商业地产与产业地产的区别

这个问题是没有标准的，就看你的关注点的需求点，在哪里

商业地产，有商业地产的好处，出门享繁华

生活都比较方便，如果您喜欢热闹，倒是可以考虑用来居住，但是生殖方面要看将来的招商以及出租率等

升值空间不确定性很大，另外，现在大部分的综合体的住宅部分居住人员流动性很大，比较杂乱

对于纯住宅来说，定位较为高端升职稳定

居住舒适度高，但是买纯住宅的房子，相对来说要考虑周边的配套设施，纯住宅，将来出售的时候过户费用，手续等，相应的要比商住的房子方便，便宜。

当然了一些大型的商业综合体，也是有住宅出售的，还有就是商住的房子，不存在限购问题

除此之外，买房应该综合考虑开发商的实力，也就是品牌效应，地段位置，社区配套，后期增值服务等多方面的因素，看你的关注点在哪里，你房屋的价值就在那里。

01、工业园、开发区、产业园区有何区别？这些园区该如何规划

工业园、开发区、产业园作为产业发展的“老大哥”，为我国国民经济的发展立下汗马功劳，特别是开发区，被誉为我国改革开放的重要创举。

但面对众多的园区概念，很多人对工业园、开发区、产业园的关系和区别并不清楚

那么，他们有何区别呢？首先，从三者的定义上可知工业园、开发区、产业园的行政级别是并不一样的

开发区是一级的行政机构，由国务院和省、自治区、直辖市人民政府批准在城市规划区内设立，是从比较大的地级市或者直辖市或者省级行政主体分离出来的，为了支持地区发展地方经济或者加快城市融合等特殊原因成立的，其中各种机构相对完整，跟政府差不多，它的政府机构通常是以管委会的形式出现的。

工业园跟产业园还称不上是一个行政主体，工业园是建立在一块固定地域上的由制造企业和服务企业形成的企业社区。

其次，从类型上来讲，产业园的类型十分丰富，包括高新技术开发区、经济技术开发区、科技园、工业区、金融后台、文化创意产业园区、物流产业园区等，再次，三者的发展侧重点及发展目标也均有不同。

其中，产业园发展范围较小，集中发展某一产业

工业园区规划工业园区是划定一定范围的土地，并先行予以规划，以专供工业设施设置、使用的地区

作为工业发展的一种有效手段，工业园区在降低基础设施成本，刺激地区经济发展，向社区提供各种效益的同时，也给人类的生存环境带来了巨大的威胁。

因此，工业园区的规划与建设必须改变过去单一的经济目标，创造一种新的科学的生态理念，将生产与环保、生态与消费有机结合起来。

工业园选址四要素：经济开发区规划：经济技术开发区规划建设的主要任务是：引进、吸收先进技术和现代管理经验；扩大出口贸易，增加外汇收入，积累建设资金；开发国内紧缺产品，满足全国生产建设需要；及时掌握和传播经济技术信息；培养各方面人才，以适应进一步对外开放工作的需要。

高新技术开发区规划：高新技术产业园区的发展，GDP是重要指标，但环保指标、循环经济指标、研发投入指标、节能指标都要注重。

因此，高新技术产业园区规划要以人为本，尊重自然，对项目设置、交通组织、生活设施等要详加考虑

三、产业园产业园区是指由政府或企业为实现产业发展目标而创立的特殊区位环境

它的类型十分丰富，包括高新技术开发区、经济技术开发区、科技园、工业区、金融后台、文化创意产业园区、物流产业园区等以及近来各地陆续提出的产业新城、科技新城等。

产业园区规划是比较全面的产业园区长远发展计划，是对园区产业发展、空间布局、土地开发、招商引资、运营管理等全局性、长期性、基本性问题的研究分析，是未来一个时期指导产业园区健康发展的行动纲领。

产业园区规划是园区建设的龙头，规划决定园区建设规模、方向和品位，所以园区在基础建设过程中也始终坚持“规划先行”的指导原则。

产业园规划原则：产业园区的规划包括了四个原则，分别是：关联发展原则，成链发展原则、聚集发展原则以及集约发展原则。

产业园发展趋势产业园区是产业发展的重要载体，同时也是城市的重要组成部分，园区凭借着自身的发展需求和特色与城市整体发展布局紧密联系。

由于地区发展的区别和差异，认清园区发展方向和趋势是做好园区长远发展规划必不可少的一环

以下为中国产业园发展趋势分析：

02、房地产公司会计和工业企业会计哪个难

单就会计核算而言，工业企业会计的难度远远超过房地产企业会计

正好两个行业本人都做过，工业干过四年，房地产干了十几年，所以应该比较有发言权

工业企业，从原材料的采购、入库、领用，到期末在产品的盘存、完工产品成本的计算、销售成本的结转，整个过程下来，还是很复杂的。

我们当时原材料会计两个，生产成本会计一个，销售成本的结转是另外一个会计，固定资产和在建工程会计两个，可见其工作量及复杂程度。

我们是化工企业，需要用二次还原法计算月末在产品成本，然后才能计算出完工产品成本，整个过程相当复杂，工作量相当大。

房地产开发企业和工业企业相比，简直就是小儿科

工业企业的生产成本对应房地产企业的开发成本，制造费用对应房地产开发企业的开发间接费，所以从工业企业转做房地产的会计，适应起来非常容易。

而开发成本科目，平时就是归集归集再归集，直到项目竣工，按规定结转完工产品成本，其难度和工业企业是没法相比的。

但作为房地产企业会计，难点在资金筹措及税收方面的工作，这一点，难度比工业企业又要大得多

房地产开发企业属于资金密集企业，所以做好资金安排非常重要

从银行等金融机构融资，需要先做项目可行性研究报告，就这个可研报告，可以说大部分房地产企业会计都不会做，或者说做不好。

做好可研报告之后，又要反反复复与各家金融机构去沟通，期间可能还需要补充很多材料，一个项目贷款半年能做下来就不错了。

按揭贷款，一般也是需要有财务部门出面与银行洽谈，签订协议，甚至不少企业，按揭催款也需要财务负责

房地产开发企业财务工作的另一个重点是税收，大的房企专门设立税务部，大部分小房企都是由财务人员负责的

由于税负重，税收金额大，所以往往需要财务人员提前做好测算，有条件的企业专门请人做税务筹划，目的就是降低企业税收负担，合法节税。

房地产开发企业增值税、土地增值税等在项目竣工之前，根据预收款按月预交，所以每个月都要提前测算好，做好相关资金计划。

最复杂的可能就是土地增值税清算了，需要财务人员提前做好测算，提前筹划

本人经常给年轻人提建议，做财务这一行，最好先到工业企业去锻炼3到5年，然后再考虑转向其他行业

03、房地产政策对建筑行业建筑公司的影响是什么

一、房地产的概念▲房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性

包括：a)土地b)建筑物及地上附着物c)房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。

▲房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业。

建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物

房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。

▲房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。

我国的地产是指有限期的土地使用权

房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：a)实物形态上看，房产与地产密不可分；b)从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；c)从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。

差异包括几个方面：a)二者属性不同；b)二者增值规律不同；c)权属性质不同；d)二者价格构成不同

二、房地产的特征▲房地产的自然特征a)位置的固定性；b)使用的耐久性；c)资源的有限性；d)物业的差异性。

▲房地产的经济特征a)生产周期长b)资金密集性c)相互影响性d)易受政策限制性e)房地产的增值性注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。

其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地

三、房地产的类型按用途划分：a)居住房地产b)商业房地产c)旅游房地产d)工业房地产e)农业房地产房地产住宅的层数划分的规定：a)低层住宅为1-3层b)多层住宅为4-6层c)小高层住宅为7-11层d)中高层住宅为12-16层e)16层以上为高层住宅房地产土地的使用年限是如何确定的？凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。

即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。

四、房屋建筑结构分类标准1钢结构承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构

2钢、钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的

如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造3钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的

包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物4混合结构承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。

如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造5砖木结构承重的主要结构是用砖、木材建造的。

如一幢房屋是木制结构房架

砖墙、木柱建造的6其它结构凡不属于上述结构的房匿都归此类

如竹结构、砖拱结构、窑洞等7备注：砖混结构中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖、如空心砖等。

“混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐

这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构

由于抗震的要求，砖混结构一般在5层、6层以下

来源：框架结构的施工是先做柱，然后浇梁，板，整个力的传递由上至下由梁，扳，柱完成，然后墙体作为一种维护填充，墙体的荷载传递给梁，梁再传递给柱，柱传递给基础。

而砖混的施工，在做好了基础以后，就开始砌墙，过程中会特意留下一些预留的柱位，我们称之为构造柱，砌一层的墙，铺一层的板，当然，这里还涉及到圈梁，构造柱和圈梁都是对整体结构的一种稳定加强，而不同与框架结构中的梁，柱。

五、房地产专业名词1、常用名词（阴影部分应重点掌握）◆发展商：专门从事房地产开发和经营的企业

◆五证：a.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建设工程施工许可证；d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证；◆两书：a《住宅质量保证书》、b《住宅使用说明书》；◆房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证；◆房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。

将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；◆二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；◆三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场。

具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；◆土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。

政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者

土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；◆三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；◆七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；◆红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。

它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；◆总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；◆建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；◆总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；◆容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。

（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）◆建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑

◆建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉）◆绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。

绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）◆绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率；◆房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时。

即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；◆套内建筑面积：进户门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；◆套内使用面积：指套内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积。

墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；C、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；D、住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。

单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积

◆公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。

可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；◆公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整幢建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。

◆得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

套（单元）建筑面积=套内建筑面积+公摊建筑面积

◆层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高

它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离

◆净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；◆房屋的开间：在房屋设计中，房屋的开间（即宽度）是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

◆房屋的进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度

◆期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产大产权证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式

购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目

◆现房：是指开发商已妥房地产权证（大产权证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同

在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋

◆毛坯房：是指没有装修的房

◆入伙：是指业主领取钥匙，接房入住

◆契税：是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税

征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋

在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人

（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；（3）房屋买卖；（4）房屋赠予

◆公共维修基金：公共维修基金是指楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金

◆居住区用地：房屋用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称

◆房屋用地：房屋建筑基底占地及其四周合理间距内的用地，含宅间绿地和宅间小路等的总称

◆公共服务设施用地：一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。

◆道路用地：居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地

◆居住区级道路：一般用以划分小区的道路

在大城市中通常与城市支路同级

◆小区级路：一般用以划分组团的道路

◆组团级路：上接小区路，下连宅间小路的道路

◆宅间小路：房屋建筑之间连接各房屋入口的道路

◆公共绿地：满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憨绿地

应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等

◆配建设施：与房屋规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地总称

◆其他用地：规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。

◆公共活动中心：配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等

◆建筑线：一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线

◆日照间距系数：根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋标高的比值

◆建筑小品：既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的，从属于某一建筑空间环境的小体量建筑，游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。

◆房屋平均层数：房屋总建筑面积与房屋基底总面积的比值

◆拆建比：新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值

◆土地开发费：每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用。

◆房屋单方综合造价：每平方米房屋建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用。

◆均价：将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价

◆基价：经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格

商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后得出

◆起步价：某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起步价

多层物业，以顶楼的销售价为起步价；高层物业，以最低层的销售价为起步价

较低的起步价容易引起消费者的注意

◆一次性买断价：买方与卖方商定的一次性定价

一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。

◆预售价：预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语：预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。

◆二手房：即旧房

新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”

一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。

◆外销房：外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。

◆内销房：内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。

◆尾房：又称扫尾房

它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种

一般情况下，当商品房屋的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。

开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。

◆定金：是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币

它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现

根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。

定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%

如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。

◆违约金：违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币

违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性

只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金

◆宗地：宗地是土地的基本单元，是指以权属界限组成的封闭地块

◆生地：未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地

◆毛地：做到三通一平，在城市旧区范围内，尚未经过拆迁安置补尝等土地开发过程，不具备基本建设条件的土地

◆熟地：做到七通一平，经过土地开发，具备基本建设条件的土地

◆隔断：是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面

◆过道：是指房屋套内使用的水平交通空间◆案名：楼盘推广名（可能与注册名不一样）◆LOGO：楼盘标志，用字与图表现楼盘的特征与内涵，包括了楼盘案名。

◆裱板：室内形象表现看板，表现发展商实力背景、效果图、区域规划等内容，是业务员的现场说辞引导，通常于售楼处内及房展会现场用。

◆销平：销售平面，在现场供售楼人员给客户详细介绍房型情况，使客户对所购买的房屋格局有具体了解，以房型图为主要内容，通常指房型单片。

◆销海：销售海报，包含产品主要卖点，尺寸较大

◆DM：DirectMail(直投邮件)，用文字图案简单表现个案情况，可以用于邮寄的小型宣传册，通常为单片或折面等形式。

配合业务要求寄发各类目标企业负责人，是一种针对性比较强的小众媒体道具，并可以用于外地展销会上发放

◆楼书：详尽的楼盘说明书，分为销售用楼书和纪念性楼书

成本较高，一般只赠送给已成交客户或是重要客户

◆户外据点：以户外高炮、灯箱，看板等形式在主要公众场合及主要交通动线上表现个案情况，对客户起到引导作用，配合其他媒体重复加深客户对产品的印象，特点是可以长时间的传递个案信息。

◆楼幅：悬挂于楼体外立面上的布幅，通常为喷绘和牛筋布

◆横幅：悬挂于街道的跨街条形布幅，在引导动线设定的区域起到广告宣传造势作用，也可以引导买家快速寻找到售楼处位置。

◆引导旗：又称罗马旗，指导性引导用旗帜，通常为长条形，一版悬挂于电线杆及特指旗杆上

◆户外看板：基地外围用于形象表现的大型广告看牌

◆高炮：单立柱广告塔，通常用于城市主干道两侧，是另一类型的户外看板

◆POP：PointofPurchaseAdvertising,户外造势用的宣传平面

◆派夹报：属于一种销售手段，分派报及夹报两种

派报是指通过人员散发资料；夹报是指将资料夹在其他报纸杂志中，并通过该报纸杂志的发行来散发资料

◆SP：SalesPromotion，造势促销活动，制造话题，吸引大众视线，制造热卖气氛，利于个案炒作，促进销售。

2、房子的种类◆安居房指实施国家"安居（或康居）工程"而建设的住房（属于经济适用房的一类）

是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对人均居住面积在4平方米以下的特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。

◆经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房

◆使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房

◆产权房是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。

使用，收益和处分的权利

这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。

◆商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅

由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的

其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成

◆集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。

职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠

集资所建住房的权属，按出资比例确定

个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权

集资建房有两种产权；一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价

其产权界定为经济适用住房产权

另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房

◆公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。

◆房改房是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房

这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等

房改房产权分为三个级别：成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权

◆空置商品住宅房地产开发企业投资建设，取得房地产权证（大产证）已超过一年的商品住宅

六、房地产面积的测算1、计算全部建筑面积有哪些？1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。

2）屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积

3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积

门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算

4）楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积

5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。

6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算

7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。

8）与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算

9）建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积

10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。

11）有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算

12）有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。

13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算

14）依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算

15）有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积

2、计算一半的建筑面积有哪些？1）有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积

2）独立的雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积

3）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积

4）建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积

5）建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积

3、不计算建筑面积的有那些?1）空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等

2）检修、消防等室外爬梯

3）没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等

4）建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池、地下人防干道、支线等

5）舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台

6）建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台

4、哪些公用面积应分摊？应分摊的公用面积包括室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

5、哪些公用面积不能分摊？不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。

04、地产行业的前景怎么样？刚收到乐有家的offer

先上结论，2020届应届生进入地产行业是一个好的选择，但不是最好的选择

一、是一个好的选择1、行业越难过，校招生越吃香地产行业的【黄金十年】与【白银十年】的提法大家应该一点也不陌生，经过18,19年的横盘以及今年疫情的巨大冲击，地产行业前途未卜，显然高速增长的时代已经一去不返。

地产行业凉凉，是不是应届生就不能加入呢？其实不是的，反而是【行业越难过，校招生越吃香】

行情不好，才需要新鲜血液

以往黄金时代的时候，房价飙升，傻子都能卖得出房子，房子造成什么样都有人买，那么稳定，优秀的“人才”就不是企业发展的重要因素，但是行业低迷，消费者需求多样化，一方面要优化产品，提升物业质量，符合消费升级大趋势，另一方面要做好营销，了解新的消费者在哪里，在想什么？——招募优质的校招生人才为企业注入新的发展动力就尤为重要。

现在许多企业校招的营销管培生，都要211或者浙商大，广财这样的强双非了

旭辉，新希望地产的营销管培底薪可以开到一万，中南置地9000，阳光城8000

兼并留下的人才缺口需要校招人才补充

地产行业不好过，房企之间的竞争就更加激烈，强者恒强，19年千亿房企就有30多家，而很多房企一年到头也买不了十几亿，越来越多的头部房企以收购兼并的方式拿地，资本运作，资产重组，比如世茂对福晟的所谓【强强联手】。

你的项目，不要你的人，那么人才的空缺就从校招管培生中培养，这些来自985,211的名校生有如一张白纸，学习能力强，潜力大，又有95后的年轻化思维方式，在系统的培养下，很容易在短时间内成为独当一面的人才。

地产行业不好过，所以寻求多元化发展路径——商业，长租公寓，办公平台，甚至（龙湖的）智慧系统，（碧桂园的）机器人，都需要更多元，更优质，更专业的应届生人才的加入。

所以综上，校招生在大趋势上必然是拥有越来越多的机会，越来越大的重视程度，作为校招生加入地产行业，是一个好的选择。

2、各行各业都不好过，地产行业是高性价比选择如果是地产行业凉凉，那么其他行业呢？其实也未必是好的选择

我们被国家的高速发展惯坏了，以为没有结构化跃迁机会的行业就不是好的行业

可是回首过去十年，除了互联网，金融，地产，有多少行业是朝阳行业呢？而展望未来十年，可以预见的是旧的人口红利已经渐显疲态，而新的技术比如AI，区块链还没有落地带来结构性增长的可能。

以前的大家追捧的投行，券商，产品经理，运营策划，或许都过着“辛苦谋生”的职业生涯，今天996，明天ICU。

地产行业对于应届生至少是高薪行业，且是高性价比行业地产行业的薪酬一直和互联网，金融齐平，算是应届生高薪的聚集地。

2020届房企校招管培生的薪酬中位数可以达到18w，最高的合景泰富，蓝光，阳光城的PRO可以超过30万，头部房企龙湖，金地等都实施了Special offer的薪酬策略，即分等级定薪，最高可达22万，抢夺优秀人才。

而相比互联网和金融，地产行业还有两点高性价比第一个是岗位多，门槛低，投行，券商，咨询，VC，PE，那些所谓的一毕业年薪百万的岗位，挤破了头也很难进；而互联网大厂也是层层考核，但是地产相对来说，公司多，岗位多，选择多第二个是全国各地都有岗位，与互联网基本分布在“北上广深杭”五个城市相比，房企的岗位就友善的多，只要有地的地方就有大企业的城市公司，碧桂园，恒大这种走三四线开发路线的尤是如此。

进互联网做三到五年，没有根本性职业突破还是买不起房子，一线城市的房价不是开玩笑的

到时候三十岁进退维谷，留，留不下，回，又没有相对应的岗位

但是如果你作为地产行业管培生去了长沙，重庆，南昌这种二线城市发展，房价一万多一平，第一年年薪20万，三到五年升经理，三五十万一年，加上理财，外快，很容易凭借自己的力量买房买车，站稳脚跟。

二、不是最好的选择1、动荡，裁员，明天和意外不知道谁先来行业好过的时候，岗位多，70分的候选人加上名校or名企备件或许很容易就拿到了一个100分的岗位offer，但是现在行业不好过了，100分的岗位就只要100分的人。

所以70分的人就纷纷被优化

我们最喜欢说的一句话是：行业在洗牌期，能去大公司就去大公司

但是大公司如何呢？碧桂园，恒大，华夏幸福，近日来，无一不大量裁员，融创这样的TOP4房企竟然也有解约20届应届生的行为。

确实行业动荡，应届生如果加入要做好一起度过寒冬的准备

2、996？地产行业是007地产行业本来就是资金密集型行业，较少的人员产出较大的项目收益

加班，熬夜，赶项目是家常便饭，而现在行业不景气，一个人当三个人用的情况各家企业都一样

要加入地产行业，就要做好007的准备

三、我的建议1、大环境如此，调整好心态