性、基本性问题的研究 分析，是未来一个时期指导产业园区健康发展的行动纲领。

产业园区规划是园区 建设的龙头，规划决定园区建设规模、方向和品位，所以园区在基础建设过程中 也始终坚持“规 划先行”的指导原则。

产业园规划原则：产业园区的规划包括了四个原则，分别是：关联发展原则，成链发展原则、聚集发展原则以及集约发展原则。

产业园发展趋势产业园区是产业发展的重要载体，同时也是城市的重要组成部分，园区凭借着自身的发展需求和特色与城市整体发展布局紧密联系。

由于地区发展的区别和差异，认清园区发展方向和趋势是做好园区长远发展规划必不可少的一环

以下为中国产业园发展趋势分析：

01、进入房地产行业需要具备什么能力

做为一个优秀的房地产经纪人，应该具备以下条件:1、承压能力

摆正自己的位置、端正心态、面对压力、承受挑战是每一名房地产经纪人，尤其是刚走出校门迈上工作岗位的年轻人应具备的能力。

世界上哪有天上掉馅饼的事情？哪一行的成功能轻易达到？如果每个单子都顺顺利利，从来没有拒绝？如果是这样，大家都去当房地产经纪人好了。

可以常常想象一下自己的优秀业绩，过去开心的事情，朋友家人的期望

我是一个房地产经纪人，我以我的专业来给别人提供服务

那些拒绝我的人可能失去了一个大好机会

他们损失的其实还更多

2、分析能力

房地产经纪人要具备对市场机会的敏锐分析能力，学会发现市场机会，开拓新市场

在与竞争的战斗中脱颖而出

分析一下市场需求，金牌经纪人的成功要素

那些是我们应该借鉴和分析的

不断找到市场的空白或者是新的业绩增长点，让自己出于不败之地

3、沟通能力

一个成功的房地产经纪人，一定是一个良好的沟通者

房地产中介人员，其工作内容还是和人打交道

如何和客户、房主、同事之间实现良好的沟通，是成功的关键

把自己的观念、信念、方案、方法推销给上级、下级和客户房主是房地产经纪人最重要的能力之一

而良好的沟通能力是赢得他人支持的最好方法

实践告诉我们，销售中的许多问题都是因沟通不畅造成的

沟通，主要是把自己的想法告诉别人，同时聆听别人的想法，每个人都有被尊重的愿望，你要重视别人，仔细倾听别人的每句话，自己的意思要表达非常清楚，能明晰地知道别人的想法和内心感受，微笑、热情、真诚、让别人有倾诉的愿望。

4、学习

从不满足于已经取得的成就，不断地学习新的知识，汲取营养，向业绩高手学习，学习他们身上好的要素，并应用到实际工作中去，才能确保房地产经纪人持续地获得成功。

对于房地产经纪人来说，销售生涯就像一场战斗，是一场不间断的、让人无喘息余地的战斗

在一次次胜利中间夹杂着许多次失败，在喜悦、期待、得意与兴奋之中往往夹杂着恐惧、失望和拒绝

5、知识

经纪人员的专业知识主要表现在四个方面：对公司要有全面了解

房产买卖的流程与质量管理、售后服务的内容及公司的发展方向等

掌握房地产产业术语

经纪人员应对当地的房地产发展方向有所认知，同时还能准确地把握当地的房产动态和竞争对手的优劣及可靠卖点等信息；另外还必需掌握房地产营销知识、银行按揭知识、物业管理知识、工程建筑知识、房地产法律知识等。

掌握顾客的购买心理和特征

6、细节

从客户的角度考虑，绝大多数客户不可能一次就看中，你如果一次就能提供更多的选择，尤其是在天气不好的时候，他们会滔滔不绝地跟你聊个没完，感激不尽。

毕竟，你为他们考虑了下一步

有时当我知道他们要去的下一个物业的情况时，我还会直接建议他们去还是不去

因为有一些有缺陷或又不符合他们要求的房屋，他们去了也是浪费时间

自己直接告诉他们，免去他们的奔波，无形中，你的服务又进了一步

一百个客户来看房，能有一个好人当场下单子吗？ 是的，有时候会有

但是绝大多数情况下，这是不可能的

客户与经纪人如果以前不认识，没有任何的信任关系，客户会犹豫；再考虑

但是，做为经纪的你，会不会因为一百个客户来让你带他去看房，结果没有一个人给下单而心灰意冷或怠慢客户呢？如果这样，你来是趁早放弃这个行业。

有人说：你的心态真好，从来不嫌烦，要是我，早不理他们了，谁有那个耐心！其实，自己仔细想一想，你就会知道，以一百个客户为例，这一百个客户你如果细心照料的话，在将来的某个时候，任何一个人都可能成为你的忠诚客户。

你如果因为他们现在没能给出任何下单的机会就怠慢他们的话，你将一无所获

如果你对他们细心照料的话，你可能会赢得这只这一百个客户，他们有朋友、同事、亲戚，朋友的朋友、亲戚的亲戚。

他们今天由于各种原因不能立刻决定，并不代表他们将来不能

何况不能立刻下单并不一定是他们的错

一般经纪人陪客户看房时，可能只是单纯的给客户一些这个房子的资料，再登记一下客户的资料

而真正的金牌经纪人陪客户看房时，只要有时间，总是尽可能提早到达并准备至少四五个不同价位的房子资料，让客户有更多的选择余地。

新西兰著名的房地产经纪人JASONE每次接待客户的时候，准备了这个地区十年的房地产市场价格走势图，每次在确定看房前，JASONE总提前问房主：每天几点种这里阳光最好？一定会尽可能地选择这个时间段来看房。

在冬天里，如果能提前到达并把暖气打开，让屋里更暖和，JASONE说我心里就会先暖和起来

有空的话还会建议卖主把窗帘打开，让屋里更明亮

等这些事情，你做到了吗？这些细节？ 7、创新

一个优秀的房地产经纪人首先应该成为一个房地产行业专家，要精通房地产中介业务，必须接受过系统、专业化、严格的训练。

这是成功的前提，也是首要因素

大到从房地产基础知识、业务流程、沟通技巧、谈判技巧、时间管理、心理素质训练、专业化礼仪培训、合同签署、货款过户知识，小到举手投足、一言一行、每一个细节都要注意，这就是成为一名优秀经纪人必备的各种基本技能。

从成百上千的经纪人中脱颖而出就必须做到人无我有、人有我精

自己的每次实践要有特点，要体现你的专业化，要与众不同

同样是开发客户，大家都在贴条、都在搞陌生拜访、搞社区活动，如何让别人一下子记住你，要模仿，但不能复制，这就是要专业，要创新。

8、客户是朋友

交朋友比找客人更重要，许多地产经纪面临的最大困难就是没有客源，与客户接触时，要抱着交朋友的心态，而不要将心思仅仅放在要争取他成为你的客户这么简单。

客户为什么会从那么多地产经纪中选你？很多时候他们只是靠经纪接触时的感受来做出决定的

做优秀的地产经纪的优势就在于要喜欢与人聊天，喜欢了解人们内心的需求

不是每个人都能成为你的客户，但只要你付出诚意，每个人都有可能成为你的朋友

只要真诚地交朋友，当你周围有几十个忠诚的家庭，这时候你就不需要做广告就能在地产界生存

对于客户来讲，你对待他们的态度决定了他们是不是要和你做生意

客户是一个一个积累的，如果总是觉得走了一个还有另外一个，那么终有一天会变成没有生意

9、专业

房产投资和其它投资一样，是一项有计划、有目标、客观理智的行动

投资人不仅要对市场有全面的了解和研究，还要对买卖行动作出计划安排

单子能否谈得成功，很多时候取决于经纪的交谈和应对技巧、对谈判过程的控制与把握

这间房子是否值得买？应该如何还价？这一切都需要拥有大量背景知识和经验的地产经纪的帮助，才能帮助客户对纷繁复杂的地产市场作出准确判断。

10、耐心

一些经纪人抱怨事客人看了十几套房子，客户都不买，可某一个经纪人带客人只看了三套房子，客人就买了

这时候不应该一味地责备客人，其实最需要反思的是经纪人自己，客人有权利去选择自己中意的房子，为什么你不能尽快帮助客人找到他需要的房子？虽然地产经纪是靠佣金生存的，一个优秀的地产经纪绝对不能只关心佣金，还要真正考虑买卖双方的利益。

只有这样才能以平常心对待客人

客人挑经纪人，经纪人也可以挑客人，很多时候生意做不成，对经纪人也不一定就是损失

生意是一时的，朋友却是一世的

02、请问，"内循环经济"的主要特征是什么

经济内循环是近期的热词，但不是什么新词

下面以我的观点来谈谈经济内循环

何为经济内循环经济内循环其实很早就提出了，简单来说就是自产自销自买

一个国家要发展经济，提高就业率，各个企业生产出来的东西要有人购买

这样，企业才能收回成本，购买原材料、给员工发放工资、归还银行贷款，再生产更多的产品

这是一个简单的经济循环模型

内循环的特征就是以上模型里提到的环节全部在国内实施，而外循环是加入了外贸

比如，产品原料是从澳大利亚进口的，产品中大部分是卖到美国去的

经济内循环是被“逼”的我国经济近几十年来能够取得那么快的发展，主要是靠外循环，也就是外贸

但是，以美国为首的西方国家对我国的打击越来越大

一会是加重关税，一会限制我们出口，一会又阻碍我们进口高端设备

外循环因此受到了严重的制约

在这样的国际环境下，不改变就只能被动挨打

因此，国家提出了加强经济内循环

理论上来说，如果能完全做到经济内循环，那中国的经济可以不受任何国家的制约

但在实际中，完全内循环是做不到的

比如，粮食必须要进口、先进设备也要进口，石油等原材料仍然要进口

这些都是无法避免的

制约经济内循环的因素我们国家进一步发展经济内循环主要是要加强国内需求，也就是将原本出口卖到国外的东西在国内就卖掉。

现实情况是有些环节阻碍了内需

1.经济收入与房价不成正比要发展内需，走内循环经济，最基本的点是老百姓手里有钱，有钱了才能购买

而现在，人们的资产里有很大一部分都是房产，且负债累累

人们想花钱也不敢花，高额的房价和房贷完全泯灭了人们的消费欲望

幸好，国家对于高房价问题已经采取了措施

这个月，深圳、南京、宁波、东莞都发布了比原先更严格的房产限购政策，这是为内循环提供源动力

2.产品品质较低你说中国人没钱、没消费需求也不尽然

海淘、代购风风火火，奢侈品消费最大的国家就是中国

很多奢侈品公司在国外开不下去了，但在国内没有任何影响

实际上，不少海淘客并不只是追求价格低廉

我认识的几个代购东西卖的并不便宜，但仍然生意很好

根本原因是国内买不到同样品质的东西

因此，要打破这个制约因素，必须提高产品品质

供给侧改革提出几年了，希望效果能尽快体现出来

总结经济内循环不是完全闭关锁国式的自产自销，好的东西也要进口

但加强内需真的非常重要！并且已经是我国经济想要继续增速前进的唯一出路了

我们处在一个供给爆棚的年代，只要你想要就有厂家能做出来，关键是你想不想要

03、房地产政策对建筑行业建筑公司的影响是什么

一、房地产的概念▲房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性

包括：a)土地b)建筑物及地上附着物c)房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。

▲房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业。

建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物

房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。

▲房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。

我国的地产是指有限期的土地使用权

房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：a)实物形态上看，房产与地产密不可分；b)从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；c)从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。

差异包括几个方面：a)二者属性不同；b)二者增值规律不同；c)权属性质不同；d)二者价格构成不同

二、房地产的特征▲房地产的自然特征a)位置的固定性；b)使用的耐久性；c)资源的有限性；d)物业的差异性。

▲房地产的经济特征a)生产周期长b)资金密集性c)相互影响性d)易受政策限制性e)房地产的增值性注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。

其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地

三、房地产的类型按用途划分：a)居住房地产b)商业房地产c)旅游房地产d)工业房地产e)农业房地产房地产住宅的层数划分的规定：a)低层住宅为1-3层b)多层住宅为4-6层c)小高层住宅为7-11层d)中高层住宅为12-16层e)16层以上为高层住宅房地产土地的使用年限是如何确定的？凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。

即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。

四、房屋建筑结构分类标准1钢结构承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构

2钢、钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的

如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造3钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的

包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物4混合结构承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。

如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造5砖木结构承重的主要结构是用砖、木材建造的。

如一幢房屋是木制结构房架

砖墙、木柱建造的6其它结构凡不属于上述结构的房匿都归此类

如竹结构、砖拱结构、窑洞等7备注：砖混结构中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖、如空心砖等。

“混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐

这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构

由于抗震的要求，砖混结构一般在5层、6层以下

来源：框架结构的施工是先做柱，然后浇梁，板，整个力的传递由上至下由梁，扳，柱完成，然后墙体作为一种维护填充，墙体的荷载传递给梁，梁再传递给柱，柱传递给基础。

而砖混的施工，在做好了基础以后，就开始砌墙，过程中会特意留下一些预留的柱位，我们称之为构造柱，砌一层的墙，铺一层的板，当然，这里还涉及到圈梁，构造柱和圈梁都是对整体结构的一种稳定加强，而不同与框架结构中的梁，柱。

五、房地产专业名词1、常用名词（阴影部分应重点掌握）◆发展商：专门从事房地产开发和经营的企业

◆五证：a.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建设工程施工许可证；d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证；◆两书：a《住宅质量保证书》、b《住宅使用说明书》；◆房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证；◆房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。

将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；◆二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；◆三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场。

具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；◆土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。

政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者

土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；◆三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；◆七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；◆红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。

它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；◆总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；◆建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；◆总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；◆容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。

（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）◆建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑

◆建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉）◆绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。

绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）◆绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率；◆房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时。

即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；◆套内建筑面积：进户门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；◆套内使用面积：指套内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积。

墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；C、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；D、住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。

单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积

◆公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。

可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；◆公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整幢建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。

◆得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

套（单元）建筑面积=套内建筑面积+公摊建筑面积

◆层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高

它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离

◆净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；◆房屋的开间：在房屋设计中，房屋的开间（即宽度）是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

◆房屋的进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度

◆期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产大产权证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式

购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目

◆现房：是指开发商已妥房地产权证（大产权证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同

在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋

◆毛坯房：是指没有装修的房

◆入伙：是指业主领取钥匙，接房入住

◆契税：是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税

征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋

在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人

（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；（3）房屋买卖；（4）房屋赠予

◆公共维修基金：公共维修基金是指楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金

◆居住区用地：房屋用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称

◆房屋用地：房屋建筑基底占地及其四周合理间距内的用地，含宅间绿地和宅间小路等的总称

◆公共服务设施用地：一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。

◆道路用地：居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地

◆居住区级道路：一般用以划分小区的道路

在大城市中通常与城市支路同级

◆小区级路：一般用以划分组团的道路

◆组团级路：上接小区路，下连宅间小路的道路

◆宅间小路：房屋建筑之间连接各房屋入口的道路

◆公共绿地：满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憨绿地

应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等

◆配建设施：与房屋规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地总称

◆其他用地：规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。

◆公共活动中心：配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等

◆建筑线：一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线

◆日照间距系数：根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋标高的比值

◆建筑小品：既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的，从属于某一建筑空间环境的小体量建筑，游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。

◆房屋平均层数：房屋总建筑面积与房屋基底总面积的比值

◆拆建比：新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值

◆土地开发费：每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用。

◆房屋单方综合造价：每平方米房屋建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用。

◆均价：将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价

◆基价：经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格

商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后得出

◆起步价：某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起步价

多层物业，以顶楼的销售价为起步价；高层物业，以最低层的销售价为起步价

较低的起步价容易引起消费者的注意

◆一次性买断价：买方与卖方商定的一次性定价

一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。

◆预售价：预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语：预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。

◆二手房：即旧房

新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”

一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。

◆外销房：外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。

◆内销房：内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。

◆尾房：又称扫尾房

它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种

一般情况下，当商品房屋的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。

开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。

◆定金：是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币

它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现

根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。

定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%

如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。

◆违约金：违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币

违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性

只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金

◆宗地：宗地是土地的基本单元，是指以权属界限组成的封闭地块

◆生地：未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地

◆毛地：做到三通一平，在城市旧区范围内，尚未经过拆迁安置补尝等土地开发过程，不具备基本建设条件的土地

◆熟地：做到七通一平，经过土地开发，具备基本建设条件的土地

◆隔断：是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面

◆过道：是指房屋套内使用的水平交通空间◆案名：楼盘推广名（可能与注册名不一样）◆LOGO：楼盘标志，用字与图表现楼盘的特征与内涵，包括了楼盘案名。

◆裱板：室内形象表现看板，表现发展商实力背景、效果图、区域规划等内容，是业务员的现场说辞引导，通常于售楼处内及房展会现场用。

◆销平：销售平面，在现场供售楼人员给客户详细介绍房型情况，使客户对所购买的房屋格局有具体了解，以房型图为主要内容，通常指房型单片。

◆销海：销售海报，包含产品主要卖点，尺寸较大

◆DM：DirectMail(直投邮件)，用文字图案简单表现个案情况，可以用于邮寄的小型宣传册，通常为单片或折面等形式。

配合业务要求寄发各类目标企业负责人，是一种针对性比较强的小众媒体道具，并可以用于外地展销会上发放

◆楼书：详尽的楼盘说明书，分为销售用楼书和纪念性楼书

成本较高，一般只赠送给已成交客户或是重要客户

◆户外据点：以户外高炮、灯箱，看板等形式在主要公众场合及主要交通动线上表现个案情况，对客户起到引导作用，配合其他媒体重复加深客户对产品的印象，特点是可以长时间的传递个案信息。

◆楼幅：悬挂于楼体外立面上的布幅，通常为喷绘和牛筋布

◆横幅：悬挂于街道的跨街条形布幅，在引导动线设定的区域起到广告宣传造势作用，也可以引导买家快速寻找到售楼处位置。

◆引导旗：又称罗马旗，指导性引导用旗帜，通常为长条形，一版悬挂于电线杆及特指旗杆上

◆户外看板：基地外围用于形象表现的大型广告看牌

◆高炮：单立柱广告塔，通常用于城市主干道两侧，是另一类型的户外看板

◆POP：PointofPurchaseAdvertising,户外造势用的宣传平面

◆派夹报：属于一种销售手段，分派报及夹报两种

派报是指通过人员散发资料；夹报是指将资料夹在其他报纸杂志中，并通过该报纸杂志的发行来散发资料

◆SP：SalesPromotion，造势促销活动，制造话题，吸引大众视线，制造热卖气氛，利于个案炒作，促进销售。

2、房子的种类◆安居房指实施国家"安居（或康居）工程"而建设的住房（属于经济适用房的一类）

是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对人均居住面积在4平方米以下的特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。

◆经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房

◆使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房

◆产权房是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。

使用，收益和处分的权利

这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。

◆商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅

由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的

其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成

◆集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。

职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠

集资所建住房的权属，按出资比例确定

个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权

集资建房有两种产权；一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价

其产权界定为经济适用住房产权

另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房

◆公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。

◆房改房是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房

这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等

房改房产权分为三个级别：成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权

◆空置商品住宅房地产开发企业投资建设，取得房地产权证（大产证）已超过一年的商品住宅

六、房地产面积的测算1、计算全部建筑面积有哪些？1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。

2）屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积

3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积

门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算

4）楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积

5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。

6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算

7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。

8）与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算

9）建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积

10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。

11）有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算

12）有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。

13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算

14）依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算

15）有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积

2、计算一半的建筑面积有哪些？1）有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积

2）独立的雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积

3）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积

4）建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积

5）建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积

3、不计算建筑面积的有那些?1）空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等

2）检修、消防等室外爬梯

3）没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等

4）建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池、地下人防干道、支线等

5）舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台

6）建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台

4、哪些公用面积应分摊？应分摊的公用面积包括室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

5、哪些公用面积不能分摊？不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。

04、商业地产这个行业好吗

2020年根据德勤和睿意德中国共同披露的数据显示北京、上海依旧在商业地产活力指数上领跑全国

而对于新一线城市而言，2020年受疫情影响，商业活力指数有所下降，但从消费力指数来看，我国新一线城市消费潜力巨大，部分城市甚至赶超广深。

因此近几年商业地产供给端和需求端发展不断下沉，2020年，新一线城市是本土开放商主要增量区域，占比达45.2%;大众消费品牌门店在新一线城市增幅达29.7%，是品牌布局重点。

预计未来这种趋势将继续保持，新一线城市将成为商业地产行业发展主要增长点

商业房地产行业主要上市公司：目前国内商业房地产行主要的上市公司主要有招商蛇口(001979.SZ)、绿地控股(600606.SH)、新城控股(601155.SH)本文核心数据：商业地产活力指数排名、新一线城市各指数方差及与一线城市均值差、已披露商地产大宗交易项目城市分布、我国本土开发商增量占比新一线城市消费潜力巨大根据德勤和睿意德中国披露的数据显示2020年北京、上海依旧在商业地产活力指数上领跑全国。

房企发展不断下沉，新一线城市是布局重点从大宗交易活跃情况来看，2020年，商业地产大宗交易仍主要活跃于一线城市，一线城市的大宗交易数量占比达64.5个百分点;新一线城市占比17.8%，二线城市和三线城市分别占比14.4%和3.3%。

这主要是由于，尽管近几年新一线城市和二三线城市的商业地产行业快速发展，交易活跃度有所提升，但由于一线城市的商业地产价值更高，交易活跃度更高，因此大宗交易仍主要集中于一线城市。

从商业地产需求端来看，2018-2020年各级城市大众消费品牌门店增幅中，新一线城市和二三线城市是品牌商主要布局的重点。

2020年大众消费品牌更是加大了在新一线城市的门店布局，新增门店幅度达29.7%，而其中，成都、杭州、南京的门店增长超过40%。

05、什么是实业？包括哪些行业

一说到实业，让我想起现在很响亮的一个口号，叫做“空谈误国，实干兴邦”

很多人习惯以“实物”、“生产”或者某些特定的行业形式进行实业与否的简单界定，有一定道理，但是不够全面

其实实业就是实体产业，是实体经济的产业体现，是与虚拟经济相对而言的，站在社会的角度，我们可以从两个基本的角度进行判断：1.资本或者资金的投入是否会引起实物交割，形成国家或者社会财富的有效存量。

2.公司或者单位的运转是否形成账面的变化，增加社会财富或者价值，形成价值增量

如果是，那么就是实体经济，如果不是，就不是实体经济

关于实体经济与虚拟经济，现在大家都在谈，但是并没有清晰的定义

即便在经济领域，现在对于实体经济或者虚拟经济的定义也并不清晰

我个人根据自己的理解进行简单的阐述

实业企业或者实业的认知很重要，但是在实业认知上也存在一些误区

误区认知主要包括两个基本方面，一个时对于互联网经济的片面化认知，另一个则是对虚拟经济的认知

一些人认为互联网经济就是非实业，就是虚拟经济，这是不正确的

1.互联网经济很复杂一说到互联网经济，很多人就想到电子商铺，就想到网络金融

不错，这些商业形式都是互联网经济的组成部分，但是差异也是很明显的

A.互联网金融是虚拟经济互联网金融与我们线下的金融一样，都是金融产业的组成部分，以资金或者资本的运作为主，以资本回报、资本收益为主，并不生产直接的与生产力相关的价值性产品，大部分的盈利模式只是从一部分人的口袋中掏钱，然后放到另一部分人的口袋。

这是虚拟经济，并非实业，也不是实体经济

B.以促进商品流动和产品生产为目的的互联网服务是实体经济，做的也是实业

实业不仅是生产加工，从更深层的角度来看，就是促进生产力的发展

能够作用于生产力，有利于推动社会进步与物质更好创造与分配的产业，是有积极意义的

比如，现在的商品流通中，互联网起到了举足轻重的作用

一些生产制造公司甚至直接全网营销，这种以产品渠道流通为主，以促进产品价值货币化为目的的网络经济实际上是参与到了实际的产品供应链之中，而且这些互联网经济并非金融或者资本运作，是传统产业的有利推手。

所以，不要轻易把电子商铺、网店等归为非实业，或者说它们不是实体经济

其实网店是实实在在的实体经济体现

2.互联网并非独立存在，与现代技术和制造紧密相连，越来越具有实体的显性特征

今年的长三角经济论坛中，华为任正非在谈到实业的时候说过这样一段话：“网络经济不只是互联网，大数据也不等于互联网。

要推动互联网与制造业融合

”这段话并不是对互联网的否定，而是强调了互联网的融合性

主要表现在以下两个方面：A.互联网作为一种信息传播形式，是植根于实体之上的

互联网单独存在可能吗？有意义吗？我想，答案不言自明

如果互联网与现实的实业、产业不融合，也不可能产生互联网，因为技术的进步始终是以生产力的推进为基本目的的。

也就是说，互联网本身的使命，就是要作为一种助力所有推动生产力发展实业的有力基础

从这个角度讲，互联网有实业的成分

但是，互联网现在是两张皮，一部分是植入实业，成为实业发展的动力之一；还有一部分是纯虚拟化的，比如网络游戏、线上娱乐等等。

B.互联网的本质是信息技术，也必然有力的推动“新实体”的落地

什么是新实体？就是区别于传统加工制造的新型技术加工与智能产业

这些新型的产业形式是技术发展的必然，也是新型加工制造的代表

以AI、神经网络等为基础的技术，必须搭载互联网的快车才能够展开飞翔的翅膀，所以互联网技术或者新型互联网产业将不只是互联网的虚拟存在，而是包括互联网在内的多种现代技术的整合体。

他们以新的形式、新的面目和新的产业结构呈现在大众面前

这种情况下，我们还能说互联网是虚拟的吗？比如现在的智慧城市、智慧家庭、智慧办公、人工智造等等

总结：我们可以简单的将实业理解为实体产业，所谓的实体是与虚拟对应的，是实实在在的国民经济组成部分，是以创造价值并对社会发展起到有意义的推动作用的。

实业包括了我们日常理解的加工制造业，只是加工制造的产品未必一定是有形产品，同时还包括互联网深层变革环境下以新技术为主导的新型技术研发与制造为主的实体产业。

想要将实业进行罗列，是很难的，一方面产业形式太多，另一方面，新兴产业也不断推出

只要记住一点，那些投机倒把或者“玩钱”的行业基本都不是实业就可以了

06、房地产公司和地产公司有何差别？

一个商业地产项目的全程操作，会受到三个环境的影响

第一个是大环境，也就是宏观环境，指的是商业地产项目会受到国家与地方政策法规、经济形势、行业形势等宏观环境影响；第二个环境叫做"产业环境"，或者叫做"中观环境"，指的是项目受到地理环境、竞争环境、产业结构、目标市场的左右；第三个环境是企业的"内部环境"，也称为"微观环境"，指的是项目受到企业自身诸多因素的制约，比如工程、资金、人才、信息、管理、品牌、信誉、计划等方方面面。

一个大型商业地产项目最终能否取得成功，这三个环境都非常重要

而对于这三个环境的把控，最终会体现在操盘者对整个项目的思维和行动上，一个成功的商业地产项目，不仅需要好创意、好策划，更要求开发商具有对该项目的超强理解力、执行力和管控能力。

商业地产的"二个属性"我们知道商业地产与住宅地产最大的区别就在于，商业地产具有两种属性，也就是它的房地产属性和它的商业属性。

对于开发住宅房地产来说，当一个楼盘卖完一个项目就宣告结束了，而对于商业地产来说，当一个楼盘售完（或者租完），整个项目才算刚刚开始。

它要考虑的怎么规划业态，以及后期如何经营管理，保持长盛不衰的问题，因此，如果一个开发商以住宅房地产的手法来做商业地产，必然要遭受挫折，甚至导致项目最后作烂作死。

事实上，商业地产项目最关键的还是他的第2属性，也就是商业属性，即一个商业项目开发、销售、招商完了以后，如何面对经营、管理、服务的问题。

由于商业地产在国内兴起的时间尚短，商业目标、定位不明确，是存在的典型问题

多年来，有相当一部分开发商把两个概念混淆了，他们往往把商业地产当作住宅地产来开发，目的就是为了把开发的商业楼盘最终卖出去，而至于后面的经营情况如何，却没有花太大的功夫精力去考虑，这样做的结果，就是把目标市场的客户当"韭菜"来割，很容易把自己的牌子搞砸了。

07、有观点认为房地产不是实体经济，那么什么叫实体经济，房地产属于什么经济

最近新华社表示，当前有些杂音认为，经济下行压力加大可能促使政府放松房地产调控

要明确的是，根据“坚决遏制房价上涨”的调控精神，决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃

这些人急了什么话都能说得出来啊

北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授更是不遗余力，提出“房地产是最大的实体经济”

他说，很多人批评房地产业泡泡严重，说“钱都流向房地产市场了，实体经济都垮了”，意思是房地产业属于虚拟经济。

在喜欢讨论房地产问题的人群中，持有这种观点的占了90%以上，显然他们受到了很多学者和媒体错误认识的影响。

如果房地产都不叫“实体经济”，还有什么叫“实体经济”？你觉得房地产与股票、期货是一样的、无形的么？你见过房地产以外的另一种虚拟投资品有物理形状、需要用钢筋、水泥等几千、上万种材料建造出来的么？很多人的认识，真是错到姥姥家了！ 这是董藩的一段原话。

对于房地产是不是实体经济的讨论，我也很感兴趣

房地产到底属不属于实体经济呢？我相信他说的，90%以上的人可能认为房地产不属于实体经济

特别是与股票、期货更不能相提并论

大家也都知道，我虽然对房地产进行诟病，但是更反对炒股的普通百姓

因为炒股要远比买房水深得多

甚至可以说，往往真理的确掌握在少数人手里

但是，大家的讨论其实根本就忽略了一个问题

忽略了一个根本问题，那就是没有把房地产这个概念搞清楚

到底什么是房地产，房地产的定位是什么？尤其是当前的房子功能定位

如果真的真理被这样的专家掌握了，那是极大的悲哀

尽管他巧舌如簧、逻辑大胆，但却在践踏广大老百姓的尊严并不值得提倡

其实我上大学时学的课本就有董藩教授主编的，学得不好，没跟上您现在的形势，抱歉给您丢人了

那时候的他感觉还像是个学术专家，现如今他的很多观点很大胆是好事，我们需要这样的，他的观点也是经过市场的洗练的，经过冥思苦想的，可惜的是三观没了，为了维护高房价什么都敢说。

如果他还能保持学者的风范非常值得尊敬

但在有的人眼里，你尊敬我顶个屁用，钱才是爷

话说回来，房地产到底算不算实体经济呢？还是那句话，客观的说，我认为，房地产本来应该算是实体经济，因为其创造了无数个行业的经济增长，影响着无数个行业，所以也曾一度被提到经济支柱的地位。

然而时过境迁，房地产过度金融化和投资化，扭转了大家对房地产的认识，一提到房地产谈虎色变，觉得房地产是洪水猛兽，甚至有的开发商还极力摆脱房地产，谁叫他开发商谁跟他急。

其实，房地产本身有错吗？错的是人

不知道被谁过度金融化了，房地产不再是房地产

为此也就有了国家提出的“房子是用来住的而不是用来炒的”

如果没有过度投资化，会有房住不炒这句话吗？可见，房地产真得变性了

所以，谈房地产是不是实体经济，公说公有理婆说婆有理，大家的参照不同，结论自然不同

我们不妨听一听国家统计局说的话，“房地产如果是炒买炒卖，就不属于实体经济

但是，房子如果只是用来住的，房地产自身需要砖瓦沙石，就是实体经济

” 从这个角度说，随着房住不炒理念逐步贯彻，那么房地产居住属性将回归，也就是说实体经济的动能会更强

房地产本来就应该是实体经济，因为它本来就是满足人们居住的一个实体行业，房地产本来就应该以建筑施工为载体，同时关联着上百个上下游行业。

如果把建筑业和房地产业拆开不算一个大行业的话，那么房地产业是指开发商出钱造房，而实际是有建筑业的施工单位承建，建筑业才是实体经济。

房地产属于投资

如果从广义范畴讲，建筑业也是大房地产业

青岛大学经济学院教授，原社科院金融研究所金融发展室主任易宪容表示，在现实的房地产市场中，特别是在中国的房地产市场，国内居民早就把购买住房作为投资，而且是高杠杆的投资，中国居民早就把住房购买金融化了，这更是可以把房地产市场算作是非实体经济了。

其实争论房地产是不是实体经济不重要，重要的是他们为什么非要把房地产划归成实体经济，这才是有意思的

因为国家政策几次三番提出，引导资金有效流入实体经济，充分发挥实体经济对经济稳定发展的中坚作用

基于当前资金政策收紧，他们希望资金也可以流入房地产

所以极力维护房地产也是实体经济的态度

可是再看看国家的表述，严禁违规资金流入房地产，也就是说，一方面要求流入实体经济，一方面禁止违规流入房地产，这样看房地产不是实体经济就是一致的，如果认为房地产是实体经济，那么这与我们的政策岂不矛盾？。

08、国企和私企最大区别是什么

国企和私企最大区别是什么？我认为最大的区别是所有制形式不同

国企属于公有制形式，股权属于国家所有，私企属于私有制，股权属于私人所有

这是两者最根本的区别

下面和大家分享我的个人观点

我国目前的经济形式是以公有制为主体、多种经济成分并存的社会主义市场经济体制，不管是国有企业还是私营企业，都是我国社会主义经济的重要组成部分，都属于企业。

但是国有企业和私营企业还是两种不同性质的企业，两者都是按照国家的相关法律法律，在中国境内依法组建和经营、发展，为国家纳税，解决就业，为社会主义市场经济的发展作出贡献。

但是有所有制形式的不同，二者还是存在一定的区别

国有企业不管是央企还是地方国企，都是由政府出资，按照公司法的规定，建立现代法人治理结构，股东行使出资人的权利和责任，委派相应的管理人员对企业进行管理。

由于国有企业出资人为各级政府，因此出资人委派的管理人员，包括党委书记、董事长、总经理、副总经理等高级管理人员，都属国家公职人员，代表出资人行使管理职能和经营职能；按照劳动合同法的规定聘请员工，并为员工支付相应的工资待遇和福利待遇。

私营企业是我国社会主义经济的重要组成部分，目前已占我国经济总量的半壁江山

私营企业也是按照宪法和公司法的规定组建的社会主义企业，私营企业的出资人属于私人，因此私营企业从性质来说，也是属于出资组建的私人股东或是法人团体，由股东会行使最高管理权力，董事会负责经营管理的日常工作，经理层负责具体的经营管理事务，由于出资人属于私人，所以往往出资人也是公司的经营管理人员。

在规模比较大的私营企业，也会聘请职业经理人来进行管理和经营，按照劳动法和劳动合同的规定招聘员工，并为员工支付劳动报酬和福利待遇，按照社保法的规定为员工缴纳各种社会保险，按照税法的规定依法纳税。

私营企业作为社会主义经济成分的重要组成部分，在促进国家经济发展，解决人员就业，缴纳税收等，为我国社会主义建设事业同样作出了不可磨灭的重要贡献。

私营的老板和职工，同样是社会主义的建设者和贡献者

综上所述，国有企业和私营企业，都是我国社会主义制度下的企业，都是国家经济发展的重要支柱

国有企业的产权属于国家，私营企业的产权属于出资者个人，二者的最大区别主要就是产权性质不同