投资商铺需要注意些什么问题

(一)业主要注意四大的问题1.客户的购买能力首先了解客户是否能够全款购房，如果客户是贷款购房，客户资质是否有问题必须落实，以免签定购房合同之后贷款不能按时到位从而造成买房纠纷。

2.付款方式购买商业用房付款方式通常有全款购房、贷款购房、分期付款购房三种形式，尽量要选择全款购房客户，其次是贷款购房，其中贷款购买商铺，目前最高可以贷5成，年限最高为10年;最后是分期付款，尽可能减小卖房所承担的风险。

3.首付款与尾款间隔时间，时间不宜过长

4.支付订金后的违约责任及违约罚则

(二)客户要注意的三大问题1.产权购买前一定要查看房屋产权证、土地证、抵押或质押状况的权属证明等

2.商铺本身结构不是所有好的地段的商铺都能够合理利用，在价格相同的情况下商铺自身的结构就显得相当重要，主要考虑因素有面宽和进深的比例、房屋内部布局结构及利用率、房屋的高度、承重、楼层等。

3. 配套如水、电及燃气、弱电设施、排污化油设施等

购买前一定要核实清楚，要不然改造的难度和成本将直接制约后期自营或者出租效果

01、商铺投资有什么秘诀吗

蒋老师观点：商铺投资作为固定资产投资，回报稳健而且时间长久，对于很多注重现金流的投资人和机构而言，是非常不错的投资品种。

但是商铺投资需要非常专业的鉴别能力，对于地段和人流的要求很高，掌握下面五条秘诀，可以让你做好商铺投资。

商铺投资坑太多房地产投资热持续升温的时候，一些商铺投资出现了过热的无序化发展，一些缺乏开发和经营管理经验的开发商表露出强烈的过度经营倾向，不诚信经营、向投资者开空头支票、过度渲染商铺价值及投机性等行为，让刚刚兴起的商铺投资潮流受到了严重打击，以致出现了商铺投资质量大幅锐减的状况。

即使到现在，商铺投资也有很多投资陷阱

举一个简单的例子：豪宅铺

很多豪宅铺在刚推出的时候都是天价，宣传得天花乱坠，但是过了几年之后多数都是萧条关门

针对目前很多投资者想做商铺投资却又心存顾虑的现状，接下来蒋老师归纳总结出了商铺投资五大常胜秘籍，帮助投资者解决这一头痛的难题。

秘诀一：鉴别投资回报合理性任何事情都要讲究一个度，商铺投资更是如此

那么什么样的投资回报才算合理呢？

1，首先是回报率

当前市场中有一些物业为了快速收回资金，所宣称的回报率几乎五花八门，许多超过10%，有的甚至高达15%

世上果真有如此好事吗？时常可见的投资纠纷无不说明，超常规的高回报往往是开发商诱惑投资者上当的一种伎俩

2，回报资金如何返还

因为商铺投资，要涉及相对较长时间的稳定经营商家、逐年浮动的租金以及本身房产物业增值所带来的价值变化等因素，所以长时间、形式单一的委托经营模式，以及固定的资金回报比例都不符合投资规则。

就与开发商约定的回报时间而言，通常以10年期限为宜，这样双方的可控性都能大大增强

投资回报不是一个虚拟的概念，一定要遵循资金投入与资金收益形式对等的原则

非现金的物品或其他有价券都不能算做合理的投资回报形式

既然是投资，就得讲求公正、平等的回报方式及原则，约定的投资回报必须以严格的方式来督促、规范，以保证按期、足额、现金形式支付。

3，约定回报周期

因为许多商铺投资者自己并不使用商铺，通常将投资物业交由经营管理公司统一经营出租，所以一定要考虑合理的委托出租及投资回报时间。

秘诀二：开发商实力与开发业绩并重但凡房地产企业要销售楼盘，都很注重企业实力与信誉的宣传

但是，作为普通投资者掌握的信息毕竟有限，无法全面知晓大大小小成千上万家房地产企业的经营发展情况，这给大众投资者辨别旺铺与否带来了一定难度，同时也给一些企业创造了夸大宣传的空间。

在这种状况下，最理性、科学的投资选择便是：既要看开发商实力，更要看开发商过去所开发经营的楼盘实例。

拥有成功开发经营案例的开发商，不仅实力与信誉得到认可，并掌握有成功运作的经验

他们最清楚什么样的产品才能受到投资者欢迎，最清楚如何运作才能保障投资者的利益，也更清楚只有满足了投资者、经营者的各方利益，才能保障自身企业的持续开发与发展。

尤其是商业地产这类专业性很强的物业，更需要开发商在这个领域内的独特经营能力、经验以及社会资源

秘诀三：理清投资担保机制很多投资产品在销售之初都会有各种形式的无风险甚至低风险承诺，但投资者干万不可就此头脑发热，因为许多承诺往往是建立在对未来预期的一种假想中，暗藏的危机非常之大。

近年来，一些开发商为了急于收回资金，采取了成立资产管理公司担保，委托银行理财等多种方式，建立起一套看似很公平合理的担保机制，但当出现了问题后却不顾投资者的利益而不信守承诺。

以往各种实例均证明了许多方式不过是开发商的自圆其说，直正抗风险的担保无从谈起

什么样的承诺和投资保障体系才算完善呢？

最重要的是关于商铺的所有手续及承诺都必须经得起法律的考验，因为即使出现问题，投资者还可以根据相关约定向开发商追讨损失。

受法律保护的投资，相对来说风险系数要小得多

目前有一些商铺采取将承诺的投资回报率写进合同，并在公证处进行公证等方式，也不失为保障投资者利益的有效途径。

秘诀四：认真把握物业本身价值房产的价值除了建筑物本身外，还主要体现在商业物业以及是否具备经营性并能够持续、良好地经营。

对于商业经营性的商业物业，不同的物业规模及类型决定着不同的商业形态，相应地就需要不同性质的商铺

作为住宅底商，一般只能满足社区小商业配套，小区居住人口规模及便捷的交通路线将决定其优势

作为社区型中小商业卖场，主要满足周边多个居住社区居家生活型消贵配套，相对集中了数量庞大的居住人口、方便通畅的交通和人流、相对稳定的片区规划建设，以及合理科学的卖场经营配套设计，这些都决定商铺较长时间的优势，并不随时间的延续而降低商业吸附力。

作为市区集中的超大型商业圈，大型商圈的商业氛围以及经营商家品牌等各种因素影响较多，一般物业投资总价高，经营前景受多方因素影响较大，一般人很难准确地把握其投资方向，这样的商铺往往适合大手笔投资机构长线持有。

除了位置之外，一个良好的商业物业，还得具备良好的经营性

由于现行市场中出售的商业物业多为在建而尚未投入经营的，同时许多人又很难具备专业的眼光判别其未来的投资潜力，所以很多投资者习惯于通过周边人群数量和物业规划形态来预估其未来的各种经营用途，从而大致确定其投资性能。

这种预估测算方式本身就具有一定的风险性，尤其是许多非专业投资者轻易难以把握

建议投资者多选择已经投入经营，且具有良好经营势头的商业物业进行投资，将自己的风险降到最低程度

秘诀五：选择优质承租人是商铺投资获利的关键投资位于商厦内部的分割铺位，相对来说，所面临的风险会较一般情况下的投资多一些。

因为位于商厦内，所以商铺经营会受到商厦管理者经营思想和经营水平的制约，还会受到商厦内其他经营者的影响

投资此类商铺首先应该选择临街或者尽量靠近出人口的铺位，形成商厦内部和外部左右逢源之势。

不要急于入手刚刚空租的位置，因为这些铺位的位置大多不够理想

此外，全部是出售的铺位，统一规划管理难度比较高，通常会在同个楼层品牌档次参差不齐，在这种情况下，经营总是逐渐向低档靠拢，因而尽量规避定位高档货品，从而降低商铺经营的换手率。

当然，每一个投资商铺的人都希望自己的店铺能够生意红火，但经营上的失误或者竞争对手的存在都会给商铺经营带来风险，从而使承租者因亏本而选择退场。

此时作为投资者所面临的风险是：

1，他可能已经拖欠了好几个月的房租；。

2，寻找新的租户不可避免地要增加铺子的空置期，以及需要支付的佣金；。

3，因为上一任经营者的失败，大大影响到继任承租人的信心，对新的租金会产生影响；。

4，也许会因为拖欠房租而卷人法律诉讼。

所以，在投资商铺以后，挑选一个好的承租人，以及帮助承租人做好生意，对投资者来说十分重要

综上所述：商铺投资是更为专业的投资方向，对于一般人来说，投资成功的难度较大。

选择的时候要注意投资回报率和回报周期，把握住商业物业的核心价值在于地段和人流

最后选择优质的承租人，就可以把投资商铺的风险降到最低

02、我们去租门面要注意些什么问题

我们去租门面要注意些什么问题？

租门面的时候，首先要打听一下左右邻居，原来在这干的这一家，他是干什么的？为什么不干了？什么原因导致的，他不干了。

这其实是一个非常重要的因素

现在生意不好做，尤其是门面房，特别难做，80%都是因为生意不好而不干了，你要总结一下，不要盲目的就去租门面房。

如果你接手的是一个空门面房，你只要和房东做一下交接，看一下电费，水表，最主要的一点就是要问一下房东，今年的房租是多少，明年或者干到后年会不会涨房租，这一点是很重要的，我就遇到了一个房东，今年是八万，明年就要十万，后年就要12万，千万不要被房东坑了，你可以接手房子的时候和房东签一个租房协议就是我如果在这干三年，或者是五年之内不能涨房租，这个协议是特别好的。

第二种就是你接有转让费的这种房子，所要注意的点了，转让费不能一次性交给上家，首先，你可以付30%给他们，让上家带你见房东，问一下房子的状况？是否房东同意转让房子，这一点是非常重要的。

上家走完了，你就可以和房东签署协议了

正常要注意的就大概这么多了，只要房东同意租给你，就OK

还有一点就是如果这是一个空房子的情况下，你要考虑一下他为什么租不出去，难道就只等着你一个人来租吗？生意好的地方，肯定是轮不到你的。

好了，以上是我的一点意见，如果有什么不懂的地方可以来问我

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03、投资商铺有什么需要避免的陷阱

蒋老师观点：商铺投资一直都是非常专业的投资品种，由于投资存在着诸多不确定的因素，商铺具有一定的投资风险。

目前，商铺投资的风险除了不可预测的因素之外，还有一些投资之外的“可控因素”误导市场，蒋老师为了让大家规避市场风险，总结了10条重点问题和陷阱。

避免招商造势的问题大城市商铺项目的营销普遍比较困难，投资者需要警惕，真实的营销状况并非以前那么好

很多项目开发商进行强势招商宣传，出发点更多的是招商造势推动营销而并非解决它明实际招商营销问题

很多项目在营销困难的时候通过广告等让投资者认为有很多的商家关注这个项目，但是实际上并没有很多商家关注，只是造成了一种“热销”家乡。

所以如果你看到商铺的广告在狂轰滥炸，那么就要提高警惕心理了，这很可能只是造势活动，并非真正具有投资价值。

投资者要谨慎对待这些广告

避免假的社区商业1、不要混淆概念。

一些开发商故意混淆社区商业和区域商业的概念，所以会误导众多投资者误认为住宅旁边的商铺是具有投资前景的社区商业。

但实际上不是，蒋老师有必要提醒投资者在投资社区商铺时要牢记一个指标：50万：1万，即社区商业以社区消费为主体，50万平方米的住宅大约可以支撑1万平方米的商业。

如果开发商进行了10万平方米的商业项目，虽然还在社区旁边，但是已经不是单纯的是社区商业项目了，因为所在的社区消费群体已经不能满足其经营需要。

2、大体量商业项目

如果大体量的商业项目需要吸引周边的消费者过来，这样的商业地产已经成为一个区域商业

区域商业需要开发商进行统一的定位，规划招商以及管理，任何一种商业规模达到2万平方米以上的集中商业都需要有专业人士进行管理。

3、社区商业风险低

社区商业对外部的市场依赖不强，但是区域商业不行，开发商或者管理商必须在娱乐或者创新的品牌业态招商及管理等方面做很多工作，才能保证这个项目的成功。

正是因为社区商业风险比较低，普遍受到投资者青睐，开发商出于营销的目的对市场宣称所销售的项目以此混淆投资者的视听，投资者分不清真伪，盲目地跟进肯定会产生问题。

盲目听信专家的问题促多项目在做营销的阶段会策划很多活动来吸引投资者，比如利用专家的说法是一种常用手段

很多专家会运用大量的营销观点来鼓励众多投资者，使其对这个项目或这个区域形成很高的一个价值的判断

投资者要谨慎地对待这些所谓的专家的建议，并非专家讲的都是对的，尤其是有些专家在配合开发商作宣传，投资人更要谨慎关注。

跳出专家营造的美好“幻想”，从多个方面去综合评估投资项目的价值

避免无效招商的问题商业项目有序经营是投资者收益的保障，而有序经营的基本前提是开货商必须很清楚这个项目未来60%~70%营业额来自哪些消费者，他们的消费水平和年龄区间确定后，才能够确定哪些是这些消费群体认同的品牌，并把这些品牌招进来至少占据20%~30%的面积，这样才能保证这个项目开业后形成预定的商业氛围。

如果对这个不做判断，开发商前期的招商就是无效的

目前有很多商业项目很快开业又很快关门，就是因为在前期根本不清楚项目的消费群体是哪些，项目需要的商家是哪些，这就产生了只要是商家就招进来的现象，这种招商是无效的招商。

投资者不能简单地认为这个地方招满了，就没有问题

如果没有弄清楚这个项目以后的市场主要群体和匹配的商家，这个项目就算成功开业了以后也不能保证顺利运营下去。

这些问题如果没有彻底解决或者方向不对，那么开业以后两三个月的时间这些商家损失严重，开业一段时间之后商家支撑不住撤退很正常，所以投资者不能简单地理解招满了就没有问题。

避免管理团队的问题有些开发商出于营销目的，为了吸引更多的投资者，设置了一个颇有架势的“管理”团队出来，细心的投资者会注意到很多招商项目都在宣传其项目背后有国际或者美国的管理团队进行管埋，不仅拥有几十年的管理经验，而且其管辖下有上百万上千万的管理面积。

客观地看，国内外确实有很多成功的商业管理商，但是好的管理商基本上都具在做直营管理，比如华润、恒隆，国贸等。

我们也不排除国内外有专业资质的人士介入和启动管理市场，但是投资者要认清一个现实：目前国内的商业管理市场处于起步的阶段，不要简单地以这个项目的管理商有国外多少年的管理经验而盲目地去投资。

中国的商业市场跟国外市场的情況完全不一样，在欧美一个餐饮做到一两千平方米已经是极限了，但在中国一个餐饮项目做到两三万平方米是很平常的事，洗浴中心项目的规模也如此。

中国式的餐饮和休闲娱乐在欧美国家并不是那么流行，所以国外的管理商对这些业态的管理内核的了解比较有限，所以投资者不能简单地认为这个项目是国际的管理商来管理就不顾全局地做出投资选择。

避免回购陷阱中国商业地产开发商的资金实力相对而言并不是很强大，大多依靠银行贷款，同时国内的商业地产融资渠道相对狭窄，所以回购很大程度上只是一个美丽的营销幌子。

最终能否真正实现回购却是存在很多的变数，而且这些变数就是风险所在，所以投资者应该理智地对待开发商提出的回购的承诺。

避免假的“统一管理”项目的后期经营管理是一个很重要的环节，很多开发商注意到了这一点，所以在营销的前期非常强调商铺的统一经营管理，商铺经营成功与否直接影响未来的收益。

比如，在售卖商铺的时候跟投资者约定所购买的这个商铺今后的发展范围限制，但是这只是管理所涉及的较为基础的层面，在实际管理中达是具有很大的局限性。

任何一个地方的商铺是根本不可以十年如一日地只能用来做仕么，这是违反市场规律的，商铺的定位都会变化

中国的市场在快速发展，居民的收人水平提高，每一个商业市场的周边都在发生很大的变化

人们的住宅条件在不断地提升，从过去的平房到楼房，有些甚至住进了别墅

任何区域的消费市场结构都在不停地发生动态变化，开发商的侧重点也就有所不同，所以商铺不可能从一开始就简单地约定用途而不做调整。

不少项目为了热炒，大多打出“项目统一经营管理”的旗号，但是在实际的操作当中并非如此，实现真正意义上的统一经营管理只是一个虚构的“童话”。

所以投资者要注意不要以“统一经营管理”作为判断投资的主要依据，投资者一定要清楚如何做才是统一的经营管理。

避免返租期的陷阱现在全国各地返租期有三四年的，有十年的，也有无限期的，总之五花八门

是否长期的返租期就有保障，就没有风险了呢?答案是否定的

开发商通常会宣称以其优良资产作为抵押，但是如果开发商破产了怎么办?在此，蒋老师提醒投资者要侧重于开发商对项目的专业化操作，保证项目能有一个持续稳定的经营，而不是开发商所保证的资产抵押。

承诺都是会变的，一旦经营变差，开发商和运营商自身难保，肯定也保不住你的收益

所以大家应该把眼光更多地专注在观察开发商是不是踏踏实实在解决定位招商管理的事情

如果开发商能够确实解决项目管理存在的各种问题，投资者在家就可以坐享其成

否则，问题解决得不好，很多时候是血本无归

避免担保的陷阱国内很多商业项目在营销的时候都会强调其担保人有多么重要的背景州头力

投资者别以为东家实力强大就可以高枕无忧了，一定要去了解担保的内容、担保的时间和拍保的期限，一般的投资者可能并不太了解这些内容。

开发商因此可能会在担保的内谷上做手脚，投资者大多数情况下只关心广告宣传上哪些人士做担保，而忽略了担保的期限、担保的内容，这些内容可能跟你完全没有关系。

担保的具体流程和内容范围是比较专业的知识，所以怎么样甄别担保是否对自己有效，这是投资者需要关注的问题

避免媒体的陷阱很多投资者表示受到了媒体的鼓动影响，看到媒体颁发的各种奖项，既然媒体大众都对这个项目有信心，自然是一个不错的投资选择。

可是，投资者往往忽略了一个事实，中国的媒体市场正在一个发展的阶段，很多媒体为了推动它的广告营销，对开发商更多的是一个配合的角色，媒体写软文是市场现实。

所以投资者要谨慎评价各种媒体评奖的内容，不可以简单地以这些评奖作为投资判断依据。

综上所述：以上是蒋老师整理出来的最全的商铺投资避坑指南，对广大投资者如何躲避商铺投资陷阱提出的10点建议，希望能够对投资者进行商铺投资时提供参考价值。

04、商场商铺还值得投资吗

一、投资商场商铺后悔死了---商业过剩

中国社会的主流是城镇化、都市化，这是大趋势和主旋律

但是在城市化扩展的进程当中，越来越多的城市患上了“商业成瘾综合症”，商业成为这些城市升级和地位的支撑产业。

有些心急的企业，为了迎合城市的需求和形象疯狂地拿地，各种综合体和商业广场如雨后春笋般地涌现，不顾城市发展的规律，最终商业严重过剩了。

买到这种商铺的业主，在这样畸形的生长环境之中，还能健康地成长壮大吗?

二、投资商场商铺后悔死了---互联网冲击

吃个饭可以点餐，买件衣服网上逛可以选择的更多了，甚至于买包烟买瓶水网上功能都能实现，实体店的功能被极大地弱化。

在工业时代里，商品主要通过商铺的渠道来进行销售，商铺成为消费者和销售者之间的桥梁和纽带，商铺的价值显而易见。

但是近些年来，互联网销售模式让人们坐着家里就能享受到玲琅满目的商品，送货上门的服务

天猫网、京东、拼多多等等电子商务功能越来越强大，也越来越便捷，买东西不再存在商圈和地域区别了

人们对于商铺的依耐性正在逐年降低

所以不论是哪里的商铺都能被互联网冲击到，升值空间也极大的降低

三、投资商场商铺后悔死了---开发过度的商铺

城市中除了大型的综合体商圈，也有很多临街店面和住宅商铺

对于老百姓来说住宅商铺尤其受到投资客的亲睐，因为此类商铺投资小，操作简单

但是很多人不知道的是，住宅小区商铺的建设比例是不能超过8%的，建多了肯定过剩，试想下一个小区只有那么大的人流，处处都是店铺，哪来的生意呀。

经营者赚不到钱，商铺租金自然也就上不去，店铺多了升值空间自然也上不去

以上就是关于“投资商场商铺后悔死了，不建议大家投资商铺的三大理由”的相关内容介绍，希望能够帮助到大家

投资商铺不能否认的是很多人赚了大钱，但是有更多的人却是开着保时捷投资进场，最后推着捷安特潸然离场

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05、买商铺如何挑个好位置

我认识一个新耀行商业地产的投资经纪人，他告诉买商铺要注意七大细节问题：

1、要选择人流量大的街区，特别是周边商业活动比较频繁、商业设施成熟的商圈

2、要选择交通通畅，往来车辆人流较多的街道，避免在一条“死胡同”里开店，同样一条街道的两侧，由于行人的走向习惯不同，客流量也会不同.。

3、尽量避免在受交通管制的街道选址，店铺门前要有适合停放车辆的位置，店铺附近最好有公交车站点，或者出租车停靠点，另外，店铺前最好有便于停车的地方。

4、买商铺之前多调查：兵法常说，凡事预则立，不预则废

买了商铺，并不意味着您可以实现旱涝保收、坐享其成，你需要调查面积一样的商铺适合什么样的商业类型？周边的消费水平，能支撑什么水平的品牌，作为个人投资者，虽然不需要出调查报告，但是要做到自己心中有数。

5、尽量不买商场里的商铺：不买产权分散的商铺，只买独立的商铺

商场要是整体情况很差，你的铺子卖也卖不出去，租也租不出去

6、考虑商铺的配套：商铺好不好出租，和商铺的配套有很大的关系，您的商铺如果要用于餐饮经营的话，除了有常规的水、电、卫以外，是否预设有天然气、排烟等管道等配套设施，内街商铺是否有专用的货运电梯等。

7、考虑投资回报率：一般投资回报率在8%以上是可以考虑的，在考虑投资回报率时，大家往往容易忽略商铺的使用年限，一般商业用地的使用年限为40年，通常开发商从拿地到交房都已过去好几年，对于购置的二手商铺更要注意年限，这和购置价格息息相关。