构成房价的因素

关于买房需要关注那些因素，我想不管是为了结婚首次买房的刚需置业者，还是为了改善生活的二次置业者，或者是为了资产保值增值的投资者，都会考虑究竟什么样的房子才算好房子，到底需要关注那些因素等等都会面临许多问题和困惑！我想关于这个问题每个人都会有不同的回答。

那就是地段，这个非常重要，大家肯定会问那什么才算好地段呢？第一首先是交通是否便利。

就算不在市中心，也不影响它的价值！第二教育配套设施是否满足我们培养孩子的需求。

第三购物、休闲娱乐设施是否齐备，我想不管是普通工薪阶层，还是高收入者，都离不了油盐酱醋都必须要购物购买生活必需品，所以附近有没有大型超市、菜市场、大型商业娱乐设施，可以满足日常所需！这也是考核小区等级标准之一！第四就是居住环境绿化景观是否宜人。

安保措施怎么样，都很重要！第五也是比较重要一点，尤其是对于投资房产为了保值增值的朋友们，房子的升值潜力，未来有没有升值的空间和潜力，会不会掉价跌幅太大。

还有房子所处的地段是否是城市重点开发发展的地段，以及在未来城市规划的定位，都是至关重要的，最后还有一点就是根据自己的需求，只要是符合自己的需求，那就是好的，毕竟每个人的实际情况都不一样，也许别人觉得不合适的。

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01、房价的高低，您觉得和什么有关系？为什么

房价的高低和什么有关呢？这是我们大家都关心的问题，本文就从宏观角度对影响或者决定房价的因素做一个分析

房价的高低可以从两个角度来看，第一是成本决定论；第二个是供需决定论，下面做详细的分析：1、房价的成本决定论房子作为一种提供居住功能的商品，拥有金融属性的同时也拥有商品属性，而商品的价格是受到成本制约的，任何一件商品的价格都不可能低于成本价格，因为这样的话，那么企业是亏损的，是无法持续经营的。

个别行业的特殊时期会出现销售价格低于成本价格，但是只是在特殊时期，不会是持久的，比如共享汽车，滴滴刚开始推行的时候就是低于成本价格的，滴滴亏损的是股东和投资人的钱，用于补贴司机和乘客，但是这种做法是无法持续的，最后滴滴和快递合并了，市场统一了，那么就恢复到了正常的价格。

土地出让金是是面粉，房子是面包，商品房销售金额在2010年为3.7万亿，2011年增加到5.9万亿，2012年进一步增加到6.4万亿，2013年达到了8.1万亿的历史记录，2014年萎靡了一年，降低到7.6万亿，但是2015年下半年开始楼市回暖，当年达到了8.7万亿，此后一路上涨，到了2019年达到了16万亿的历史峰值。

整体上来看，土地出让金在不断的上涨，而商品房销售金额也在不断的上涨，土地出让金在2019年达到了7.7万亿的历史新高水平，而商品房销售金额也达到了16万亿的历史水平。

土地出让金占商品房销售金额的比例在2010年为78.38%，而到2014年降低到30.48%，然后在2018年再次回到了43.33%。

我们把容积率计算在内的话，更加能够反应地价占房价的比重，我们还是使用易居研究院的数据，全国50城加权平均地价房价比的年度走势，在2016年达到了一个高点，将近45%，在2017年回落到38%，这全国50城的地价房价比会比全国平均水平要高的，但是我们也基本可以判断，当前地价和房价比基本是在30%-40%的区间。

这个区间是我们可以做的一个基本判断

利息和其他管理费用万科2019年的利息是92亿元，占营收的比例是2.5%，而销售费用90亿元，占比也是2.5%，管理费用110亿元，占比是3%，这几项费用加在一起大概是8%的比重。

税收、净利润、利息以及其他管理费用之和大概是占营收的38%左右

那么剩余的成本就是62%的比重，我们上文分析过，地价占房价的比例大概是30%到40%的水平，但是万科的项目主要是在一二线城市，而且售价较高，2019年全年万科的销售均价是1.53万元/平米，这个价格是远高于融创和恒大以及碧桂园的。

所以万科的项目中地价占房价的比重会比平均水平是要高的

万科的地价占房价的比例应该会超过40%，那么剩下的建筑材料、监理和设计，以及人工等所有的相关建筑过程中的成本大概是20%左右。

综上所述，地价在房价中是占的大头，而且还有不断上涨的势头，成本决定了房价的最低价格

于是在2015年就开始有了降低首付比例，降低房贷利率，从2014年到2015年就有多次降低贷款基准利率的行动，同时众多银行对房贷利率进行打折的优惠，各位读者可以想一想2016年左右买的房子是否是利率比较优惠的。

2016年10月份全国首套房房贷平均利率水平是4.41%，这是历史最低水平，从这个数据也可以看出当年的利率优惠力度有多大。

而在同时段当时著名的还有“零首付”，可见当年在金融政策方面对楼市的影响

而到了2018年下半年，楼市调控严格了，上浮首付比例，房贷利率上调，提高购房资格，这些措施在不断的使用。

中期看土地土地其实影响的是供给，所有的房子都需要现有土地才能建成我们能够居住的房子，在2000年的时候房地产业土地购置面积是1.53亿平米，在2001年增长到了2.17亿平米，2002年增加到了3亿平米的水平，而在2003年到2008年的5年时间，这个数据一直维持在3亿平米以上，在2007年甚至达到了4亿平米的高度。

长期看人口人口是最终决定房价的根本因素，因为这是决定需求端的终极因素，房子是给人住的，那么这里的人口到底是什么？其实从宏观来看就是城镇化人口，人口从农村迁移到城镇，造成人口的城镇化，从1998年到2018年中国的城镇化率从30%增加到60%。

城镇居住的人口从3.79亿增加到8.31亿，城镇在20年的时间增加了4.52亿人口，这是一个庞大的数字，比美国一个国家的人口还多出三分之一。

城镇化为城市带来了巨量的人口，也带来了巨量的居住需求

如果我们把全国的宏观角度再放低一点，放到一个城市，那么我们会发现，那些人口持续流入的城市房价上涨最快，比如深圳，深圳是一个中国的“移民城市”，都是从全国各省来的人口。

但是深圳的常住人口从2014年之后大幅增加，平均年增加50万左右，2013年深圳的常住人口是1063亿，同比去年增加了8万人口，但是到了2014年末，深圳的常住人口增加到了1078万，同比上一年增加了15万。

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02、房价和工资有什么关系吗？如果一个地区房价飞涨而工资一直不涨，这样的高房价能保持吗

我认为这两者没有必然的联系，但是如果想让高房价维持下去，工资就一定得快速上涨才行

下面来谈谈我个人的经历和感受，房价高不可怕，只要收入能跟上就可以

我是2008年毕业的，那时一毕业就来深圳，刚开始每个月工资才3000多块，可那时深圳房价每平1.5万左右。

那么我就是不吃不喝，也要5个月才能买一平

后来房价不断上涨，我当时对房价非常绝望，认为这辈子都不可能在深圳买房了

当我2014年工资1.5万左右，房价也去到了每平2.5万左右

虽然我的工资增长了5倍，房价涨幅不到一倍，但是买房还是有一定压力的，主要是首付款不够

而如果买房，那么月供压力还好，于是在2014年底还是东借西凑把60多万的首付款凑齐了，于是在深圳就买到了自己的房子。

现在再回过来头来看，年收入已经是刚来深圳时的10倍，深圳房价也来到了每平5万左右，相比2008年，上涨了差不多三倍。

也就是因为我的工资增长能快速超越房价上涨的速度，所以才能买得起房

现在那么高的房价，如果未来工资收入，赶不上房价增长的速度，那么房价必然会下跌

目前短期来看，收入水平想再大幅提升是非常有难度的

所以对于很多城市，房价远超过当地的收入水平，不用想都知道，这些地方的房价今后一定会回落

正常来说两个月工资可以买一平米，还可以接受，现在有些地方的房价是五六个月工资都不够买一平，这样的房价拿什么来支撑它呢？因此，对于未来要么大幅提升收入水平，要么就是让房价回落到一个合理的价位。

哪怕是在一线城市，未来上涨的空间也都不大了

比如深圳房价在2015年左右均价都已经达到了每平4万左右，现在是每平5万左右

深圳房价过去4年总共上涨了25%左右，平均每年上涨了6%左右，如果扣除房贷利息，基本是没有收益的

所以今后炒房客基本都是在想着如何卖掉自己的房子，而不是买入

03、房价上涨如此之快，如何遏制房价，你有哪些建议

过去20年，伴随着经济高速增长，房地产市场得到突飞猛进的发展

房地产带动上下游行业共同发展，对整体经济发展起到不可否认的促进作用

但是，房地产市场发展壮大，商品房不断升级更新，老百姓居住环境得到大幅改善的同时，房价也越涨越高

房价上涨过快过猛，已经超过了老百姓的购买力，买房难正成为比较突出的民生问题

如何抑制房价上涨，让老百姓都能买得起房呢？借此机会谈谈个人的一些思考

首先，抑制房价上涨，去除房价泡沫，不能采取刺破泡沫措施，而要采取挤泡沫措施

所谓“刺泡沫”，措施手段很多，比如减少房贷市场投放量、提高房贷利率、延长二手房入市交易时间、加重过户税费、停止二手房贷款、出台房产税空置税等。

这些措施可以起到立竿见影的降房价效果，但由于我们的市场体量过于庞大，采取整体性刺泡沫措施，房价就会出现整体性下跌，对经济负面影响巨大，容易造成系统性金融风险。

而采取“挤泡沫”是一种冷处理措施，比如控制房价不再上涨或小幅慢涨、建立市场长效机制、完善租赁市场、增加保障房供应量等，让房价以阴跌的形式逐渐回落到合理价位，这样投资热钱会渐次撤离市场，回流到其他实体经济领域。

实体经济发展起来了，到了老百姓的收入增速超过房价增速的时候，房价自然会下降

其次，体制优势足以规避风险危机，未来市场调控只会加强不会宽松，房价一定趋于合理

我们国家体制优势在于实行一党执政，且政令畅通，令行禁止

发展方面不仅有短期规划，还有中长期规划，政策执行力非常强，执行政策的连贯性非常好，不像轮流执政的多党制国家，前任的政策在后任得不到延续，甚至朝令夕改、相互拆台，因此我们国家的房地产不会发生类似美日那样的危机。

从2018年以来的多次调控情况看，目前各地房价均处于稳定状态，市场调控效果非常明显

未来一段时间，一定会坚持“房住不炒”政策定位，推动房地产市场平稳健康发展，房价不会出现大涨大跌现象

只要房价不涨或小幅慢涨，市场可供炒作的利润空间就会变小，到了炒房资金被挤出市场的时候，一定会实现房地产市场软着陆。

其三、抑制房价上涨需要抑制投资需求增加，让闲余资金有更多投资选择是最好解决办法

房价持续上涨本质是由于供需关系推动的，而需求量增加是因为资金没有更合适的流向

反应在投资领域，一直以来房子都是最好的抗通胀商品，导致有钱就买房成为普遍现象

只要市场有大量资金持续涌入，房价就没有下跌基础

想让房价下降，就要在需求端引导资金分流

解决问题最有效方法只能是严控社会发展资金流入房地产市场，并且给予其他实体经济足够的资金支持，让各行各业平衡发展，互相促进，共同繁荣。

只要投资选项多了，炒房的人自然会减少，资金有了更多去处，房价一定能降下来

综上所述，房价虚高只能采取“挤泡沫”措施，调控也是按照这一目标展开的；只要房价涨幅不超过居民收入涨幅，就会逐渐缩小房价收入比差距，居者有其屋终将成为现实；控制资金流向房地产市场，引导资金流向实体经济，多举措拓宽投资渠道，是加强需求端管控的有效措施；房价不会以在现有价格基础上下降的形式出现，更多会以市场收缩、价格阴跌的形式呈现。