物业管理服务的特点
(一)物业管理服务的公共性和综合性
物业管理企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的物是物业管理服务
与一对一的交易关系不同的是，由于物业管理主要指向房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序，重点是物业的共用部位和共用设施设备。
而物业的共用部位和共用设施设备不为单一的业主所拥有，而是由物业管理区域内的全体业主或部分业主共同所有，这就使得物业管理服务有别于为单一客户提供的特约服务，而具有为某一特定社会群体提供服务产品的公共性。
从物业服务合同的内容来看，物业管理企业与业主约定的物业管理事项具有综合性，不仅包括对物业共用部位和共用设施设备进行维修、养护，而且包括对物业管理区域内绿化、清洁、交通、车辆等秩序的维护，这就使得物业管理服务有别于业主与专业公司之间的专项服务业务委托。
(二)物业管理服务受益主体的广泛性和差异性
物业管理服务的公共性决定了其受益主体的广泛性和差异性，这是物业服务合同区别一般委托合同的一个显著特点。
首先，物业服务合同中服务内容、服务标准、服务期限，双方当事人的权利和义务、违约责任等约定，必须是全体业主的合意。
但对于业主群体来讲，很难实现所有业主认识完全一致，总会有部分业主或个别业主持有异议
因此，必须从业主整体利益出发，按照少数服从多数的原则决定物业管理服务事项，然后再以全体业主的名义，与物业管理企业签订物业服务合同。
其次，各个业主对物业管理企业履行物业服务合同的认识也是不一致的，有的业主对服务表示满意，有的业主则不满意，这就给客观评价物业服务质量带来一定困难。
在此情况下，物业服务合同成为衡量物业管理企业是否正确履行义务的检验标准，这就要求物业管理企业细化物业服务合同，对服务项目，服务标准，各项服务的违约责任等方面的约定尽可能具体、明确、完备。
同时，物业管理企业还应当经常进行客户调查，跟踪掌握大多数业主的普遍需求和服务评价，以保证受益群体的最大化。
(三)物业管理服务的即时性和无形性
一般有形商品的生产、流通和消费环节彼此独立且较为清晰，而物业管理服务并不存在流通环节，且生产和消费处于同一过程之中，这就使得物业管理企业必须随时满足业主客观上存在的物业服务需求。
物业管理服务的即时性对物业管理企业的服务质量控制能力提出了很高的要求，一旦相关服务满足不了业主的消费需求，就很难有效地予以纠正和弥补。
物业管理服务的无形性源于其服务产品的特征，由于服务的无形性，使得作为物业服务消费者的业主，难以象有形产品的消费者那样感到物业服务的真实存在，对于服务消费意识较薄弱的部分业主，难以产生物有所值的感觉。
物业服务的无形性还使物业服务的质量评价变得困难和复杂，因为物业管理企业的服务品质难以用精确标准去衡量，更多依赖于业主的主观评判。
(四)物业管理服务的持续性和长期性
与一般合同标的不同，物业管理服务提供的是一个持续的不间断的过程
物业管理企业必须保证物业共用部位的长时间完好和共用设施设备的全天候运行，在物业服务合同有效期内的任何服务中断，都有可能导致业主的投诉和违约的追究。
物业管理服务的持续性和更换物业管理企业的巨大成本，使得物业服务合同的期限一般较长，这对保持物业服务质量的稳定和改善客户关系较有利，同时也要求物业管理企业必须长时间接受客户的监管和考验。
01、物业管理的特点是什么
先预收物管费，不交钱，不给拿房
先强行签物管合同，不签不给拿房
先强收装修押金,不交停水停电
拿业主的公共部位出租，租金据为己有，打死也不吐
拿业主的车位租给业主，还口口声声为了业主利益公平竞争，先租先得，先买先得，不租不买不给业主进家
拿预收款上下打点各路神仙，为自己为所欲为营造保护网，私自组织打手，打着维护小区治安恐吓欺压业主
只要一个业主不交物业费就大放攫词，物业是微利服务行业，亏本经营，你欠物业费，服务品质就下降，人为制造业主之间的不和，挑起事端，唯恐天下不乱，好做收渔人之利，险恶用心，召然若揭。
02、物业租赁的特征是什么
物业租赁通常指的是商业房地产租赁中的一种类型，即租赁的物业具有一定的特殊性质和管理要求
物业租赁的主要特征如下：
物业具有特殊性质
物业租赁的物业通常具有一定的特殊性质，例如商场、写字楼、工业园区等，这些物业都需要经过专业的物业管理来保证其正常运营和维护。
租赁周期较长
由于物业租赁的物业通常需要进行大量的装修、维护和管理等工作，所以租赁周期相对较长，一般为数年
租金较高
物业租赁的物业通常具有较高的使用价值，因此租金较高
此外，租金还可能包括物业管理费、保安费等其他费用
需要专业的物业管理
物业租赁需要专业的物业管理，包括安保、清洁、维修等方面的管理，以确保物业的正常运营和维护
需要签订详细的合同
由于物业租赁涉及到较大的资金投入和复杂的管理要求，所以需要签订详细的租赁合同，明确租赁双方的权利和义务。
总之，物业租赁的特征主要包括物业具有特殊性质、租赁周期较长、租金较高、需要专业的物业管理和需要签订详细的合同等。
这些特征需要租赁双方共同认识，并在租赁合同中明确约定
03、物业管理项目优势包括哪些方面
物业企业管理系统
智慧物业企业管理系统对推进物业管理行业持续发展有着至关重要的作用，通过信息手段广泛使用，物业管理行政主管部门不仅能及时掌握第一手信息，更能把握宏观层面的情况。
让政府部门和企业共用使用同一个信息平台实施管理，有利于实施信息化、规范化和标准化管理，从而有效提升物业管理服务水平。
亮点一：建立管理物业信息档案
对管辖内的物业公司建立统一规范的信息化档案，包括物业公司基本信息、人员档案、合同备案等信息
亮点二：全程跟踪物业项目管理
使用系统进一步完善物业管理诚信体系，健全物业行业信用信息管理系统，把握物业管理市场特征，创新物业管理市场监管理念，优化物业管理市场监管体系。
亮点三：招投标管理
使用系统进行招投标管理，包括物业企业招投标信息管理及对招投标结果进行公示
亮点四：备案信息管理
使用系统进行备案信息管理以及相关备案业务管理，包括对已注册的物业企业进行物业企业备案，对已完成项目进行项目信息备案，对项目协议选聘结果进行协议选聘备案，对项目与物业之间的合同进行物业合同备案，以及对于维修资金的备案、检验、资金统计等的维修资金备案管理。
5、公共事务决策系统
智慧物业公共事务决策系统支持对决策内容、决策项目及参与决策的业主进行可配置化管理，保障业主权利的行使，业主只需通过移动端软件查看决策信息并参与相关问卷调查，系统进行投票汇总。
解决物业管理区域内公共事项发起难、表决难、主管部门审核难的问题，方便业主、业主大会筹备组、业主委员会及物业服务企业自助办理物业管理相关公共事务，保证业主大会决议的真实性和有效性，提高公共事项的决策效率。
同时为各物业管理区域业主、业主大会筹备组、业主委员会、物业服务企业及居（村）民委员会提供物业管理公共事项表决发起、表决、结果公示和维修资金查询等功能。
6、满意度调查系统
智慧物业满意度调查系统是对物业企业的服务进行满意度精准评估，以物业管理项目为单位，社区群众可以通过系统的手机客户端为物业管理企业打分，根据得分所得排名直观地体现出业主对物业服务的满意程度，方便上级主管部门进行监管，并将投诉量大、投诉回复满意度低的项目列为重点监管项目，实现监管效率和质量双提升。
亮点一：定期调查，提高服务
顺应新时代、新阶段的政府机构改革要求，以构建和谐人文园区为整合方向，定期开展群众满意度调查问卷，第一时间聚焦民生问题。
亮点二：专业测评，确定指标
按照新时代物业管理的部署要求，根据专业测评标准确定物业服务质量指标评价，依照物业服务等级标准实行物业服务情况，全力打造“集成各种智慧应用，构建和谐人文园区”的智慧物业公众服务平台。
亮点三：监督检查，加强监管
保证市场监管手段的有效性和专业性，加大对物业企业的监督和管理，有力地约束数量众多而质量普遍偏低的物业公司发展，同时能够让市场进行监管工作的有关部门之间进行经常性地有效沟通，各司其职，共同推进。
亮点四：落实责任，限期整改
推行随机抽检查人员、随机抽检查项目、公开检查结果“双随机、一公开”制度，针对一些物管企业在管理上有较大漏洞、制度不健全不完善、措施落实不到位、形同虚设等行为问题进行监管，公开检查结果，落实责任，限期整改，进一步强化物业服务公众满意度测评，及时维护业主和物管企业的合法权益,为物业管理行业健康发展创造良好的法制环境。
物业企业端解决方案：
——物业收费平台、征信信用体系接入多方结合，全面提高物业企业收费率
当下，物业企业所面临的主要问题是物业管理费用收缴率低，物业收费模式落后造成的财务管控难，以及物业服务企业内部管理混乱、专业技术性差等。
智慧物业通过建设物业收费平台，业主信用管理平台及物业综合管理系统对这些问题进行针对性的解决
物业收费平台为物业公司解决收费效率及正确率问题，解决财务管控、财务统计难题；物业服务领域业主个人信用的管理与信用系统的建设，督促业主按时上缴物业费用；物业综合管理系统促进物业企业向规范化统一化发展，通过流程化管理的方式加强品质管理，提升服务品质和客户满意度。
三平台共同制约，共同促进物业内外部管理质量提升，完善物业管理征信体系建设，解决物业管理费用收费率低问题。
1、建设智轩云物业收费平台
智轩云物业收费平台采用B/S分布式、云服务架构，多端交互模式(物业收费云平台，物管App，微信公众号用户平台)，提供移动支付、电子发票、短信等互联网服务，利于督促业主及时交纳物业服务费用，大大提高物业服务费用收缴率，自动化计费，系统采用更加智能的行费用模式，应收、缴费等报表一目了然，结合微信公众平台、手机App等多渠道提高业主服务满意度，从而提高业主缴费率，降低物业管理成本，增加物业公司收费。
智慧物业以物业业务为中心构建一个数据量大、多样性、完善的信息系统，将物业服务信用管理实现信息化，实时更新，提高便民服务水平，具有良好的用户体验，并提供全方位、多元化的技术支持服务，对全物业企业统一培训学习、统一管理，能够快速实施、快速见效，亮点功能包括：。
亮点一：物业管理费用智能生成
支持自定义多个专属收费方案，收费项目及各项目收费类型、关联仪表、单价、单价周期、计费周期、默认金额、应收日期的自主定义。
支持根据自定义收费方案进行各收费项目应收费用按起止时间在系统中的自动生成
亮点二：财务报表灵活定义、一应俱全
收费平台采用行费用模式，费用清晰易统计，更有利报表的统计和查询速度的优化,支持收费报表、欠费报表、预交报表、应收报表等多种类型报表的自动生成。
亮点三：缴费方式多样，账单通知
支持物管企业收费员根据应收账单自选记录以微信公众号消息推送或短信形式将账单通知给对应业主,主在微信进行自主缴费。
支持物管企业收费员在收费平台进行物业费用收缴、预缴等操作
亮点四：化繁为简、方便易用、提高效率
智能计费(支持定时任务自动计费)、自动账单通知、多种渠道缴费(支付宝、微信、龙支付、建行聚合支付、银行代扣等)、计费收费简单一步到位，规避核心收费管理业务工作量大、易出错等问题，界面简单人性化，更容易上手。
2、物业缴费实行公共信用信息联网
业主信用信息管理系统利用互联网技术与征信机构建立战略合作关系，将恶意欠缴物业管理费通过审核机制纳入公共信用信息服务平台;增强住户诚信意识和住房消费观念，严格依照物业服务合同约定，督促按时缴纳物业费，提高物业企业收费率，避免因欠费造成企业收益下降和住户利益受损；同时督促物业服务企业自觉履行服务合同，主动接受住户监督，促使企业集中精力做好物业服务，保持小区物业管理稳定创造和谐温馨的居住环境。
一：建立业主信用体系及信用系统
智慧物业用现代信息技术加强业主信用体系及管理信息系统监督的力度，在政府支持与推荐下为当地物业公司提供物业收费平台服务后，根据物业收费平台中各类缴费信息建立物业管理费收缴信息数据库，实时动态反映住户缴费情况，并将数据与公共信用信息服务平台联网，最终将住户的物业缴费情况自动纳入个人信用系统，将有助于提高物业公司收费管理监管工作的科技含量和智能化程度，提高物业公司收费率和维护已缴用户合法权益。
二：征信接入，实现集中式管理
智慧物业专门负责采集业主及非业主使用人在物业管理中的缴费信用信息，自主运营收费平台及管理业主信用信息，为征信机构提供物业缴费数据。
在严格按合同为业主提供服务的前提下，对长期欠费的住户采取必要催缴措施后，可会同业委会，将欠费信息报经审核后报征信平台，纳入个人征信系统，有助于破解物业收费难题，对加快物业管理诚信体系建设、增强住户诚信意识和住房消费观念、推进物业企业持续发展有着重要意义。
三：完善违约金制度，智能计算应收金额
物业服务合同属于双务合同，业主按约交纳物业服务费是其主要合同义务
部分业主在应缴日期未缴纳，按照合同中相关违约金的规定需要每日需支付一定比例的违约金，但实际收费过程中由于没有系统合理约束，违约金制度难以真正实施。
将违约金纳入物业收费平台收费项目，物业公司依据合同定义违约金计算规则，生成各户物业费用时平台智能判断，自动生成违约金额，归入应收账单进行费用收取。
从而督促业主按时缴费，推进小区物业管理工作，同时保障物业企业和业主的权益
3、建设物业综合管理系统
以“物业公司内部管理”为主要应用特征的新一代智慧物业综合管理系统，从使用者、管理者、决策者等多维度分析相关的财务经营、客户服务、设备管理、品质管理、人力资源发展等数据，在运行中予以指导与监督，推进体系制度落地，促进了内部各部门、各项目工作体系朝着规范化、标准化更进一步，有效提升物业公司竞争力，加强物业服务管理力，提高内部员工办事效率，提升业主满意程度，同时可以降低物业公司的运营成本。
办公自动化系统 － 提升协同办公效率
与钉钉系统深度集成整合，建设统一的办公平台，规范业务流程,实现业务无缝链接、自动化办公，降低办公成本，提高协同办公效率。
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