对三四线城市的房价是涨还是跌，不能一概而论
那么，那些城市的房价会涨、那些城市的房价会跌呢？
个人认为，区位优势是主要因素，其他因素都不能足以支撑一个城市的房价上涨，至于人口、资源等优势，最乐观的估计也只能够维持一座城市房价的基本稳定。
而对于大多数不具备区位、人口、资源等优势的三四线城市来说，未来的房价肯定是下跌的
为什么说区位优势是主要因素，对房价的涨跌起到至关重要的作用呢？我们可以从中央最近召开的财经委员会第五次会议透露出的信息找到答案。
这次会议的主题之一，是研究推动形成优势互补高质量发展的经济布局问题
我国的经济发展下一步如何布局，就是加快中心城市和城市群建设
靠中心城市的辐射带动形成城市群，成为承载发展要素的主要空间形式
从目前来看，我国已有长三角、珠三角、京津冀等10余个城市群，这些城市群将来还要进一步扩大规模，增加人口数量，这就给三四线城市的发展提供了条件。
目前我国一共有160个三四线城市，其中三线城市70个，四线城市90个
但三四线城市分布较广，只有分布在中心城市周边的和距离现有的城市群较近的三四线城市，才有机会和条件融入其中。
未来的人口除了进入大城市以外，必然会有一大部分人口进入这些三四线城市，毫无疑问，这些被融入进去的三四线城市的房价肯定是上涨的。
而那些远离中心城市或城市群的三四线城市，自身的发展实力总是有限的，很难支撑一座城市的发展，房地产市场就会出现微缩，房价就会跟着下跌。
未来的三四线城市，房价一定会出现两极分化，随着人口的流动性越来越大，分化也就越明显
个人意见仅供参考
01、三四线楼市还值得投资吗
有些PM过大的四线城市，可以说是毫无投资价值
我们先来说一下什么是投资，投资的目的是什么？答案很简单，就是为了获得回报，就是要取得未来收益的增加。
而炒房，按照现在的一些地方政策，就是博的未来三五年，甚至是更长时间之后的涨价收益。
现在可以这么说，这条路走到头了
我们先算投资的成本
如果跟银行贷款，资金成本每年在7%左右；如果是全款也要4%左右，全款如果以复利理财的形式，收益大约5-6%左右，换句话说，全款方式购房你的成本在5-6%左右；再算上交易的契税，再算上每年5%左右的货币贬值，在这三五年或更长的时间之内，购入的房屋涨幅要保持在每年12%以上才仅仅是保本，而且你还要面临滞涨，微涨，或下跌的风险。
实际上，根据这些年我对一些三四线城市的观察，在涨势正旺形势一片大好的时候买入的，基本上都会面临三五年的调整，滞涨，有些四线城市十年的涨幅都超不过50%，而且还是中国房地产涨幅最好的黄金周期，即便如此，每年这点涨幅，表面算起来是赚钱了，实际上不仅没有赚，甚至是亏钱了。
显而易见的是，现在不是过去的那个十几年，房地产成倍了蹭蹭往上涨
最近各地不断出台的限购政策就是信号，锅嘉层面的调控是意志坚定的，锅嘉不希望泡沫刺破，那样会危及金融安全，但锅嘉也不希望泡沫继续被吹大，那样的结果会更糟，日本的地产泡沫就是前车之鉴。
在限购政策下，涨幅过大的地方已经大幅下跌，比如北京；涨幅不大的地方出现了滞涨；疯涨的地方一定还有后手，跟风买入的一定会吃苦头。
综合来看，三四线城市将大概率出现滞涨，下跌的局面，所以，如果单纯从投资的角度来看待三四线城市，我觉得已经没有什么价值了。
如您有不同意见，欢迎交流讨论！。
02、临沂这种三四线城市房价会降吗
临沂这种三线城市房价会降吗？
我看了几篇文章，也看了评论，真是有点晕！只有在临沂居住生活的人，才深有体会，今年是二手房最火爆的一年
就以我居住的小区为例
什么样的人卖二房？
炒房的卖房（时机到了），离婚的卖房，还不起房贷的卖房，（当时卖两套），
房价高原因很简单
第一，国家知名品牌入住临沂！
第二，楼盘稀缺，物以稀为贵
我是外地人，在临沂生活多年
临沂有四分之三的外地人，是外地人支撑着临沂经济，如果政府政策偏差，大批外地人流失，我想，房价还能降点！。
但是，近几年临沂房价不会降，房价与几线城市无关，供不应求才是关键，房价只有供大于求，才会降！！
现在无论售楼处，还是二手中介，门庭若市谁肯降价！！
什么时候门可罗雀就好了！！！
。
03、三四线楼市真的已经凉了吗
三四线城市的房价终究有一天会凉，只不过未来5年之内凉的概率不大
现在房地产市场明显没有以前那么好过，甚至有一些大的开发商都做出了7折8折的降价促销活动，特别是2019年10月8日房贷新政正式实施之后，楼市的日子会变得更加难过，看到这很多人可能觉得楼市是不是不行了，三四线城市的房价是不是要凉了。
对于这个问题没有调查，没有发言权
我们不否认，目前确实有部分城市、部分楼盘出现了明显的降价，但这并不代表三四线城市的房价就凉凉了，这点我们可以从国家统计局统计的一些数据看出来。
下图是2019年7月70个大中城市新建商品房和二手房住宅销售价格指数变化情况
从这个统计数据来看，大部分城市不论是新房还是二手房，基本上都是同比增长的，特别是一些二三线城市的房价上涨幅度比较大。
比如三线城市秦皇岛新房价格同比上涨20%，二手房价格同比上涨超过12%；再比如三线城市云南大理新房价格同比上涨22.7%，二手房价格同比上涨18.3%。
除了秦皇岛和大连之外，很多三四线城市的发展基本上都是同比上涨5%以上
从这个统计结果我们可以看出，至少从目前来看，三四线城市仍然有一定的市场需求
这种需求不仅仅局限于刚需，还有很多投资需求，所以我觉得，在未来5年之内，三四线城市的房价都不可能出现太大幅度的下跌，甚至还有可能有小幅度的上涨，这意味着未来5年时间之内，三四线城市的房价都不会凉凉。
不过三四线城市房价现在不凉并不代表未来不凉
目前很多三四线城市的房价之所以坚挺，我认为都是虚的，这里面有很多的需求都是由炒房客支撑起来
如果未来房子失去投资价值，那这些三四线城市房价自然会下跌，到时候房价凉凉是在所难免的
而未来三四线城市的楼市之所以失去投资价值，主要由以下几个原因
第一、刚需的减少
现在很多炒房客之所以敢投资，其实也是以刚需为前提，但是未来随着我国人口红利的不断减少，刚需的人群会逐渐减少，到头来只剩下炒房客相互炒，那泡沫最终会被挤破。
第二、房子空置率的上升
目前我国到底有多少房子是空置的，没有一个准确的数据，但保守估计至少有6000万套以上，这点可以从2017年西南财经大学一项调研数据看出。
2017年西南财经大学曾经做过一份调研，调研结果显示截止2017年，我国楼市总体空置率至少达到20%以上。
而未来随着越来越多的楼盘入市，我相信我国房子的总体空置率会进一步上升，特别是对于那些人口净流出的三四线城市来说，房子空置率会变得更加严峻。
第三、房贷政策的变化
前几天央行刚推出了房贷利率改革措施，从2019年10月8日开始，房贷利率将基于LPR定价而不是基准利率定价，也就是说房贷利率会紧跟市场的实际需求，房贷利率对楼市的调节会更加明显，所以一旦LPR正式实施之后，炒房将会失去获利空间，到时炒房行为会减少。
综合多方面因素之后，未来三四线城市的房价肯定是没有太大市场空间，可能未来两三年三四线城市仍然有一定的上涨空间，但是我认为5年之后很多城市的房价基本上会停止上涨，甚至可能出现下跌。
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