何南回答
这两种房子虽然一字之差，区别可是极大的
第一：合法&非法所谓的大产权房，一般是指按照政府统一规划的用地性质，通过招拍挂方式公开取得土地使用权，并经过五大主题共同参与（开发商、设计院、地勘公司、建筑公司、监理公司）建造的通过各政府机关（国土局、规划局、建委、房管局、人防办、消防大队）验收合格的房子，有独立的土地使用权和物业所有权，所颁发的证件为不动产证。
所谓的小产权房，指的是并非按照国家土地性质也不是合法取得的土地上建筑的房子，土地性质不一定是建设用地，绝大多数是工业用地或耕地。
而且因为是不合法建设，各局委不会参与房子各阶段的验收及证明，所以也不可能有正规的产证，大多数就是一纸合同，其余的就没有了。
第二：高价&低价大产权房因为土地成本高、税费高、建设标准高等因素，房价自然要高得多
小产权房因为土地成本几乎可忽略，建设标准违规，也不会缴纳各种税费，房价成本自然就低得多
第三：安全&危险大产权房各阶段因为政府把关极严格，比如从进场施工开始，各楼栋放线验线都需要规划局过来签字认可，否则你即使是挖了地基坑也得给平上。
再比如图纸审核，不但要设计院内审，还要开发商审核及社会审核再加上规划局审核，图审之复杂可见一斑
再比如在开始建设后，每一层的钢筋帮扎要监理签字认可，然后才能 浇注混凝土，如果监理不签字就开始浇注麻烦大了，监理过来直接就让你将浇注好的大梁给砸了。
所有建筑工作做完后，要开始进行综合验收，包括人防、安防、消防、道路、绿化、建筑、供水 、供电、供气、供暖、污水、弱电、网络等等以及最后的规划复核，每次验收都能让人脱层皮。
小产权房从来不需要这些
谁危险谁安全，不知道啊
即使没有建筑风险，如果遇到政府规划调整，小产权房拆迁后只能得到成本加补偿
我知道小产权房业主的心理依赖无非是法不责众，大家到时候一起抗拒拆迁，就不信政府不怕社会混乱之类的，说实话管用不管用我不知道。
“房住不炒”至于说“房住不炒”，虽然是两会提出的，可明显带有一厢情愿的色彩，何止是房子，凡是关系百姓生活的东西都不应该炒，绿豆、大蒜、生姜、房子、医院挂号、孩子上学.........哪个又挡住了呢？。
我是何南，我不生气
01、2022年大产权与小产权的区别
大产权房与小产权房有什么区别
1、大产权房有五证，受法律保护，有完整产权
小产权，没有五证，不受法律保护，只有部分产权
通俗了说：就是大产权有房产证，小产权没有房产证
2、拆迁时，大产权业主能拿商品房拆迁补偿，而小产权房因不是房屋合法所有人，无法对抗国家的征地和拆迁，购房者将来遇到拆迁，将得到补偿，你的孩子就不能成为“拆二代”。
且小产权房屋违反国家政策被强拆后，购房人很可能面临既无法取得房屋，又不能索回房款的艰难局面
3、大产权房建造质量须符合程序，入住后有物业；小产权房屋质量没人监督，存在安全隐患，而且除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题，一旦发生房屋质量纠纷，购房者基本无法维权，最终只能自行承担损失。
4、小产权房由于没有正规的产权证，不能作为抵押或上市专卖
而且小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，也就是说，买小产权房不能贷款，只能一次性付全款。
三、小产权房购买风险
（一）法律效力
“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则
但也区分不同情况：
对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效
对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效
对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
（二）房产转让
“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权
即小产权房只有使用权，没有所有权
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。
其同时对房屋的保值和升值也有一定影响
（三）政策风险
购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。
购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地
购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。
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