郁金香泡沫：又称郁金香效应（经济学术语），源自17世纪荷兰的历史事件，被称为人类历史上有记载的最早的投机活动。
16世纪中期，郁金香从土耳其被引入西欧，不久，人们开始对这种植物产生了狂热
到17世纪初期，一些珍品卖到了不同寻常的高价，最夸张的是郁金香价格在1636年11月至1637年2月短短3个月时间飙升了20倍，然后到1637年5月暴跌了99％，最后很多投机者赔得倾家荡产。
南海泡沫：1689年到1714年之间，英国政府因为打仗欠了1000万英镑的债务，英国政府找上南海公司（South Sea Company），大量发行股票，换成钞票。
南海公司执行长罗约翰（John Lewis）使股价拉高，投资人见有利可图，就争相抢购
美国的房地产泡沫，美国住房价格在2006年达到顶峰，然后开始下滑，导致美国平均住房价格在2009年之前损失了其价值的三分之二，最后导致美国进入经济大萧条时期。
01、房地产发展史
第一阶段： 理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）
1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点
1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕
1982年国务院在四个城市进行售房试点
1984年广东、重庆开始征收土地使用费
1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段
1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地
1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度
1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案
第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）
1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行
1993年“安居工程”开始启动
1992 年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%
房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫
1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落
房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏
第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）
随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点
1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。
第四阶段：价格持续上扬，
2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显
随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策
最早是1978年，至今已经走过了30年历史
相比2013年1-2月数据，其他资金累计占比较上一数据基数期增加3个百分点
2013年3月份国房景气指数比上月回落0.36点，一季度，全国土地市场量跌价涨，后续商品房供应量堪忧;房地产投资增速明显回落，新开工面积再次负增长；商品房销售增幅出现下滑，价格增幅放缓。
总体而言，潜在供应依然偏紧
02、1989年日本房地产泡沫始末
从上世纪70年代后期开始，日本经济就进入了高速发展时期，日本人把它称为“高度成长期”
经过战后20多年的复兴，日本经济出现了强劲的发展势头，索尼、松下、丰田等一批民营企业在完成资本原始积累和技术创造后，由内向型企业转变为外向型企业，并逐渐发展成跨国集团。
到了上世纪80年代，日本企业的出口大增，尤其是汽车、家电行业成了日本出口创汇的龙头企业，并因此带动了钢铁、机械制造业的发展。
走私货如“808”双卡收录机也在中国市场泛滥，甚至中国的城市家庭中，几乎家家户户都有了日本的TDK录音带。
为了遏制日本的经济贸易，在美国的主导下，西方五国1985年制定了《广场协议》，迫使日元兑美元汇率在一年间从240:1飙升至120:1。
为减少出口损失，日本资本开始纷纷转入国内市场
而日本政府为了支持企业维持高出口额，大幅降低利息，扩大对企业的贷款，结果造成国内市场流动性大量过剩
已于2001年同住友银行合并(成为三井住友银行)的日本樱花银行前总裁横田昭义在接受《第一财经日报》采访时回忆道，当时由于日本的产品大量出口，企业挣得的外汇源源不断地涌入日本的银行。
银行收到这么多存款后开始犯傻:该怎么办?于是，放贷成为日本各大银行的当务之急
樱花银行从董事到各支店的员工，每人都有放贷指标
最多时，一个普通员工每个月的放贷指标高达2亿日元
结果，那些背负指标的银行职员如同做传销一般，先从自己的亲戚朋友下手
只要你有工作(哪怕是临时工)、有住址，都可以轻易地获得贷款
如果你有房子或土地作担保，那么贷款的金额都可以超过百亿日元
于是，东京湾海底的无名地块，也被人当作了向银行贷款的担保
更离奇的是，东京最繁华的商业区银座五丁目的警察岗亭，也被16人当作私产抵押，在银行申请到了共计630亿日元的贷款。
以一曲《北国之春》唱红日本列岛的千昌夫，当时正是红得发紫的歌手
第一家银行找到他时，建议他投资夏威夷的五星级酒店:“日本人成群结队地跑到夏威夷去举行婚礼，在那里建一座五星级酒店绝对有必要，而且一定能够赚钱。
”千昌夫困惑地说:“我没有东西可以担保
”银行说:“你的名字就是最好的担保
”结果，先后共有五家银行向千昌夫放贷
他在夏威夷不仅投资了酒店，还投资了高尔夫球场，五家银行贷给他的总金额达到2700亿日元
有人对日本最大的商业地产开发商三菱地所的社长开玩笑说:什么时候把纽约的洛克菲勒大楼买下来吧，那可是美国最高的大楼呀。
一年后，三菱地所果然宣布花2000亿日元收购了洛克菲勒大楼，并在大楼的最高处插上了日本国旗
”采访过这一收购案的日本《每日新闻》记者中村芳平想起当时的情景，依然感觉到困惑，“日本人真的发疯了
来自银行的大量贷款很快流入房地产市场，最有代表性的是银座的地价，在1987年一年中涨了40%
同一年，东京的房价也涨了53%
那些埋头上班的公司职员们生怕房价不断涨上去，忙着向银行贷款买房子
而房地产开发商更是组织一帮无业人员扮成购房者深夜排队，由此煽起了浩浩荡荡的全民购房之势
4年后，日本经济泡沫破裂
银座地价暴跌六成，原先1亿日元的房子跌至4500万日元
高高兴兴搬入新家没多少日子的白领们，一夜之间变成了“房奴”
美国人也最终从三菱地所手中买回了洛克菲勒大楼，并让“日本小子”(美国人如此称呼三菱地所)净亏了近1000亿日元。
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