物业费是包括哪些

首先明确的就是：现在的小区基本都是实行一费制

所谓的一费制就是：物业费的定价已经包含物业公司所有的成本费用和利润，也就是说，除了物业费以外，不应该再收取其他任何费用。

而且这一切收入都是不包含小区公共收益和停车费的

4.安防设施的日常维修保养

安防设施也主要就是指小区监控，小区监控一定要有日常维护才能保证业主安全

然而，很多物业是从来不会维护的

5.电梯的日常维修保养

电梯需要有维保公司进行专业的定期检查，并贴上合格证

一些日常问题的排除，应该由维保公司来负责、这部分费用是物业费里出的

6.公共设施和公共部位的日常维护费用

比如体育设施，小区的健康乐园，篮球场等等

7.物业专用设备的折旧损耗

01、物业费到底都是什么费用

物业费包括哪些费用？物业费不包括哪些费用？有哪些法律依据？在小区里有很多业主觉得：我既然已经交了物业费，那么，我家里不管什么事情，小区物业都应该管，否则，凭啥要我交物业费？还有一些业主对物业管理不理解，有的把物业公司当成产权单位，有的把物业公司当成房地产开发商，有的把物业公司当成政府相关职能部门，有的把物业公司当成相关的运营商。

这些错误的观念，导致许多业主把与住房相关的责任都推到物业公司身上，把物业当成“筐”，凡与住房有关的事都往里装，并常常以此为由，拒交物业费，导致业主与物业之间矛盾不断、纠纷不断。

因此，正确认识什么是物业费？物业费包含什么？物业费不包含什么？哪些事是物业公司的事？哪些事开发商和供水供电供气通讯部门的事？哪些事是居委会、派出所、城管等政府职能部门事，有助于我们分清是非、化解物业矛盾和纠纷。

首先我们来说说什么是物业费？物业费包括啥？不包括啥？一、什么是物业费？物业费又称物业服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，而向业主或使用人收取的费用。

二、物业费包括什么？物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括什么？①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用③物业管理区域清洁卫生费用④物业管理区域绿化养护费用⑤物业管理区域秩序维护费用⑥办公费用⑦物业管理企业固定资产折旧⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用⑨经业主同意的其它费用物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用。

三、物业费不包括什么？许多业主对物业费的认知有误区，就是认为物业费里什么都包含，但其实并非如此，以下几个方面就不包含在物业费里：1、一般来讲，物业费不包括住宅内部设施设备维修费用，也就是业主家里比如电灯坏了、家中电路坏了、家里暖气不热、水笼头坏了等，物业是可以不提供服务的，提供的话，对此服务可以收费。

2、物业费不包括因建筑质量导致的种种问题，比如漏水、渗水、裂缝等

但此问题有义务替业主向开发商反映

保修期内由开发商负责维修，保修期外用维修基金

3、物业费还不包括公共区域设备的大、中修费用及重大部件更换费用，此费用也是维修基金解决

4、物业服务费不包括小区公共的水电、公共的电器、公共的电梯运行和维护的“公共能耗”费用

“公共能耗费”就是负担小区公共的水、电、电器、电梯运行和维护的费用

所以，“公共能耗费”也不包括在物业服务费内

很多人认为交了物业费，物业就应该啥都管才对

其实物业服务仅针对公共区域，以服务公共区域的设施设备、共有区域，为业主的生活环境提供保障

其次我们来说说哪些事是业主自己的事？哪些事是开发商的事？哪些事是相关部门的事？哪些事是相关企业的事？一、这些事是业主自己的事家里的门窗框、门窗把手坏了，水阀、水龙头坏了，开关坏了、电源短路了，座便箱浮球不好用，室内墙皮脱落了等等，这些分户以内的业主自用部分，维修也好，更换也好，都是业主自己的事，不是物业公司的事。

过去，房屋的所有权是政府或产权单位，这些事都该政府或产权单位管，现在房屋的所有权是业主，所有权内的事（不包括共有部位和共用设施）都该业主自己管。

这些事也可以委托物业公司，但不属于物业公司的管理服务范围，而属于有偿服务范

另外，召开业主大会、选举业主委员会、选聘或解聘物业公司、签订物业委托服务合同、制定管理规约等，这些也都是全体业主的事。

二、这些事是开发商的事保修期内，以及保修期内没修好的房屋裂缝、房屋透寒、烟道漏烟串味、墙面或楼顶防水、卫生间和厨房防水等问题，都是开发商的责任，与物业公司没有关系。

由于新建小区的物业公司大部分隶属开发商，不少业主把应由开发商负责的问题都记到物业公司的账上，认为物业管理服务不到位。

其实，开发商将房屋卖给业主后，房屋产权属于业主而不属于开发商，是选择开发商所属的物业公司还是选择其他的物业公司，由业主通过业主大会来决定。

换句话说，不管是开发商所属的物业公司还是其他物业公司，都不承担应由开发商承担的责任

三、这些事是相关部门的事指导业主召开业主大会、监督物业管理服务、调节物业矛盾纠纷、查处业主家里被盗、处理违章搭建、违规改装修住房、业主占用绿地和道路等等，这些事是政府主管部门、街道社区、辖区公安部门的事，不是物业公司的事。

这些事情，有的与物业公司没有直接关系；有的物业公司有责任协助相关部门工作；有的物业公司有责任劝阻、制止或向主管部门报告。

四、这些事是相关企业的事业主家里的供水、供电、供气、供暖、电话、网络、有线电视等方面的问题，由社会公共事业企业或运营商负责解决，也不是物业公司的事。

《物业管理条例》明确规定，“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取费用”。

最后我们再来说说物业公司应当履行哪些义务？有哪些法律依据？《物业管理条例》规定：物业管理是业主和物业服务企业按物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

也就是说，物业服务企业是根据物业服务合同中约定的服务项目和服务标准，为业主提供质价相符的服务

将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等有关规定书面告知业主、物业使用人；3、按照法律、法规的规定和物业服务合同约定做好物业区域内的安全防范工作；4、定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护。

一、物业公司在物业服务活动中应当履行下列义务：1、按照物业服务合同、国家有关物业服务的规范提供物业服务；2、在业主、物业使用人使用物业前，按照物业服务合同约定组织维修；5、做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录。

二、法律依据是什么？国家发改委和原建设部《物业服务定价成本监审办法（试行）》第一条：为提高政府制定物业服务收费的科学性、合理性，根据《政府制定价格成本监审办法》、《物业服务收费管理办法》等有关规定，制定本办法。

第二条：本办法适用于政府价格主管部门制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业实施定价成本监审的行为。

本办法所称物业服务，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。

本办法所称物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本

第三条：物业服务定价成本监审工作由政府价格主管部门负责组织实施，房地产主管部门应当配合价格主管部门开展工作。

第四条：在本行政区域内物业服务企业数量众多的，可以选取一定数量、有代表性的物业服务企业进行成本监审

第五条：物业服务定价成本监审应当遵循以下原则：（一）合法性原则

计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定；（二）相关性原则

计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用

（三）对应性原则

计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应

（四）合理性原则

影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平

第六条：核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。

第七条：物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。

第八条：人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。

第九条：物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。

不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用

第十条：绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等

不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费

第十一条：清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。

第十二条：秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。

其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备

第十三条：物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用是指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。

第十四条：办公费是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。

第十五条：管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。

第十六条：固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额

物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。

第十七条：经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用

第十八条：物业服务定价成本相关项目按本办法第十九条至第二十二条规定的方法和标准审核

第十九条：工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定；工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定，住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定，超过规定计提比例的不得计入定价成本。

医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其它项目中重复列支；其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用，也不得在相关费用项目中重复列支。

第二十条：固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定

企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，成本监审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限

固定资产残值率按3%—5%计算；个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率

第二十一条：物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的，该项服务的成本按照外包合同所确定的金额核定。

第二十二条：物业服务企业只从事物业服务的，其所发生费用按其所管辖的物业项目的物业服务计费面积或者应收物业服务费加权分摊；物业服务企业兼营其它业务的，应先按实现收入的比重在其它业务和物业服务之间分摊，然后按上述方法在所管辖的各物业项目之间分摊。

第二十三条：本办法未具体规定审核标准的其他费用项目按照有关财务制度和政策规定审核，原则上据实核定，但应符合一定范围内社会公允的平均水平。

第二十四条：各省、自治区、直辖市价格主管部门可根据本办法，结合本地实际制定具体实施细则

第二十五条：本办法由国家发展和改革委员会解释

第二十六条：本办法自2007年10月1日起施行