30万/平
外滩的一个顶级豪宅项目即将推出总价2.3亿元的上海市中心最贵公寓
堪称“楼王”的项目位于外滩
这套标价2.3亿元的公寓式套顶楼复式房源共分三层
产证面积约690平方米，单价超过了30万元/平方米
房价影响因素：
一、供求状况
供给和需求是形成价格的两个最终因素
其他一切因素，要么通过影响供给，要么通过影响需求来影响价格
房地产的价格也是由供给和需求决定，与需求成正相关，与供给成负相关
供给一定，需求增加，则价格上升；需求减少，则价格下跌
需求一定，供给增加，则价格下跌；供给减少，则价格上升
房地产的供求状况可分为如下四种类型：
A全国房地产总的供求状况
B本地区房地产总的供求状况
C全国本类房地产总的供求状况
D本地区本类房地产总的供求状况
由于房地产的不可移动性及变更使用功能的困难性，决定某一房地产价格水平高低的，主要是本地区本类房地产的供求状况。
至于其他类型房地产的供求状况对该房地产的价格水平有无影响及其影响的程度，要看这些供求状况的波及性如何而定。
二、自身条件
房地产自身条件的好坏，直接关系到其价格高低
所谓自身条件，是指那些反映房地产本身的自然物理性状态的因素
这些因素分别如下：
1、位置
各种经济活动和生活活动对房地产位置都有所要求
房地产位置的优劣直接影响其所有者或使用者的经济收益、生活满足程度或社会影响，因此，房地产坐落的位置不同，价格有较大的差异。
无论是坐落在城市或乡村、中心商业区或住宅区、街角或里地、向阳面或背阳面均如此
尤其是城市土地，其价格高低几乎为位置优劣所左右
房地产价格与位置优劣成正相关
商业房地产的位置优劣，主要是看繁华程度、临街状态
居住房地产的位置优劣，主要是看周围环境状况、安宁程度、交通是否方便，以及与市中心的远近
其中别墅的要求是接近大自然，环境质量优良，居于其内又可保证一定的生活私密性
“一步差千金”对于商业来讲永远是个真理，但对于营造别墅则是个误区
工业房地产的位置优劣，通常许视其产业的性质而定
一般来说，要是其位置有利于原料与产品的运输，便利于废料处理及动力的取得，其价格必有趋高的倾向
房地产的位置从表面上看是个几何概念，但实际上并不是一个简单的几何概念，而是与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和。
故房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别
房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变动，这种变动可能是因城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是其他建设引起的。
但房地产的位置由劣变优时，则价格回上升；相反，则价格会下跌
2、地质
不同类型的建筑物对地基承载力有不同的要求，不同的土地有不同的承载力
地址条件决定着土地的承载力
地址坚实、承载力较大，有利于建筑使用
在城市土地中，尤其是在现代城市建设向高层化发展的情况下，地质条件对地价的影响较大
地价与地质条件成正相关；地质条件好，地价就高；反之，地址条件差，地价则低
3、地形地势
地形是指同一块土地内的地面起伏状况
地势是指本块土地与相邻土地的高低关系，特别是与相邻道路的高低关系，如，是高于或低于路面
一般来说，土地平坦，地价较高；土地高低不平，地价较低；在其他条件相同时，地势高的房地产的价格要高于地势低的房地产的价格。
4、土地面积
同等位置的两块土地，由于面积大小不等，价格会有高低差异
一般来说，凡面积过于狭小而不利于经济使用的土地，价格较低
地价与土地面积大小的关系是可变的
一般来说，在城市繁华地段对面积大小的敏感度较高，而在市郊或农村则相应较低
土地面积大小的合适度还因不同地区、不同消费习惯而有所不同
例如，某地方市场若普遍接受高层楼房，则该地方较大面积土地的利用价值要高于较小面积土地的利用价值，因而较大面积土地的价格会大大高于较小面积土地的价格。
相反，如果地方市场仅能接受小型建筑型态，则较大面积土地的价格与较小面积土地的价格，差异不会很大
5、土地形状
土地形状是否规则，对地价也有一定的影响
土地形状有正方形、长方形、三角形、菱形、梯形等
形状不规则的土地由于不能有效利用，价格一般较低
土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价立即随之上涨
地价与土地形状成正相关：土地形状规则，地价就高；土地形状不规则，地价就低
6、日照
日照有自然状态下的日照和受到人为因素影响下的日照两种
房地产价格与日照的关系具有下列特征：一方面与日照成正相关；另一方面与日照成负相关
一般来说，受到周围巨大建筑物或其他东西遮挡的房地产的价格（尤其是住宅），必低于无遮挡情况下的同等房地产的价格。
日照对房地产价格的影响还可以从住宅的朝向对其价格的影响中看到
7、通风、风向、风力
一般情况下，风力越大或时常出现风灾的地方，房地产价格越低
房地产价格与风向的关系在城市中比较明显，在上风地区房地产价格一般较高，在下风地区房地产价格一般较低
8、气温、湿度、降水量
这三者极端过剩或极端贫乏，均不利于生产和生活，因此会降低房地产价格
把降水量与地势结合起来看，其对房地产价格的影响更明显
地势虽然低洼，但若降水量不大，则不易积水，从而地势对房地产价格的影响不大，但在地下水位高的地区例外；反之，降水量大，地势对房地产价格的影响力就大。
9、天然周期性灾害
凡是天然周期性灾害的地带，土地利用价值必然很低，甚至不能利用
但这类土地一旦建设了可靠的防洪工程，不再受周期性灾害的影响，其价格会逐渐上涨
甚至由于靠近江、河、湖、海的缘故，可以获得特别的条件，如风景、水路交通，从而这类土地的价格要高于其他土地。
10、建筑物外观
建筑物外观包括建筑式样、风格和色调，对房地产价格有很大影响
凡建筑物外观新颖、优美，可以给人们舒适的感觉，则价格就高；反之，单调、呆板，很难引起人们强烈的享受欲望，甚至令人压抑、厌恶，则价格就低。
11、建筑物朝向、建筑结构、内部格局、设备配置状况、施工质量等
三、环境因素
影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性因素
这方面的因素有：
1、声觉环境
噪声大的地方，房地产价格必然低下
噪声小，安静的地方，房地产价格通常较高
2、大气环境
房地产所处的地区有无难闻的气味、有害物质和粉尘等，对房地产价格影响也很大
凡接近化工厂、屠宰厂、酒厂、厕所等地方的房地产价格较低
3、水文环境
地下水、沟渠、河流江湖、海洋等污染程度如何，对其附近的房地产价格也有较大的影响
4、视觉环境
房地产周围安放的东西是否杂乱，建筑物之间是否协调，公园、绿化等形成的景观是否赏心悦目，这些对房地产价格都有影响。
5、卫生环境
清洁卫生情况如何，对房地产价格也有影响
四、人口因素
房地产的需求主体是人，人的数量、素质如何，对房地产价格有着很大的影响
人口因素对房地产价格的影响，具体可分为人口数量、人口素质、家庭规模三个方面
1、人口数量
房地产价格与人口数量的关系非常密切
就一国而言如此，一地区或一市的情况也如此
特别是在城市，随着外来人口或流动人口的增加对房地产的需求必然加大，从而促进房地产价格的上涨
人口高密度地区，一般而言，房地产求多于供，供给相对匮乏，因而价格趋高
2、人口素质
人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格高低的变化
人类社会随着文明的发达、文化的进步，公共设施必然日益完善和普遍，对居住环境也必然力求宽敞舒适，凡此种种都足以增加房地产的需求，从而导致房地产价格趋高。
如果一个地区中的居民素质低，组成复杂，秩序欠佳，人们多不愿在此居住，房地产价格必然低落
3、家庭规模
是指全社会或某一地区的家庭平均人口数
家庭规模发生变化，即使总数不变，也将引起居住单位数的变动，从而引起需用住宅数量的变动，随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。
一般而言，随着家庭规模小型化，即家庭平均人口数的下降，房地产价格有上涨的趋势
五、经济因素
影响房地产价格的经济因素主要有：经济发展状况，储蓄，消费，投资水平，财政收支以及金融状况，物价（特别是建筑材料价格），建筑人工费，利息率，居民收入，房地产投资。
1、经济发展
经济发展，预示着投资、生产活动活跃，对厂房、办公室、商场、住宅和各种文娱设施等的需求增加，引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。
2、物价
房地产价格与物价的关系非常复杂
通常物价普遍波动，房地产价格也将随之变动；如果其他条件不变，则物价变动的百分比相当于房地产价格变动的百分比，而两者的动向也应一致。
就单独一宗房地产而言，物价的变动可以引起房地产价格的变动，如建筑材料价格上涨，引起建筑物建造成本增加，从而推动房地产价格上涨。
从一段较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收人的增长率
3、居民收入
通常居民收入的真正增加显示人们的生活水平将随之提高，从而促使对房地产的需求增多，导致房地产价格上涨
如果居民收入的增加，是中、低等收入水平者的收入增加，对居住房地产的需求增加，促使居住房地产的价格上涨
如果居民收入的增加，是高收入水平者的收入增加，对房地产价格的影响不大，不过，如果利用剩余的收入从事房地产投资（尤其是投机），则必然会引起房地产价格变动。
六、社会因素
1、政治安定状况
政治安定状况，是指现有政权的稳固程度，不同政治观点的党派和团体的冲突情况等
一般来说，政治不安定，意味着社会动荡，影响人们投资、置业的信心，造成房地产价格低落
2、社会治安程度
社会治安程度，是指偷盗、抢劫、强奸、杀人等方面的犯罪情况
房地产所处的地区，如若经常发生此类犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此造成房地产价格低落
3、房地产投机
房地产投机，简言之就是投准时机，利用房地产价格的涨落变化，通过在不同时期买卖房地产，从价差中获取利润的行为。
一般来说，房地产投机对房地产价格的影响要能出现下列三种情况：
引起房地产价格上涨；
引起房地产价格下跌；
起着稳定房地产价格的作用
当房地产价格节节上升时，那些预计房地产价格还会进一步上涨的投机者纷纷抢购，造成一种虚假需求，无疑会促使房地产价格进一步上涨。
而当情况相反时，那些预计房地产价格还会进一步下跌的投机者纷纷抛售房地产，则会促使房地产价格进一步下跌
当房地产价格低落时，怀有日后房地产价格会上涨心理的投机者购置房地产，以待日后房地产价格上涨时抛出，这样，就会出现当房地产需求小的时候，投机者购置房地产，造成房地产需求增加；而在房地产价格上涨时投机者抛出房地产，增加房地产供给，从而平抑房地产价格。
4、 城市化
一般来说，城市化意味着人口向城市地区集中，造成城市房地产需求不断增加，带动城市房地产价格上涨
七、行政因素
影响房地产价格的行政因素，是指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等方面的因素，主要有土地制度、住房制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制等。
1、土地制度
土地制度对土地价格的影响也许是最大的
例如，在中国传统的土地制度下，严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地，可能使地租、地价根本不存在
2、住房制度
住房制度与土地制度一样，对房地产价格的影响也是最大的
实行低租金、福利制，必然造成房地产价格低落
3、房地产价格政策
房地产价格政策，有两类：一类是高价格政策；一类是低价格政策
所谓高价格政策，一般是指政府对房地产价格放任不管，或有意通过某些措施抬高房地产的价格；低价格政策，一般是指政府采取种种措施抑制房地产价格上涨。
因此，高价格政策促进房地产价格上涨，低价格政策造成房地产价格下落
4、特殊政策
在上些地方建立经济特区，实行特殊的政策、特殊的体制、特殊的对外开放措施，往往会提高该地区的房地产价格
5、城市发展战略、城市规划、土地利用规划
这些对房地产价格有很大的影响，特别是城市规划中的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等指标
具体表现为下列两个方面：（1）就某一块土地而言，它会降低地价
（2）从总体上看，由于有利于土地的健康协调利用，因此有提高地价的作用
6、税收政策
直接或间接地对房地产课税，实际上是减少了利用房地产的收益，因而造成房地产价格低落
7、交通管制
某些房地产所处的位置看起来交通便利，但实际上并不便利，这就是受到了交通管制的限制
实行某种交通管制也许会降低该房地产的价格，但对另一些房地产来讲，实行这种交通管制则可能会提高房地产的价格。
如果住宅区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声和行人行走的不安全感，因此会提高房地产的价格
八、心理因素
心理因素对房地产价格的影响有时是一个不可忽视的因素
影响房地产价格的因素主要有下列七个：（1）购买或出售心态；（2）欣赏趣味（个人偏好）；（3）时尚风气；（4）接近名家住宅心理；（5）讲究门牌号码，楼层数字或土地号数；（6）讲究风水；（7）价值观的变化。
九、国际因素
国际经济、军事、政治等环境如何，对房地产价格也有很大影响
影响房地产价格的主要因素有下列四个
1、经济状况发展良好，一般有利于房地产价格上涨
2、军事冲突情况
一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威
胁或影响的地区，其房地产价格也有所下降
3、政治对立状况
如若国与国之间发生政治对立，则不免会出现实行经济封锁、冻结贷款、
终止往来等，这些一般会导致房地产价格下跌
4、国际竞争状况
这主要是国与国之间为吸引外资而进行的竞争，竞争激烈时，房地产价格一般较低落
十、其它因素
影响房地产价格除了上述列举的九大因素之外，还有一些
如：有时房地产购买者出于自身的急迫需要，使得他只求得到房地产，从而抬高价格等
。
01、上海买哪些公寓可以办理居住证
仅靠在沪买房产是不能办上海居民居住证的
还要附合其他上海人才引进的规定
1、《上海市居住证》制度有哪些一般规定？
对于在本市居住、工作的人员，逐步实行《上海市居住证》（以下简称《居住证》）制度
《居住证》载明持有人的姓名、出生日期、性别、签发日期、有效期限、身份证编号或者国籍（地区）等内容
《居住证》的有效期限由市人事局核定
有效期限分为6个月、1年、3年和5年等四种
《居住证》制度首先在引进人才中试行
2、为什么要实施《居住证》制度，《居住证》制度有哪些特点？
《居住证》制度体现了海纳百川的精神
《居住证》制度不唯国籍、不唯文凭、不唯职称、不唯身份，为具有真才实学的境内外人才开辟来沪创业和发展的渠道，有利于推进人才国际化进程，加快构筑人才资源高地，提升本市人才的综合能力。
《居住证》制度贯穿了柔性流动的思想
不求所有、但求所为，为不能在沪或不便在沪取得户籍来沪工作或创业的人才提供更灵活、更有效的生活和工作保障，享受本市户籍居民同等待遇。
特别是在蓝印户口和《引进人才工作证》取消以后，突破投资创业人才和柔性流动人才来沪工作或创业的政策瓶颈
《居住证》制度将加强宏观调控的能力
根据市委、市政府关于“控制人口、广纳人才，户籍从紧、居住调控”的要求，充分发挥年度人才开发目录的指导作用，以办理《居住证》的方式广泛吸纳上海经济和社会发展所需要的各类境内外人才。
《居住证》制度坚持公开透明的原则
申领《居住证》的条件审核，注重综合能力和专业水平，采取综合要素评价的办法
申办人员通过计算机自动计分网络系统，测算本人是否符合申办条件
3、哪些政府职能部门是《居住证》制度的管理部门？
上海市人事局主管本市引进人才工作，负责在引进人才中组织实施《居住证》制度
上海市公安局负责《居住证》的发放及其相关管理
市计委、市外办、市劳动保障局、市科委、市教委、市信息办、市医保局、市房地资源局等有关部门，按照各自职责，做好与引进人才相关的管理工作。
4、《居住证》有何功能，持证者可享受哪些待遇？
《居住证》是持有人在本市居住、工作的证明；用于办理社会保险、住房公积金等个人相关事务，查询相关信息；记录持有人基本情况、居住地变动情况等人口管理所需的信息。
《居住证》的信息系统纳入上海市社会保障与市民服务信息系统
持有《居住证》的人员可使用证件通过本市的社会保障信息查询所需信息、实现有关功能，从而实现“一卡多能”
有关功能将在《居住证》推出后逐步实现
持有《居住证》的人员可以享有以下待遇：
第一，可以在沪创办企业、从事科技活动、子女就读、专利实施、办理出入境手续等方面享受相关待遇；
第二，可以根据有关规定接受本市行政机关的聘用或者到企事业单位任职、参加本市的专业技术职务评定；
第三，持有《居住证》的境外人员可以按规定将税后人民币收入到指定银行兑换成外汇汇出境外；
第四，持有《居住证》的境内人员或者未加入外国籍的留学人员，可以参加本市基本养老保险和基本医疗保险，其中持有《居住证》的境内人员还可以按规定在本市缴存和使用住房公积金。
另外，持有《居住证》的人员可以为随同来本市的配偶及未成年子女申领《居住证》
5、哪些人可以申领《居住证》？
具有本科以上学历或者特殊才能的国内外人员，以不改变其户籍或国际的形式来本市工作或者创业的，可以依据《引进人才实行〈上海市居住证〉制度暂行规定》，申领《居住证》。
可以申领《居住证》的具体包括以下国内外人员：
（1） 对于原持有《引进人才工作证》的人才，经用人单位考核后继续聘用的，按照《居住证》的条件，可申领《居住证》；对于来沪投资创业的人员，符合《居住证》申领条件的，可给予办理《居住证》。
（2） 对于长期来沪创业和工作的境外人才、入外籍和取得境外永久（长期）居留权的留学人员，给予办理《居住证》。
（3） 对于原按照《上海市吸引国内优秀人才来沪工作实施办法》（沪人【1999】51号）来沪工作或创业的人员，由于实施了年度人才开发目录，取得本市户籍受到限制的，可以采用申领《居住证》办法予以解决。
对其中取得本科学历但未取得学位、副高以上职称但任职未满3年、与本市用人单位签定聘用（劳动）合同不满3年的人员，给予办理《居住证》。
除此以外，引进人才单位提出申办《居住证》的，已婚、家庭基础尚在外地的，以项目聘用、任务聘用等方式来沪工作或创业的人员，办理《居住证》。
6、怎样申领《居住证》，申领程序有哪些？
需要申领《居住证》的国内外人员，由本人或者用人单位向市人事局提出申请，向受理部门提交申请表和申请材料；。
市人事局自收到申请表和申请材料之日起7个工作日内，完成审核认定结果书面同志申领人；
通过审核认定的申领人到指定地点采集图象等信息，缴纳《居住证》工本费，领取《办理〈上海市居住证〉通知书》；。
申领人按照《办理〈上海市居住证〉通知书》的要求，向公安部门办理领取的《居住证》的相关手续
7、申领《居住证》需要提交那些材料？
国内人员申领《居住证》应当提交下列材料：
（1）《国内人才〈上海市居住证〉申领表》；
（2）本人的学历证明、专业技术证书或业绩证明材料复印件（验原件，业绩证明材料包括获奖证书、专利证书、个人收入证明等）；。
（3）有效身份证明复印件（居民户口簿及身份证，已婚人员为配偶申领《居住证》的还应提交《结婚证》，验原件）；。
（4）在本市的住所证明复印件（验原件）；
（5）本市二级以上医院出具的健康状况证明
已经签订聘用（劳动）合同的申领人，还应当提交聘用单位法人证书和组织机构代码证书复印件（验原件）和聘用（劳动）合同复印件（验原件）。
境外人员申领《居住证》应当提交下列材料：
（1）《境外人员〈上海市居住证〉申领表（主表）〉》；
（2）有效身份证明复印件（由我驻外使领馆出具的留学人员证明信、护照及国外永久或长期居住证明或港、澳、台居住证明，验原件）；。
（3）国（境）外学位或学历证书复印件（验原件）；
（4）如申请人系国（境）外投资者需提供外商投资企业批准证书及工商企业营业执照（如系内资性留学人员企业只需提供企业营业执照）复印件（验原件）；。
（5）资格证书（国内外）复印件（验原件）
8、到何处去申领《居住证》？
目前，受理国内人员《居住证》申领的机构有2个，分别是上海市人事业务受理中心和上海市人才服务中心，地址在大木桥路123号和中山西路620号、浦东商城路66号；受理境外人员《居住证》申领的机构是上海国际人才服务中心，地址在大木桥路123号。
以后《居住证》申领受理工作作为公共人事服务项目，将逐步在全市各区县或境外人员比较集中的地区设立受理点，申领人员可以就近就便前往。
上海市人事业务受理中心和上海国际人才服务中心的受理时间为周一至周五9：00-17：00；上海市人才服务中心的受理时间为周一至周五9：00-17：00，周六9：30-15：00（国定节假日除外）。
另外，持有《引进人才工作证》的人员申领《居住证》，由上海市人才服务中心统一受理
9、如何咨询《居住证》的有关政策？
国内人员的政策咨询可以到上海市人事业务受理中心和上海市人才服务中心；政策咨询电话为64174577、62338048；咨询网址为www.2cnhr.com （21世纪人才网）。
境外人员的政策咨询可以到大木桥路123号上海国际人才服务中心；政策咨询电话为64170941；咨询网址为www.21cnhr.com （21世纪人才网）。
10、申领《居住证》是如何进行条件审核的？
申领《居住证》采取要素打分、综合评价的办法
已制订了国内人才申领《居住证》审核试行办法和境外人才申领《居住证》审核试行办法
申领人达到规定的分值，即可取得相应有效期限的《居住证》
两个审核办法按照不唯学历、不唯身份、公开透明的原则，注重综合能力和专业水平
审核办法突出考虑申领人的专业能力因素，同时考虑受教育因素、在本市投资创业因素、年龄因素、亲属关系因素和住房因素等各方面的情况，也体现了政府引导和调控的因素。
国内人才审核办法由基本分、专业能力分和导向分3部分及附加分共14项要素组成，满分为120分
境外人才审核办法有年龄、学历和专业、工作经理和应聘职务等3部分及附加分共9项要素组成，满分为110分
11、“特殊才能”如何认定和申领《居住证》？
国内人才申领《居住证》审核试行办法中已设计了对特殊人才的评价要素和有关分值，只要综合要素分值达到规定，即可办理相应有效期限的《居住证》。
审核办法同时明确了行业协会对特殊人才的评价和推荐作用
审核办法规定，国内优秀的传统工艺人才、工艺美术人才、文化体育人才和专门技能人才等特殊技能人才，达到申领《居住证》规定分值的，也可办理相应有效期限的《居住证》。
12、实施《居住证》制度后，原有的取得本市户籍方式的人才引进政策是否继续执行？办理《居住证》后，还能不能申办取得本市户籍？。
《居住证》制度实施以后，本市人才引进的方式有两种：
两种人才引进的方式对于加快构筑人才资源高地、推进人才国际化进程、提升本市人才综合竞争力都具有重要的意义。
《居住证》制度的实施，为不能或不便在沪取得户籍来沪工作和创业的人才提供了灵活、有效的生活和工作保障，解决了投资创业人才、弱性流动人才和具有特殊技艺人才来沪工作、创业的政策瓶颈。
国内外人员以取得本市户籍方式来本市工作或者创业的，应当按照国家和本市有关规定另行办理相关手续
持有《居住证》的人员，愿意取得本市户籍的，也应当按照国家和本市有关规定另行办理相关手续
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