现在投资商铺的风险是很大的，因为目前的市场已经不是一个“一铺养三代”的黄金市场了，并且更不会让你随随便便找到“一铺养一代”的商铺。
大部分的商铺在房价不断上升，但是实体行业却又非常萧条的情况下，成为了“一铺坑三代”的结果
所以，投资商铺，如果你没有足够多的实力，耐心，精力，以及辨识度能力，那很容易买到没有价值，甚至难以脱手的商铺。
我认为投资商铺需要具备以下几点要求：
1、必须从一线和新一线的城市里寻找商铺，因为商铺看的就是地段和人流，对于三四五线城市来说，人流是处于一个持续流出的状态，而一线和新一线则是流入；。
2、商铺看的是消费能力，所以一线和新一线的消费能力非常强，但是三四五线则相对较弱；
3、商铺尽量买能够重餐饮的，靠一楼沿街，毕竟现在的电商冲击实体非常厉害，而只有重餐饮的创业才能够有更多的市场，所以如果你有重餐饮属性，往往租金和收益率会更高一些；。
4、商铺不要买包租的，也尽量不要买商场类商铺，因为包租的猫腻太多，商场类的商铺如果不是大型有实力的开发商，容易成为死铺；。
5、一定要买租售收益率在7%以上的商铺，也就是5-10年里租金+升值空间的比例，因为对于商铺投资来说，不能够达到7%以上的合格线，就没有投资的必要，现在一些民营银行的定存都可以达到6%，你说你连民营银行定存都跑不赢，你买商铺投资做什么？。
结论：
这几年房价上涨过盛，大量的三四五线房价处于高位，一线和新一线虽然有所下滑，但仍然居高
所以商铺投资在这几年其实并不理想，也难以找到好的铺子
真正要投资的话，还是要从以上5点入手，并且等待一个房地产房价回调充分后再考虑，到时候实体复苏，商铺的价格又有所回调，自然可以找到一些租售回报率较高的好铺子。
01、投资商铺有什么需要避免的陷阱
蒋老师观点：商铺投资一直都是非常专业的投资品种，由于投资存在着诸多不确定的因素，商铺具有一定的投资风险。
目前，商铺投资的风险除了不可预测的因素之外，还有一些投资之外的“可控因素”误导市场，蒋老师为了让大家规避市场风险，总结了10条重点问题和陷阱。
避免招商造势的问题大城市商铺项目的营销普遍比较困难，投资者需要警惕，真实的营销状况并非以前那么好
很多项目开发商进行强势招商宣传，出发点更多的是招商造势推动营销而并非解决它明实际招商营销问题
很多项目在营销困难的时候通过广告等让投资者认为有很多的商家关注这个项目，但是实际上并没有很多商家关注，只是造成了一种“热销”家乡。
所以如果你看到商铺的广告在狂轰滥炸，那么就要提高警惕心理了，这很可能只是造势活动，并非真正具有投资价值。
投资者要谨慎对待这些广告
避免假的社区商业1、不要混淆概念。
一些开发商故意混淆社区商业和区域商业的概念，所以会误导众多投资者误认为住宅旁边的商铺是具有投资前景的社区商业。
但实际上不是，蒋老师有必要提醒投资者在投资社区商铺时要牢记一个指标：50万：1万，即社区商业以社区消费为主体，50万平方米的住宅大约可以支撑1万平方米的商业。
如果开发商进行了10万平方米的商业项目，虽然还在社区旁边，但是已经不是单纯的是社区商业项目了，因为所在的社区消费群体已经不能满足其经营需要。
2、大体量商业项目
如果大体量的商业项目需要吸引周边的消费者过来，这样的商业地产已经成为一个区域商业
区域商业需要开发商进行统一的定位，规划招商以及管理，任何一种商业规模达到2万平方米以上的集中商业都需要有专业人士进行管理。
3、社区商业风险低
社区商业对外部的市场依赖不强，但是区域商业不行，开发商或者管理商必须在娱乐或者创新的品牌业态招商及管理等方面做很多工作，才能保证这个项目的成功。
正是因为社区商业风险比较低，普遍受到投资者青睐，开发商出于营销的目的对市场宣称所销售的项目以此混淆投资者的视听，投资者分不清真伪，盲目地跟进肯定会产生问题。
盲目听信专家的问题促多项目在做营销的阶段会策划很多活动来吸引投资者，比如利用专家的说法是一种常用手段
很多专家会运用大量的营销观点来鼓励众多投资者，使其对这个项目或这个区域形成很高的一个价值的判断
投资者要谨慎地对待这些所谓的专家的建议，并非专家讲的都是对的，尤其是有些专家在配合开发商作宣传，投资人更要谨慎关注。
跳出专家营造的美好“幻想”，从多个方面去综合评估投资项目的价值
避免无效招商的问题商业项目有序经营是投资者收益的保障，而有序经营的基本前提是开货商必须很清楚这个项目未来60%~70%营业额来自哪些消费者，他们的消费水平和年龄区间确定后，才能够确定哪些是这些消费群体认同的品牌，并把这些品牌招进来至少占据20%~30%的面积，这样才能保证这个项目开业后形成预定的商业氛围。
如果对这个不做判断，开发商前期的招商就是无效的
目前有很多商业项目很快开业又很快关门，就是因为在前期根本不清楚项目的消费群体是哪些，项目需要的商家是哪些，这就产生了只要是商家就招进来的现象，这种招商是无效的招商。
投资者不能简单地认为这个地方招满了，就没有问题
如果没有弄清楚这个项目以后的市场主要群体和匹配的商家，这个项目就算成功开业了以后也不能保证顺利运营下去。
这些问题如果没有彻底解决或者方向不对，那么开业以后两三个月的时间这些商家损失严重，开业一段时间之后商家支撑不住撤退很正常，所以投资者不能简单地理解招满了就没有问题。
避免管理团队的问题有些开发商出于营销目的，为了吸引更多的投资者，设置了一个颇有架势的“管理”团队出来，细心的投资者会注意到很多招商项目都在宣传其项目背后有国际或者美国的管理团队进行管埋，不仅拥有几十年的管理经验，而且其管辖下有上百万上千万的管理面积。
客观地看，国内外确实有很多成功的商业管理商，但是好的管理商基本上都具在做直营管理，比如华润、恒隆，国贸等。
我们也不排除国内外有专业资质的人士介入和启动管理市场，但是投资者要认清一个现实：目前国内的商业管理市场处于起步的阶段，不要简单地以这个项目的管理商有国外多少年的管理经验而盲目地去投资。
中国的商业市场跟国外市场的情況完全不一样，在欧美一个餐饮做到一两千平方米已经是极限了，但在中国一个餐饮项目做到两三万平方米是很平常的事，洗浴中心项目的规模也如此。
中国式的餐饮和休闲娱乐在欧美国家并不是那么流行，所以国外的管理商对这些业态的管理内核的了解比较有限，所以投资者不能简单地认为这个项目是国际的管理商来管理就不顾全局地做出投资选择。
避免回购陷阱中国商业地产开发商的资金实力相对而言并不是很强大，大多依靠银行贷款，同时国内的商业地产融资渠道相对狭窄，所以回购很大程度上只是一个美丽的营销幌子。
最终能否真正实现回购却是存在很多的变数，而且这些变数就是风险所在，所以投资者应该理智地对待开发商提出的回购的承诺。
避免假的“统一管理”项目的后期经营管理是一个很重要的环节，很多开发商注意到了这一点，所以在营销的前期非常强调商铺的统一经营管理，商铺经营成功与否直接影响未来的收益。
比如，在售卖商铺的时候跟投资者约定所购买的这个商铺今后的发展范围限制，但是这只是管理所涉及的较为基础的层面，在实际管理中达是具有很大的局限性。
任何一个地方的商铺是根本不可以十年如一日地只能用来做仕么，这是违反市场规律的，商铺的定位都会变化
中国的市场在快速发展，居民的收人水平提高，每一个商业市场的周边都在发生很大的变化
人们的住宅条件在不断地提升，从过去的平房到楼房，有些甚至住进了别墅
任何区域的消费市场结构都在不停地发生动态变化，开发商的侧重点也就有所不同，所以商铺不可能从一开始就简单地约定用途而不做调整。
不少项目为了热炒，大多打出“项目统一经营管理”的旗号，但是在实际的操作当中并非如此，实现真正意义上的统一经营管理只是一个虚构的“童话”。
所以投资者要注意不要以“统一经营管理”作为判断投资的主要依据，投资者一定要清楚如何做才是统一的经营管理。
避免返租期的陷阱现在全国各地返租期有三四年的，有十年的，也有无限期的，总之五花八门
是否长期的返租期就有保障，就没有风险了呢?答案是否定的
开发商通常会宣称以其优良资产作为抵押，但是如果开发商破产了怎么办?在此，蒋老师提醒投资者要侧重于开发商对项目的专业化操作，保证项目能有一个持续稳定的经营，而不是开发商所保证的资产抵押。
承诺都是会变的，一旦经营变差，开发商和运营商自身难保，肯定也保不住你的收益
所以大家应该把眼光更多地专注在观察开发商是不是踏踏实实在解决定位招商管理的事情
如果开发商能够确实解决项目管理存在的各种问题，投资者在家就可以坐享其成
否则，问题解决得不好，很多时候是血本无归
避免担保的陷阱国内很多商业项目在营销的时候都会强调其担保人有多么重要的背景州头力
投资者别以为东家实力强大就可以高枕无忧了，一定要去了解担保的内容、担保的时间和拍保的期限，一般的投资者可能并不太了解这些内容。
开发商因此可能会在担保的内谷上做手脚，投资者大多数情况下只关心广告宣传上哪些人士做担保，而忽略了担保的期限、担保的内容，这些内容可能跟你完全没有关系。
担保的具体流程和内容范围是比较专业的知识，所以怎么样甄别担保是否对自己有效，这是投资者需要关注的问题
避免媒体的陷阱很多投资者表示受到了媒体的鼓动影响，看到媒体颁发的各种奖项，既然媒体大众都对这个项目有信心，自然是一个不错的投资选择。
可是，投资者往往忽略了一个事实，中国的媒体市场正在一个发展的阶段，很多媒体为了推动它的广告营销，对开发商更多的是一个配合的角色，媒体写软文是市场现实。
所以投资者要谨慎评价各种媒体评奖的内容，不可以简单地以这些评奖作为投资判断依据。
综上所述：以上是蒋老师整理出来的最全的商铺投资避坑指南，对广大投资者如何躲避商铺投资陷阱提出的10点建议，希望能够对投资者进行商铺投资时提供参考价值。
02、投资商铺风险大吗
商铺投资，是固定资产投资的一种，比银行利息回报率相对高，比金融投资风险低，是长期相对稳定的投资渠道
但是，投资商铺也有一定风险性
1、商铺出租不乐观
投资商铺就是为了收租或自己开店，“能否顺利出租”则成为投资商铺最大的风险
而经过这几年网购的冲击，商铺的出租价格情况并不乐观，自己开店也受到网购影响
2、选好地理位置和发展潜力
在比较大的小区人流量相对大，城市，乡村靠近道路方便、居民多的地段购买，升值空间相对大，自己经营获利空间也大，否则投资商铺风险大。
3、部分商铺租金不抵月供
现在，租金和商铺售价不成正比，很多租金都不能抵月供，一层人流相对多，二层、三层商铺人流相对少
目前，不少商铺租金回报率低，一般回本期10年以上
4、小产权商铺有风险
有些人为了贪便宜，买了小产权商铺，尽管价格低，但是有很大的产权风险，搞不好会造成法律纠分
03、现在投资商铺会不会亏
过去，我们经常听到一句话，叫“一铺养三代”，很多人在十年前花钱买了几个铺面，结果整个人生都改变了，铺面不断升值，租金也不断上涨，每个月的租金比自己的其他收入高出很多，成为了名副其实的“收租婆”和“收租工”，小日子过得那叫一个惬意！那么现在有钱，投资商铺还有前景吗？可以非常肯定的说，“一铺养三代”的时代已经结束了，现在已经不适合投资商铺，而且商铺正在变成一个个烫手的山芋，不但不能养三代，还会坑自己。
这主要由三方面的原因影响：
第一，房地产行业迎来剧变，自去年以来，房地产调控趋严，今年以来，穿透式的监管更在进一步强化，房企从融资层面上来说，政策并不友好，银保监会严查银行资金违规流入房地产行业，今年以来已经有数百家中小房企宣告破产。
房地产行业的寒冬已至，而商铺受到的影响首当其冲，按照大众买涨不买跌的心理，商铺价格没有进一步快速上升空间了，购买商铺的人就会越来越少，那么其价格就更加没有上行的动力，买了商铺很可能就砸在自己手里了，很难再卖出去，这会形成一种负循环。
第二，有人说，就算买房铺的人不多了，商铺在手里不容易卖出去，那么只要每个月都有持续的租金收入，那这个商铺依然是一棵“摇钱树”，通过长期的收租，照样可以把钱赚回来，还白得一个商铺。
但是需要注意的是，现在整体经济增速放缓，再加上近些年电商繁荣发展，对线下的实体店构成了非常明显的冲击，很多做实体店的都在相继关门，这就导致商铺如果租金太高，根本就租不出去，而如果租金低了的话，租金回报率太低，拿着商铺的还不如到银行理财。
第三，早些年，很多商铺确实是非常抢手的，这些商铺地段好位置佳，属于城市中的“优质资产”，根本不愁租，而且租金还可以连年涨，即便是一个商家经营不善关门了，马上会有其他商家前赴后继的来租。
但是，经过这么多年的发展，很多地段较好的商铺早就卖出去了，已经买不到了
现在很多商铺都是位置不好的，虽然卖房的会把商铺前景会吹得天花乱坠，什么未来“大商业圈的打造”等概念一通乱吹，但实际买了之后会发现，几年过后也是门可罗雀，根本没有繁荣起来。
因此，投资商铺的黄金时代早已过去，现在投资商铺并不是一个合适的时点，很多人买了商铺后砸自己手里悔不当初，想购买商铺投资的朋友，一定要慎之又慎，因为房租和住宅不一样，它并不是刚需，一旦投资失误砸自己手里，卖也卖不掉，租也租不出，就会很关疼了。
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