房地产市场是指什么行业

市场是社会分工和商品经济发展到一定程度的产物

　　传统观念的市场是商品交换的场所

如商店、集市、商场、批发站、交易所等等

　　狭义上的市场是买卖双方进行商品交换的场所

　　广义的市场是指由那些具有特定需要或欲望，愿意并能够通过交换来满足这种需要或欲望的全部顾客所构成的

　　市场=购买者+购买力+购买欲望

　　(3)商品行销的区域　　例如：国内市场、国际市场

　　(4)[coverage]∶比喻言论、风气等所影响的范围

　　这种理论在群众中是没有市场的　　(5)市场营销（marketing）：1.国际市场营销(InternationalMarketing)。

国际市场营销（InternationalMarketing）是指企业超越本国国境进行的市场经营活动

国际市场营销与国内营销一样，需要企业文化整合、市场调研、市场分析、市场细分、市场营销组合、实行目标营销等一系列营销过程的战略确定及战术实施。

在确定正确的市场定位后制定适当的营销组合方案以满足国际市场的需要，从而实现企业的利润

国际营销既要适应国内环境，又要适应国际环境，国际市场营销比之国内市场营销具有更大、更多的差异性、复杂性和风险性。

2.国内市场营销(DomesticMarketing)

　　市场　　基本解释　　1.[market]　　2.买卖商品的场所,把货物的买主和卖主正式组织在一起进行交易的地方　　农贸市场　　3.商品行销的区域　　国内市场　　4.[coverage]∶比喻言论、风气等所影响的范围　　这种理论在群众中是没有市场的　　详细解释　　1.商品买卖的场所。

　　南唐尉迟偓《中朝故事》：“每阅市场，登酒肆，逢人即与相喜

”清兰陵忧患生《京华百二竹枝词》：“新开各处市场宽，买物随心不费难

”赵树理《三里湾·回驴》：“牲口市场在集市的尽头接近河滩的地方

”　　2.商品行销的区域

如：国内市场，国际市场，农村市场等

　　3.比喻思想言论影响所及的地方

多含贬义

　　毛泽东《关于正确处理人民内部矛盾的问题》八：“不加批评，看着错误思想到处泛滥，任凭它们去占领市场，当然不行。

”　　基本概念　　市场起源于古时人类对于固定时段或地点进行交易的场所的称呼，而此交易场所乃为消费者为了减少搜寻成本所形成。

　　今日，市场具备了两种意义，其中一个意义是场所，如传统市场、股票市场、期货市场等等，另一意义为交易行为的总称。

市场一词不仅仅只是场所，还包括了在此场所进行交易的行为

故当谈论到市场大小时，并不仅仅指场所的大小，还包括了消费行为是否活络

　　市场虽为交易行为的总称，但交易行为不一定是自由，尤其是在提供商品或选择交易对象时，会因外部的干扰如法条、公约等加以限制。

可以自由提供商品与选择交易对象的称为自由市场，反之则为非自由市场

　　商品经济运行的载体或现实表现

相互联系的有4层含义：一是商品交换场所和领域；二是商品生产者和商品消费者之间各种经济关系的汇合和总和；三是有购买力的需求；四是现实顾客和潜在顾客。

市场是社会分工和商品经济发展的必然产物

劳动分工使人们各自的产品互相成为商品，互相成为等价物，使人们互相成为市场；社会分工越细，商品经济越发达，市场的范围和容量就越扩大。

同时，市场在其发育和壮大过程中，也推动着社会分工和商品经济的进一步发展

市场通过信息反馈，直接影响着人们生产什么、生产多少、以及上市时间、产品销售状况等；联结商品经济发展过程中产、供、销各方，为产、供、销各方提供交换场所、交换时间和其他交换条件，以此实现商品生产者、经营者和消费者各自的经济利益。

　　市场上各种商品的交换关系，形式上表现为物与物的交换，实质上体现着交换双方当事人之间的经济利益关系，因而反映一定的社会关系。

市场上商品交换关系的性质，决定着市场的社会性质

在资本主义市场经济条件下，生产资料私有制的性质决定了市场的实现首先是为资本家实现其剩余价值，商品运动受剩余价值规律、资本积累规律的驱使，因而决定了市场的资本主义性质；在社会主义市场经济条件下，生产资料公有制的性质决定了市场上所发生的交换关系是作为公有制主人的广大劳动者之间的平等互助的关系，市场的实现首先是为满足广大人民群众的物质和文化生活需要，因而决定了市场的社会主义性质。

　　市场类型的划分是多种多样的

按产品的自然属性划分，可分为商品市场、金融市场、劳动力市场、技术市场、信息市场、房地产市场等；按市场范围和地理环境划分，可分为国际市场、国内市场、城市市场、农村市场等；按消费者类别划分，可分为中老年市场、青年市场、儿童市场、男性市场、女性市场等。

同时也包括由买卖关系引发出来的卖方与卖方之间的关系以及买方与买方之间的关系　　2.分类：交易对象——生产资料市场、消费资料市场、生产要素市场　　交易范围——地方市场、国内市场、国际市场　　交易数量——批发市场、零售市场　　3.现代市场的主要特征：　　①统一的市场——意义：不仅使消费者在商品的价格、品种、服务上能有更多的选择。

　　1.含义：所谓市场，从一般意义上讲，就是指商品交易关系的总和，主要包括买方和卖方之间的关系，也使企业在购买生产要素和销售产品时有更好的选择　　②开放的市场——意义：一个开放的市场，能使企业之间在更大的范围内和更高的层次上展开竞争与合作。

而它也同时会增加由奢侈品所产生的笑脸的数目：　　第一种和第二种奢侈品=１个笑脸　　第三种和第四种奢侈品=２个笑脸　　第五种和第六种奢侈品=３个笑脸　　第七种和第八种奢侈品=４个笑脸　　当城市成长并且繁荣起来后。

会使经济活动充满生机和活力　　④有序的市场——要完善行政执法、行业自律、舆论监督、群众参与相结合的市场监管体系　　意义：市场有序性能保证平等竞争和公平交易，保护生产经营者和消费者的合法权益　　4.市场的交易原则：自愿原则平等原则互利原则商业道德　　“市场可以增加５０％的税收。

显而易见的，最好的交易方式就是在城市中有一个集中的地方，像是市场，可以让人们在此提供货物以及买卖服务，方便人们寻找货物及接洽生意。

当一个城市的市场变得庞大而且更开放时，城市的经济活力也相对会增长起来

”　　而市场营销中的市场则是人口+购买力+购买欲望，这就明显区别了市场的区别

因此作为营销人员要明白其中的区别真的很重要

　　现在的市场形式有传统市场，资金市场，信息市场，劳动力市场，服务市场，房地产市场和技术市场

　　综合以上所述可以对市场笼统的定义为：为了满足某种特定的需求和欲望而购买或准备购买某种特定商品的消费者群体。

　　现代市场营销把市场形容为“流动的消费者群体”也由此而来

01、什么是实业？包括哪些行业

一说到实业，让我想起现在很响亮的一个口号，叫做“空谈误国，实干兴邦”

很多人习惯以“实物”、“生产”或者某些特定的行业形式进行实业与否的简单界定，有一定道理，但是不够全面

其实实业就是实体产业，是实体经济的产业体现，是与虚拟经济相对而言的，站在社会的角度，我们可以从两个基本的角度进行判断：。

1.资本或者资金的投入是否会引起实物交割，形成国家或者社会财富的有效存量。

2.公司或者单位的运转是否形成账面的变化，增加社会财富或者价值，形成价值增量。

如果是，那么就是实体经济，如果不是，就不是实体经济。

关于实体经济与虚拟经济，现在大家都在谈，但是并没有清晰的定义

即便在经济领域，现在对于实体经济或者虚拟经济的定义也并不清晰

我个人根据自己的理解进行简单的阐述

说到实体经济，我个人认为，其基本的着眼点是社会财富或者社会实际价值，延伸开来，可以分成三个基本的方面，其一是供应链，其二是财富增加，其三则是产业形式。

前段时间，我在人民大学经济论坛上，看到关于实体或者实业的一个争论帖子，大家争得不可开交，不同的人侧重点各不一致，难有定论。

下面的阐释也纯属个人观点

1.站在供应链角度看实业或者实体。

供应链涉及的环节比较多，基本上包括了市场需求、设计、产品形成到最后产品在终端交割的全部链条

从这个角度来看：

A.以自主设计、加工、生产有市场需求的产品为主的经济体为实体。

产品的设计、生产加工可以是在一起的，也可以是分离的，从属于不同的单位

产品的形式可以是有形的，也可以是无形的

但前提是一定能够进入市场流通，并且满足社会群体的真实市场需求

社群消费者购买产品的目的是进行直接消费或者再生产、再加工

比如众多的生产制造型工厂、电子元器件加工、服装加工等等

B.设计、生产之外，产品的存储、流通、与市场销售等各环节上的经济体，其运行的意义是帮助产品的流通，有利于产品精准高效地传递到交割终端，也是实体。

大供应链的完整流通，仅靠设计或者生产加工是不够的，还需要诸如存储、市场、销售、批发、零售等等相关的环节，以搭建真正完整的流通渠道。

是产品流通，达到使用或者服务必不可少的环节

比如众多的百货超市、批发市场、零售店等等

2.站在财富或者价值形成的角度来看实体。

以有形或者无形产品的设计、生产与流通为基线，通过服务、贸易等形式有效提升产品流通效率或者增加产品实际价值的经济体，是实体。

A.生产与流通过程中的直接服务。

在产品流通过程中，一些服务是比不可少的

它们是社会分工的必然，也是产品价值形成与有效流通的保障

比如物流行业、货运行业，比如技术设计或者服务行业，比如软件开发或者服务行业，比如基本的网络服务行业等等。

这些行业的存在使得产品的价值更为有效、使得生产的效率增加，也增加了产品流通的有效性

B.生产流通过程中的间接服务。

有一些服务并不会直接提升产品的价值，也不会直接作用于产品的流通，但是却是市场形势下价值增值或者财富增加的有效手段，而且也是围绕产品及其经营体展开的。

比如广告服务业，比如咨询业、比如人力资源服务业，比如绿化、舍内设计等行业

3.从社会增量效益的产业形式来看。

从这个角度来看，能够以自己的生产、服务或者经营活动创造真实的物质财富或者有助于社会财富的增量的产业，也可以称之为实业。

有些产业看上去并不直接创造价值，或者并不直接生产加工，但是也有实体经济的成分

比如，房地产行业

房地产行业的产业链很复杂，也很长。

在房地产开发商拿地和运行的过程中，以资金或者资本运作为主的主线，使得银行获得利息收入、房地产公司也因为土地的受让而加快资金的流通，这个过程并不会创造什么产品，也不会直接形成社会财富的增量，是虚拟经济。

但是，在征得土地之后，开发商会进行真实的材料采购、物料准备、提供就业岗位，并实实在在地提供“房子”这个产品，这个过程中，形成价值的创造和财富的再分配，对于建材生产企业、基建企业、社会劳动人群都是有益的，具有实体的性质。

但是，在房屋的销售环节，因为银行按揭与消费者贷款的金融运作，又有了虚拟经济的成分

小结：

实体经济或者实业，有狭义与广义的说法，狭义的实体是指非互联网的或者生产加工企业，而广义的实业则涵盖了以价值创造为基础的产品大供应链为基线的所有相关行业，因为它们能够促进产品生产、流通或者价值的增值。

实业企业或者实业的认知很重要，但是在实业认知上也存在一些误区

误区认知主要包括两个基本方面，一个时对于互联网经济的片面化认知，另一个则是对虚拟经济的认知

一些人认为互联网经济就是非实业，就是虚拟经济，这是不正确的

1.互联网经济很复杂

一说到互联网经济，很多人就想到电子商铺，就想到网络金融

不错，这些商业形式都是互联网经济的组成部分，但是差异也是很明显的

A.互联网金融是虚拟经济。

互联网金融与我们线下的金融一样，都是金融产业的组成部分，以资金或者资本的运作为主，以资本回报、资本收益为主，并不生产直接的与生产力相关的价值性产品，大部分的盈利模式只是从一部分人的口袋中掏钱，然后放到另一部分人的口袋。

这是虚拟经济，并非实业，也不是实体经济

B.以促进商品流动和产品生产为目的的互联网服务是实体经济，做的也是实业。

实业不仅是生产加工，从更深层的角度来看，就是促进生产力的发展

能够作用于生产力，有利于推动社会进步与物质更好创造与分配的产业，是有积极意义的

比如，现在的商品流通中，互联网起到了举足轻重的作用。

一些生产制造公司甚至直接全网营销，这种以产品渠道流通为主，以促进产品价值货币化为目的的网络经济实际上是参与到了实际的产品供应链之中，而且这些互联网经济并非金融或者资本运作，是传统产业的有利推手。

所以，不要轻易把电子商铺、网店等归为非实业，或者说它们不是实体经济

其实网店是实实在在的实体经济体现

2.互联网并非独立存在，与现代技术和制造紧密相连，越来越具有实体的显性特征。

今年的长三角经济论坛中，华为任正非在谈到实业的时候说过这样一段话：“网络经济不只是互联网，大数据也不等于互联网。

要推动互联网与制造业融合

”

这段话并不是对互联网的否定，而是强调了互联网的融合性

主要表现在以下两个方面：

A.互联网作为一种信息传播形式，是植根于实体之上的。

互联网单独存在可能吗？有意义吗？我想，答案不言自明

如果互联网与现实的实业、产业不融合，也不可能产生互联网，因为技术的进步始终是以生产力的推进为基本目的的。

也就是说，互联网本身的使命，就是要作为一种助力所有推动生产力发展实业的有力基础

从这个角度讲，互联网有实业的成分

但是，互联网现在是两张皮，一部分是植入实业，成为实业发展的动力之一；还有一部分是纯虚拟化的，比如网络游戏、线上娱乐等等。

B.互联网的本质是信息技术，也必然有力的推动“新实体”的落地。

什么是新实体？就是区别于传统加工制造的新型技术加工与智能产业

这些新型的产业形式是技术发展的必然，也是新型加工制造的代表

以AI、神经网络等为基础的技术，必须搭载互联网的快车才能够展开飞翔的翅膀，所以互联网技术或者新型互联网产业将不只是互联网的虚拟存在，而是包括互联网在内的多种现代技术的整合体。

他们以新的形式、新的面目和新的产业结构呈现在大众面前

这种情况下，我们还能说互联网是虚拟的吗？比如现在的智慧城市、智慧家庭、智慧办公、人工智造等等

最后，我们对实业或者实体经济进行区别性定义

实体经济或者实业的定义，以虚拟经济为对照，显得更为明确和直白一些

1.实体经济-实业

实体或者实业是相对于虚拟经济而言的

如果准确的定义，我们可以将实业或者实体经济定义为：需要消耗时间与成本在必须的空间条件下，进行价值创造，以形成社会财富存量或者增量的实际产业形式。

A.实体经济或者实业的运行需要时间与空间。

不管生产力如何，不管人才如何优秀，想要创造价值，形成产品，并且在流通过程中形成价值的增值，一定需要时间，同时也需要空间和空间的转移。

B.具有非投机性、稳定运营和真实的价值体转移。

实体产业或者实体经济的运行，是实实在在的资本投入，但是不以资本运营为主，而是以产品的价值创造为主，在产品的流通与配置中进行物物交换或者货币与产品的交换，价值实实在在的转移。

2.对应的虚拟经济

用经济学的视角来看，实体经济属于物质价格系统，与之对应的虚拟经济则是资产价格系统

其突出特征是资本化定价，具有高风险、不确定性、投机和泡沫性的特点

虚拟经济最突出的几个产业：金融业、房地产业（部分）、体育经济、博彩业、收藏业

他们的价值是瞬时转移，而且所谓的交易，也只是价值符号的转换

虚拟经济很多时候“收智商税”，从社会角度看容易加大贫富差距，习惯性的杠杆操作，极容易引起虚假的繁荣现象和消费扭曲，对社会造成破坏作用。

总结：

我们可以简单的将实业理解为实体产业，所谓的实体是与虚拟对应的，是实实在在的国民经济组成部分，是以创造价值并对社会发展起到有意义的推动作用的。

实业包括了我们日常理解的加工制造业，只是加工制造的产品未必一定是有形产品，同时还包括互联网深层变革环境下以新技术为主导的新型技术研发与制造为主的实体产业。

想要将实业进行罗列，是很难的，一方面产业形式太多，另一方面，新兴产业也不断推出。

只要记住一点，那些投机倒把或者“玩钱”的行业基本都不是实业就可以了

02、房地产算不算入GDP？怎么核算的

房地产当然是要计入GDP的，但是细分下来是有不同的门类的。

1、房地产占GDP的比重2018年中国GDP是90万亿人民币，而其中的房地产行业增加值是6万亿，占GDP的比重大概是6.7%。

主要包括4个大类，第一是房地产开发经营，也就是房地产开发企业进行的房屋、基础设施建设等开发，以及转让房地产开发项目或者销售房屋等活动；第二个是物业管理。

对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；第三个是房地产中介服务，指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动；第四个是自有房地产经营活动。

以上四类的房地产行业2018年的增加值大概是6万亿人民币，占GDP的比重是6.7%。

2、房地产行业中的建筑行业2018年建筑业增加值是6.18万亿人民币，而这个建筑业包含的细分领域有这么四个：。

第一是房屋建筑业，房屋建筑业又细分为住宅房屋建筑业和体育场馆建筑业，这个从字面意思也是很好理解的。

这个部分主要是和房地产领域相关的

第二是土木工程建筑业，大体上包括铁路、道路、桥梁、隧道、水利、水运、港口、航运、工矿工程、架线、管道和电力等等。

这个和我们通常认为的房地产领域已经关系不大了

第三个是建筑安装业，前面的两个是主体工程的建设，而这个是主体工程完工后，室内的安装，比如电气安装、管道和设备安装等等。

这个和通常的房地产行业也是相关的，水电煤气网络的安装都是算的

第四个就是建筑装饰、装修业，其中就包含了住宅装饰和装修，我们通常所说的装修房子就是属于这个范畴的，买了房子第一件事情就是按照水电等，然后就是本段中的装饰工作了。

从上文的分析可以知道，在GDP的统计中，最主要的两个部分，一个是房地产行业增加值，这个是6万亿，这个是完全属于房地产领域的；还有一个是房地产行业的建筑行业，而2018年的建筑行业增加值是6.18万亿，但是这个部分不仅仅是住宅房屋的建筑，还包括了铁路、公路、港口、桥梁、隧道等等领域。

就算是全部都算成是房地产领域的建筑业，也只有6.18万亿的增加值，两者全部加在一起，大概也及时12.2万亿的体量，占GDP的比重大概是13.5%。

中国不是房地产立国，而是实实在在的制造业立国，工业立国，工业增加值30万亿，制造业增加值20多万亿，这个才是我们国家的基础和根本。

03、应该如何投资房地产

题主你好，投资房产？你这个想法可不太对啊。

政府已经说了“房子是用来住的，不是用来炒的”

您却还想着房地产投资，不提倡！大大滴不提倡！

另外，假如您是抱着买房即是投资的刚需的话，那是可以考虑投资价值滴。

那么刚需买房，该怎么抱着投资的角度买呢？我来说说我的看法。

买房，一定要挑地理位置好，房子质量，居住环境好，大家都想买的地方买

其实，就是挑热门的地方买。

我们以投资的角度买房，不就图个保值率，或者说增值率吗？

这样的房子，保值率比较高，假如以后房子涨价。

那么没有问题，你的房子肯定涨价快

假如以后房子跌价，那么以后最先跌价的，房子，也是那些地理位置差，配套差，难交易的地方。

所以，买房，就是买个流动性

流动性好，说明房子受欢迎，不至于以后砸到手里而且住着也应该舒服

流动性差，则非常不好了，最先下跌的就是这类房子

这就是我的观点，谢谢大家

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