1、一线城市商业综合体商铺前三年的租金回报在5%以内是正常的，如果承诺7%以上的回报率，你就该警惕，是不是羊毛出在羊身上，铺子买贵了。
2、投资总面积4万平方米的小型商业综合体中商铺坑最小，但是前提是3公里范围内有10万居住人口，最好有5条以上的公交线路经过，或者直接是地铁站出口3、商铺的租售比可以衡量商铺的投资价值，国际上公认的租售比是在200以内，比这个高，则投资价值低。
4、商铺和写字楼的物业费较高
上海甲A级写字楼每平米每月物管费在30元以上（这还是几年前的价格），就是说如果你买了100平，没租出去的话，空置一个月就是亏损3000以上。
5、上海而言，买房子的话租金回报不到2%，而甲A级写字楼平均回报率达到4.5-5%，非甲A的更高，但是风险是①经济下行租不出去②管理水平下降租客搬走。
01、写字楼底商值得投资吗
我的个人分析是：写字楼跟商铺如果是新盘（当然这些买二手都不划算，税太高，而且使用年限也少了），商铺如果地段不是很好，一般起码有三五年出租不掉或租金不理想，而写字楼相对地段比较商铺要求低些，毕竟租商铺的人都是做生意看重的是地段，而租写字楼的人都是开小公司之类的（因为整层出租一般比较难，分割出租的一般都是小公司），对于写字楼地段要求不是很好，办公室嘛。
但是个人觉得写字楼的话出租，一般人家不会轻易转让，除非公司做大，如你资金有限的只能在偏点的地方买，个人觉得写字楼比较划算。
但是如果买在地段比较有潜力的地方，还是商铺划算，这要看当地的规划，如果以后周围小区建的比较多，或者本来就有比较多的小区只是新小区人流量不大，路段还可以的，一般三五年后商铺就租的比较火爆，而且价钱租的高，转手相对也简单的多，毕竟写字楼买整层的客户你还是不容易找到的，商铺的话可以买几间面积不是太大的，以后说不定缺钱想转手一两间在租客里就没准能转掉，个人觉得潜力地段或者繁华地段商铺比较划算。
02、“一铺养三代”沦为“一铺坑三代”，商铺投资彻底凉了吗
所谓的“一铺养三代”，是在早期的时候投资商铺的人，基本都赚了
就拿我所在的城市来说，早在97年的时候我的一个亲戚就买了一套商铺，当时的价格只有10万元，经过了20多年的发展，原先他所在的商业街如今早已成熟，现在一年的租金来说就有15万元，可以说一年的收益率就有150%，“一铺养三代”的说法在他的投资里是真实的。
正因为早期投资商铺的人基本都赚的盆满钵满，所以在一段时间里也就有了“一铺养三代”的说法
与住宅不同，这些年虽然很多住宅也是没人居住的情况，空在那里，但住宅的价格在不断上升，所以买了住宅的人尽管投资回报率不高，但是价格在一直上涨，涨幅就成为了回报的一部分了。
这些年来，商铺由“一铺养三代”变成了“一铺坑三代”，这种转变实际上是因为消费市场的变化所带来的
按照李总理的说法，我国9亿左右的居民人均月收入低于2000元，这也是说明在我国这些年来消费并没有增加多少。
而且拼多多能做起来也从另一个方面说明这些年我国的消费可能没有升级，反而出现了降级的趋势
总的来说就是消费的蛋糕并没有做大，或者说是没有做大多少，在这种情况下，新买的商铺如果要有生意的话，就意味着需要出现消费增量的情况才可能会经营好。
打个比方，在一个城市本来就有1万家商铺，瓜分了这个城市10亿的消费市场，一个商铺一年有10万元的营业额。
后来又增加了1万个商铺，商铺就增加到了2万个，但是消费市场还是10亿的消费市场，原先的商铺因为在成熟的商业圈，所以生意并没有被新的商铺抢走多少，只抢走了2亿的消费，还有8亿消费，一个商铺一年营业额还是8万元左右，能够经营下去。
而新开的1万个商铺要竞争2亿的消费市场，平均一个商铺一年营业额只有2万元，这就经营的很困难了
更多的在于，新的商铺其价格往往非常贵，动不动就是以前老商铺价格的好几倍，这种情况下买新商铺的人往往还要背负贷款，如此一来光是利息就可能会把人给压死。
所以这也是近年来商铺不怎么赚钱的原因
当然，电子商务的发展只能说是对某些行业的商铺造成了冲击，比如服装、电子产品之类的，其实出现这种情况，也就导致了某些商铺的经营不好，经营不好就自然会出现退租的情况，房东如果想继续租出去就只能降低租金，这对于市场来说也是一种调整，关键在于我们怎么看待了。
同时，既然电子商务对商铺经济造成了冲击，其实商铺也可以做电子商务，我就有朋友一边做实体店，一边做电子商务，其实两方面都不耽误，而且他因为有实体店，所以经营起来比一般的电子商务要好经营的多，毕竟客户可以到他店子里实际看货，销售效果就好了很多。
同时，电子商务也可以增加一个店铺的知名度，尤其是对于体验式的商业来说，比如儿童游乐园、餐饮、家庭影院等，这种需要实地体验的商业来说，在美团上注册打上自家广告，也很容易在开业不久就知名度大增，也带来了不少的生意。
其实面对电子商业，关键在于如何看待
03、写字楼和商铺哪个更值得投资
商铺、写字楼都是投资房地产行业的较热门项目，在投资成本、回报周期、风险规模上有很大差异，市场上关于不同项目投资的成功或失败案例也是比比皆是，那么在投资前就需要都了解清楚。
选择商铺要求对地段有很强的鉴别和筛选能力
俗话说“一步差三市”，很多时候，商业项目门前多一个过街天桥或栅栏，都会对项目的经营情况产生很大影响
其次，商铺对于资金要求很高
在一般的市场条件下，商铺的价格是当地平均住宅市场价格的两倍到三倍，而且其付款比例通常是首付50%，贷款10年。
更高的价格和更苛刻的贷款要求，意味着商铺的门槛要比普通住宅高了好几倍
而商铺长期持有、长期获利的效果也会比较明显，随着地段的不断成熟，商铺也会变得更加值钱
商铺就像古典音乐一样，有丰富的内涵，需要沉淀，未必一鸣惊人但往往历久弥新，且不乏精粹
商铺的供应量相比住宅少少得多，按照普通社区10%的商业配套比例，也就是10套住宅配一套商业，而好地段的商业少之又少。
商业不仅有市场化需求，更有社会大众的日常消费需求，因而商业在经济不好的时候还有日常消费需求做支撑
据地产业内人士介绍，在一般情况下，社区底商年回报率一般能达到5%-6%，而写字楼底层商铺能达到8%-9%。
投资写字楼产品，要考虑该区域的交通便利程度、周边竞品数量及商务氛围
尤其不能忽视空置率，特别是周边同类产品的空置情况，以筛选前景更佳的项目
投资写字楼地段也很重要，看周边是不是有商务氛围
当然，写字楼自身价值也不容忽视，明亮的大堂，高速、便捷的电梯、良好的采光与净层高
另外，充足的停车位对于日益庞大的私家车族来说，是他们买楼的重要方面
另外，投资写字楼除了看商务氛围和地段外，也要看政府的规划，因为它决定了以后的发展方向
写字楼虽然有较高的投资回报率，但由于门槛较高，如写字楼所在的区域与城市的发展方向及发展规划不符，在投资方面就会有一定的风险，投资者要慎重。
交通的便捷性以及配套的全面性也是影响写字楼未来增值幅度的一个重要方面
个人投资写字楼对经济实力有更高要求，而且银行贷款利率高、年限短，各种税费的缴纳额度也比住宅类高出许多，要综合考虑，不能盲目投资。
04、在深圳投资商铺好还是写字楼好
关于商铺和写字楼，说说我个人的看法：在我看来，深圳经济特区作为我国改革开放的重要窗口,各项事业取得显著成绩,已成为一座充满魅力、动力、活力、创新力的国际化创新型城市。
处于核心的地段、核心地段的不管是商铺或写字楼仍然是最具价值的，都有很大的升值空间
我们来看看投资商铺和写字的区别：一、短期来说的话商铺比较有价值，长期来看是写字楼比较有价值
从投资商铺和写字楼的回报率来分析，在商业地产中比较受青睐的是商铺，站在一个投资者的角度来看最关心的是投资回报率，而商铺与写字楼相比，商铺投资回报率明显高于写字楼。
投资商铺的总价要比写字楼贵，但租金也要比写字楼高，且一旦周边配套商业发展起来后，其租金的上涨幅度也要比写字楼快。
另外，商铺本身的价值要比写字楼更高，升值也要快
商铺属于短线投资，写字楼属于长线投资，两者相比而言，投资商铺风险相对而言小，回报率高
二、写字楼投资有着自己的优势，商铺的价格一般是写字楼的几倍，很明显价格高租金肯定高，从出租价格来对比，写字楼与商铺相比占有很大的优势。
另外，写字楼可一房多用，既可以居住，也可以用于办公，目前这样综合体的写字楼很受欢迎
写字楼属于长线投资，兑现期长，回报率很小，但从长远看，写字楼的回报率大于商铺
三、回报周期商铺需要“养铺资金”支撑，一般需要2至10年的“养铺期”才能获得相对稳定的投资收益
商铺的理想投资回报年限一般是是8-10年
写字楼却没有这样的“养楼期”，尤其是高端写字楼，从交付开始的20至30年内都可获得超高而稳定的收益
基本上8年左右就能收回所有投资成本
对于投资商铺的建议：1、评估商铺物业的价值：商铺属于生财工具，把自己的商铺出租，一定要保证我们的承租人能够在这个地方赚钱，这样才能保证自己的回报长期稳定可靠，因为没有人愿意赔本租场地的，所以必须研究各种行业的成本模型。
2、选择好的商铺物业：好的商铺一般具备如下特性：适用行业广泛、人流量大、目的人流量档次高
3、在交通便利、人流易达的地方是首先要被考虑的，所以选择商铺一定要临街，远远好于商场内铺以及地下底商，同时要区分人流的种类。
对于投资写字楼的建议：我们看到的深圳处于“新都市主义”，作为全球的信息枢纽，新冠疫情后，顺应了这个“城市复兴”这个运动。
所以有投资意向的优先选择符合以下条件的写字楼： 1、位居产城交融的繁华地带：有各种的配套，商业、文化、医疗、教育，如果这样来配套的话他一定是繁华的地带。
2、闹市，地铁优势突出，最好是几条地铁架构的，进出方便，没有任何的障碍准时上班。
解决停车难和堵的问题，这样出租更容易
3、周边为中高端社区，白领阶层为主体
中高端的社区，基本上保证了写字楼和周边的生活环境的配套是在一个很高端的程度上来发展的，安家乐业同在
4、优质的配套，片区的商业、教育、医疗、文娱等等这些配套都是齐全的，5、良好的绿化，这在大都市圈里面、在繁华的地带是很不容易的，在高楼密集的地方突然有一片绿色田野一样的东西，是非常珍贵的都市型的生活方式。
6、写字楼所在的片区具有浓郁的人文氛围
7、绿色、创意、时尚、舒适、人性化和市场化的办公空间，这要求写字楼本身内部整个的空间改造、建设，整个会给你一种非常舒适的感觉，这个强调不仅是外部条件很好，写字楼的内部也有相当好的配套环境8、高水平、多元化、深拓性的物业服务，让写字楼的常青。
我相信大家有眼光、有定力、有战略、有方向，我们认准方向不要错失良机。
转转请注明出处：https://uauvip.com/cailiao/90883.html
