你现在就要让中介去联系卖家，让卖家跟银行申请解押房产，然后首付38w先不要给卖家，等解押那天你们三方一起去银行，看着这钱是给银行做解押的就ok了，解押完以后大概会有一周的时间房本就可以解押了，其实就是拿房本到银行，银行再给房本上盖个章，表明这个房子已经不作为抵押物了。
然后就是看你们了，你要是要贷款买房，那就需要拿着房本在银行里申请贷款，银行要审核房本是不是无抵押，你有没有贷款资质和还款能力，以及要你提供一个银行账号，主要用作接收贷款的，这个钱最后是要给卖家的。
其实到了这一步你就占主动了，因为卖家目前等于收了38w但却给了银行，他等于一分现金都没有呢，如果你贷款审批通过，你就联系中介和卖家，三方到房产交易大厅办过户，起个大早能一上午就办完，其实到这步这房子就是你的了。
然后下午你们三方就去房子那边，跟小区的物业办理交割手续，主要是水电气有线电视这些的要办理交割和过户，让卖家把欠的物业费交了。
其实，整个二手房过户期间是有几个风险点的，但这几年大家已经能很好的控制这个风险了，政府的一些措施也补上了一些窟窿，我大概给你说下风险点和控制方法：。
1，一房多卖，可以在中介签三方合同，买家要检查房本是不是卖房本人，买家交付一定的定金，中介对房产进行网签，在房产所标记此房已经卖了，后续的买家除非是没有通过中介买卖，否则肯定能查出来这个房子的状态。
2，卖家卷款跑路，只要签订了合同，他要跑路就跑路吧，大不了去法院一趟，法院会把房子判给你的
3，卖家惜售，卖家看见房价大涨，感觉卖亏了，想提价或者撕毁合同，别给卖家惯毛病，直接找中介，中介要是不管，那就去法院，告卖家单方面撕毁合同和中介不作为，一般都是判卖家双倍返还定金。
4，过户后物业未交割清，这就比较麻烦了，但根据过户时间，过户前的费用是卖家承担，过户后是自己承担，物业找你要过户前的，跟他说让他告你吧，法院怎么判你就怎么付。
5.卖房的不是房产持有人，这个可以告中介，他们没有尽到责任
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